Программа по капитальному ремонту стала, наверное, одной из самых обсуждаемых законодательных новаций. И преимущественно в негативном ключе. Сейчас во время предвыборной кампании эта тема благодатная для самопиара многих кандидатов. При этом критики не предлагают никаких альтернативных решений и замалчивают тот факт, что, если ничего не делать, аварийного и ветхого жилья в стране станет еще больше.
Поможет спецсчет
Огульно ругая программу, собственники квартир упустили один момент: возможность провести капитальный ремонт быстро и более качественно, есть у жильцов практически каждого дома. Для этого нужно лишь открыть специальный счет.
Вообще право копить средства индивидуально – только для собственного дома, законодательством было дано изначально. Но многие не потрудились разобраться и подготовить все необходимые документы. А потом, после того как увидели свой – относительно новый – дом в списках на ремонтные работы, запланированные через 10–15 лет, поняли: нужно срочно все менять. Но как это сделать? Во-первых, провести собрание собственников (порядок описан в статьях 44–48 ЖК РФ). Увы, если не удается собрать 50 и более процентов голосов – открыть спецсчет не получится.
– Если будет принято положительное решение, то в адрес регоператора направляется протокол, – поясняет генеральный директор регионального фонда капитального ремонта Нина Авдеева. – В документе нужно указать информацию о размере ежемесячного взноса на капремонт – он может быть больше или равен минимальному, о владельце спецсчета (ТСЖ, УК, жилищном кооперативе), наименование банка, где будет открыт специальный счет, и т. д.
Срок перехода в регионах страны отличается. Где-то он может составлять всего несколько месяцев, у нас в крае – два года (сейчас вносятся изменения для его сокращения). По истечении этого времени накопленные жильцами средства перечисляются из фонда на индивидуальный счет.
Владельцы квартир в домах с такими счетами могут быть уверены: все собранные средства пойдут исключительно на ремонт их крыши или замену их лифта. Однако есть нюансы, которые необходимо учитывать.
Если средств не хватает
Во-первых, когда на счету дома появляются живые деньги, велико искушение наконец-то привести в нормальный вид подъезды, облагородить придомовую территорию… Но законодательством четко определены те виды работ, куда можно потратить средства капремонта.
Во-вторых, если дом небольшой – к примеру, одноподъездный, то копить средства можно долго. К примеру, специалисты подсчитали, что в стандартной пятиэтажке за год накапливается около 250 000 рублей, а капитальный ремонт может стоить 2–3 миллиона. Как быть? Один из вариантов – принять решение взять деньги из тех, что отчисляются УК или ТСЖ на текущий ремонт, и, к примеру, поставить «заплатку» на крыше, которая поможет дожить до капитального ремонта. Другой вариант – увеличить на несколько рублей ежемесячный взнос.
Есть примеры, подтверждающие, что индивидуальное управление домом может быть эффективным.
– Спецсчет хорош тем, что собственники самостоятельно готовы отбирать подрядчика, контролировать его работу, – считают в общественном движении «Народный контроль в ЖКХ». – Не нужно терпеливо ждать, пока придет срок капремонта. Однако есть такой нюанс: процентная ставка по депозиту на спецсчет меньше инфляции – как правило, около 6 процентов. У фонда капремонта деньги лежат на вкладе под 9,5 процента годовых. Сейчас Минстрой направил в Госдуму определенные поправки, и ситуация в скором времени изменится.
Но основная проблема перехода на спецсчет все же в другом. В том, чтобы найти активных собственников, которые готовы брать на себя ответственность и разбираться во всех процессах.
Например, одному из домов Октябрьского района Красноярска повезло. Здесь выбрали председателем (на общественных началах) Виктора Максимихина. Пенсионер долгое время работал в управляющей компании на должности главного инженера и то, что происходит в системе ЖКХ, знал изнутри. В большинстве же случаев собственники имеют смутное представление, как нужно делать проект, выбирать подрядчика, организовывать ремонтные работы.
Зависит от собственников
Если активные собственники все же найдены, они должны проанализировать сроки, установленные в региональной программе, составить перечень работ с учетом сроков эксплуатации элементов и систем здания и выбрать оптимальный график. Виды работ, затраты и график собственники должны утвердить на общем собрании, а далее – передать данную информацию в органы местного самоуправления, для того чтобы в региональную программу внесли соответствующие изменения.
– После того как средства накоплены, для определения необходимого объема строительно-монтажных работ нужно отобрать подрядчика на изготовление проектной документации, – поясняет Нина Авдеева. – Подрядчика правильнее выбирать из нескольких кандидатур по нескольким критериям (цена, срок выполнения работ, квалификация специалистов и т. п.). Это позволит заключить договор с опытной компанией по оптимальной цене и получить качественный проект. Далее на основании разработанного проекта нужно отобрать подрядчика на выполнение строительно-монтажных работ. Для строительного контроля можно также отобрать соответствующую организацию.
Как мы видим, специальный счет – это не только дополнительные денежные затраты (формирование и печать платежных документов, отбор подрядной организации и т. д.), но и серьезная организационная работа. Поэтому для достижения результата очень важно сформировать в доме группу грамотных собственников, способных эффективно управлять процессом.
Разумеется, на первом этапе даже мотивированным жильцам придется сложно. Поэтому специалисты фонда готовы консультировать, предоставить типовые формы договоров. (Их можно найти на официальном сайте регоператора http://www.fondkr24.ru/, раздел «Бланки документов»).
Но как быть, если по разным причинам желаемого результата достичь не удалось? К примеру, многие собственники не собираются перечислять взносы (собираемость менее 50 процентов)? Увы, в таком случае с помощью службы строительного надзора и жилищного контроля средства направляются обратно, в общий котел.
Впрочем, с дальнейшей реализацией программы будет накапливаться опыт, и количество собственников, которые будут брать ремонт в свои руки, только увеличится.
СПРАВКА
Любой собственник может ознакомиться с отчетом
и узнать размер накоплений по его дому
(на официальном сайте регионального оператора
http://www.fondkr24.ru в разделе «Баланс дома»).
Консультационно-правовой центр по вопросам ЖКХ
8 800 333-70-07 (бесплатный звонок для всех жителей края)
8 (391) 273-03-00 (для жителей Красноярска)
