В интернете вчера увидела ролик на тему, как продать квартиру и заработать на этом. Поводом для него стало резонансное дело с квартирой известной певицы. Многие признаются, что сейчас просто боятся покупать жилье на вторичном рынке. Однако оспаривание сделок с недвижимостью по разным причинам – очень давняя практика. И механизмы защиты тут точно есть.
Афера старая
Напомним, как рассказывает сама знаменитость, она под воздействием мошенников продала квартиру. Но позже пришла в себя и заявила:
…в отношении меня совершены очень изощренные и спланированные мошеннические действия.
Квартиру купила за крупную сумму предпринимательница, но заехать в новое жилье не смогла, деньги ей также никто не вернул. Сейчас идут бесконечные судебные разбирательства. На момент написания материала жалобу на решения нижестоящих инстанций принял к рассмотрению уже Верховный суд РФ.
В разных регионах страны стали появляться подобные случаи, когда пенсионеры продают свои квартиры, а через какое-то время утверждают, что якобы находились под влиянием мошенников… Денег от продажи уже нет, но так как это было единственное жилье, им как жертвам обязаны безвозмездно вернуть квартиры.
Конечно, мошенники и раньше убеждали доверчивых граждан продавать квартиры. К примеру, несколько лет назад в Красноярске «сотрудники правоохранительных органов» позвонили младшему воспитателю детского сада Анне Анатольевне. Вначале ошарашенная женщина набрала кредитов, а потом услышала, что и этого недостаточно.
Положение серьезное, нужно продать вашу квартиру, но вы не переживайте, это будет фиктивная сделка, – убеждали мошенники. – Вы останетесь жить в своей квартире. Обратиться нужно вот в это агентство, если покупатель будет торговаться – снижайте цену, не раздумывайте. Это будет человек, которого нам также необходимо задержать…
Только после того, как единственное жилье было продано, пожилая женщина опомнилась и обратилась в региональную общественную организацию Красноярского края по содействию защите интересов заемщиков. Она была в полном отчаянии.
После долгих переговоров покупатель, у которого тоже была непростая ситуация – он многодетный отец ребенка-инвалида, – согласился доплатить разницу до рыночной стоимости жилья. Этой небольшой суммы хватило только на гостинку, просто чтобы не остаться на улице…
Женщина официально работала в детском саду, никакая экспертиза нам бы не показала, что она не отдавала отчета в своих действиях, – вспоминает эту историю Юрате Армонайтите, руководитель общественной организации. – Она прекрасно все понимала, просто считала, что общается с сотрудниками ФСБ и активно помогает им. Схема однозначно не новая. Но мы сейчас совершенно точно не отмечаем увеличения количества обращений, связанных с таким видом мошенничества.
Я вижу, что в некоторых новостях пишут: якобы 10–20 процентов заключенных сделок оспаривается, что возникают такие же прецеденты. Но как юрист, хорошо знакомый с особенностью работы нашей судебной системы, я могу точно сказать: такого и близко нет. Нельзя говорить ни о каком «эффекте знаменитости», потому что дела по подобным ситуациям рассматриваются очень долго, особенно если учесть загруженность наших судей. Прошло еще не так много времени, даже по жилью самой артистки точка еще не поставлена. И там остается много вопросов, в том числе и по процедуре проведения экспертизы. И у меня нет сомнений: деньги так или иначе певице все же придется вернуть. Поэтому сказать, что такие схемы сейчас успешно будут использоваться пожилыми людьми, желающими хорошо заработать, точно нельзя.
Поможет ли видеофиксация?
Для большинства людей приобретение жилья относится к самой крупной покупке в жизни. Поэтому возникающие опасения вполне оправданны.
Какие шаги можно предпринять, чтобы обезопасить себя от «сообразительных» продавцов, которые через несколько месяцев заявят, что никаких намерений расставаться с их уютной «трешкой» никогда и не было – пока не позвонили мошенники?
За помощью можно обратиться к нотариусам, которые занимаются удостоверением юридически значимых документов и сделок и несут полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, и, кроме этого, страхуют свою гражданскую ответственность.
Квартира на вторичном рынке может иметь очень богатую историю, там может возникнуть много таких нюансов, о которых обычный человек даже не подозревает. Проверить правоустанавливающие документы и сделать верные выводы без юридического образования и соответствующего опыта очень сложно.
В некоторых случаях нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью обязательно, например: сделки по дарению объектов недвижимости, сделки по отчуждению объектов недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним или недееспособным лицам, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Что же касается просто пожилых людей, которые могут стать потенциальными жертвами мошенников, то сейчас в Сети можно найти очень много советов, к примеру, обязательно делать видеозапись сделки…
Важно помнить, что видеофиксация может вестись только с согласия лиц, которых записывают, – предупреждает Сергей Поляков, нотариус. – При этом осуществление видеофиксации должно быть соответствующим образом оформлено, чтобы потом никто не сказал, что меня записали, не получив разрешения. При нотариальном удостоверении сделки видеофиксация также возможна по соглашению сторон. Кроме того, при удостоверении сделки нотариусом стороны заверяют и гарантируют, что на них никто не влияет, они способны понимать смысл и значение своих действий, о чем делается соответствующая запись в договоре и протоколе фиксации информации. И потом доказать обратное можно будет только в суде, и сделать это будет очень сложно. Особенно если будет предоставлена еще и видеозапись сделки.
При этом нотариус обязан запросить информацию об объекте недвижимости, проверить все представленные документы и необходимую информацию о сторонах сделки. К примеру, не проходит ли продавец процедуру банкротства – в этом случае сделка может быть оспорена.
Одного утверждения, что «меня обманули мошенники», недостаточно для признания недействительной сделки с продажей имущества, – говорит Сергей Поляков. – Мошенничество вначале нужно доказать, предварительно обратившись в полицию. Там будут проводить соответствующее расследование, потом дело передадут в суд. И он уже будет на основании предоставленной информации решать, был ли факт мошенничества или нет.
Но даже установленный факт мошенничества в отношении того или иного лица еще не говорит о том, что сделка автоматически признается недействительной. Это опять решается в суде. И там уже рассматривается вопрос по ответственности нотариуса.
Важно понять, что не сработает такая схема: просто сказать, что меня обманули, но денег я вернуть не смогу. Даже суд по нашумевшему делу артистки еще не закончен, что уже говорить о других ситуациях. За ними следует длительный процесс, который требует доказательств, обоснований и решений соответствующих судебных органов.
Опять же, не исключен вариант, что самих мошенников могут найти и возвращать деньги будут именно они. Кроме того, обязательно нужно помнить о том, что если лицо заявляет о факте мошенничества, которого на самом деле никогда не было, то такое лицо в дальнейшем будет привлечено к уголовной ответственности за заведомо ложный донос по ст. 306 Уголовного кодекса РФ, наказанием по которой может быть лишение свободы на срок до шести лет!
Полис страхования
Опасения потерять право собственности на определенную недвижимость могут возникнуть по разным поводам. Эксперты фиксируют уже с начала 2024 года рост желающих заключить договор титульного страхования. Это страхование именно статуса собственника квартиры: если по каким-то причинам он будет утрачен, компания выплатит компенсацию.
Что касается нашей практики, то часто в судебном порядке оспариваются сделки, совершенные с нарушением прав несовершеннолетних собственников, в результате мошеннических действий, включая подделку документов при осуществлении сделок с недвижимостью, – рассказывает Жанна Моторина, начальник управления андеррайтинга ипотечных и титульных рисков страховой компании. – Все чаще мы встречаем решения суда о признании недействительными сделок по основаниям статей 177, 179 ГК РФ, когда речь идет о человеке, не способном в момент совершения сделки понимать значение своих действий, или же когда продавец квартиры находился под влиянием обмана, насилия или угрозы. Все эти события покрываются договором титульного страхования.
Если объект недвижимости приобретается в ипотеку, то большинство кредитных программ уже предусматривают возможность заложить на усмотрение заемщика в кредитный договор условия страхования титульных рисков. Это не является обязательным, но поможет чувствовать себя гораздо спокойнее.
Иными словами, способы «обезопасить» сделку точно есть. И хотя разбирательство по делу, связанному с квартирой знаменитости, еще не закончено, можно сделать выводы: вряд ли в дальнейшем речь будет идти об успешном тиражировании такой схемы.
ПРАВИЛА БЕЗОПАСНОСТИ
- Не разглашайте личную информацию и не передавайте личные данные через социальные сети, по телефону, по электронной почте. Речь идет о ПИН-кодах, номерах банковских карт, кодах для входа на портал «Госуслуги», данные паспорта и иных ваших документов.
- Обезопасьте свои социальные сети, а также иные личные кабинеты на различных интернет-ресурсах. Регулярно меняйте пароль, сделайте его более сложным. Подключите контрольный вопрос или двухэтапную проверку при входе в личный кабинет на «Госуслугах».
- Всегда проверяйте информацию. В случае подозрительных звонков, например, с просьбой перевода денежных средств на «безопасный счет», так как якобы банк выявил подозрительные операции, нужно связаться с отделением банка и уточнить информацию по вашим банковским картам, операциям, счетам.
- Не переходите по неизвестным ссылкам. Зачастую подобный вид мошенничества встречается в социальных сетях. Даже если такие сообщения приходят с аккаунтов знакомых, друзей и даже родственников, возможно, их данные попали к злоумышленникам. Тогда как можно скорее нужно связаться с владельцем аккаунта (если это ваш друг, знакомый, родственник) и предупредить его.
- Никогда сотрудники МВД, ФСБ, прокуратуры, портала «Госуслуги» не звонят лично, давая поручения перевести деньги на определенный счет. Если такое произошло – это однозначно мошенники.
