Механизм комплексного развития территорий, или сокращенно КРТ, заработал в нашей стране совсем недавно. Он дает возможность строить новое жилье, обеспечив его необходимой жителям социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Причем это обязательство застройщик получает в нагрузку за право освоения площадки.
В крае механизм активно внедряется в Красноярске. Какие ожидания связаны с КРТ по улучшению городской среды, качества жизни и как продвигается реализация проектов в краевом центре, мы обсудили с исполняющим обязанности заместителя главы города – руководителя департамента градостроительства Сергеем ШИКУНОВЫМ.
– Сергей Александрович, расскажите подробнее, что такое КРТ и зачем оно нужно?
– Комплексное развитие территории для специалистов градостроительной отрасли – это правовой механизм, который позволяет муниципальному образованию реализовать положения генерального плана.
Если простым языком, то КРТ дает возможность строить новое жилье в рамках освоения свободной площадки или реновации, но обязательно обеспеченное необходимой жителям социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Эту нагрузку инвестор берет на себя. Застройщик вкладывает средства не только в жилье, но и в исполнение обязательств. Речь может идти о безвозмездной передаче муниципальному образованию земли под соцобъекты или уже готовых детсадов, школ, обустройстве парков и скверов, дорог, парковок, сетей и иных объектов жизнеобеспечения. Все условия прописываются в договоре.
– Как на территории можно запустить механизм КРТ? Кто это делает? Муниципалитет или сами инвесторы?
– Здесь возможны два варианта. Первый – это инициатива муниципалитета. Чаще всего в нее включают участки с аварийным, ветхим жильем, заброшенными зданиями. Право освоения инвестор получает на торгах. Второй вид проектов КРТ – по инициативе правообладателя. Проект реализуется на участке, который должен быть в собственности у застройщика.
– И какие же проекты КРТ сейчас находятся в работе у города?
– Совсем недавно мы подписали договор о старте восьмого проекта комплексного развития. Он касается территории на улице Шахтеров. Площадка выставлялась на торги, в ходе которых определился
инвестор. Территории комплексного развития у нас находятся в Железнодорожном, Октябрьском, Советском районах. Одна – на правобережье, в районе улиц Семафорной и Вавилова. Из всех проектов на двух территориях механизм реализуется по инициативе правообладателя, то есть застройщика, – на проспекте Свободном и на Партизана Железняка. Остальные шесть – по инициативе муниципалитета.
– Заложены ли в этих проектах социальные обязательства застройщиков, о которых вы говорили? Что в итоге получит город?
– В целом по восьми проектам для красноярцев будут созданы две школы на 1 280 мест каждая, девять детских садов, два спортцентра, два культурных пространства, сквер и благоустроенные территории. Могу привести показательные примеры. По договору о КРТ на улице Шахтеров застройщик за свой счет построит детский сад на 300 мест, выкупит, сформирует и безвозмездно передаст городу земельный участок под школу на 1 280 мест, а еще 20 квартир для сирот.
Еще на ул. Партизана Железняка – по инициативе правообладателя. Площадь там небольшая – три гектара. Но договором предусмотрен встроенный детский сад на 40 мест, библиотека. Дополнительно инвестор сделает капитальный ремонт школы на улице Аэровокзальной, 4г. Здание находится в этом районе и не используется ввиду аварийности.
Наша задача – в каждом проекте достичь баланса между интересами города, его жителей и инвесторов. Время, когда только застройщик получал прибыль, прошло.
– Всем, наверное, приходилось слышать истории, как построили на небольшом участке дома (так называемая точечная застройка), и это по цепочке создает проблемы у тех, кто годами жил рядом. Школы становятся переполненными, детсадов, поликлиник, парковок не хватает. Не произойдет ли то же самое в случае реализации проектов КРТ?
– Применение механизма КРТ – это как раз возможность избежать таких ситуаций. Суть комплексного освоения заключается в том, что инвестор должен, обязан, вынужден поделиться частью своей прибыли для того, чтобы создать инфраструктуру, которая сделает территорию удобной.
Принцип включения территорий в КРТ носит как раз таки не старый точечный, а квартальный характер. Условный пример. В квартале может находиться несколько многоквартирных домов и свободный участок, который принадлежит застройщику. Там он собирается построить, скажем, еще два-три дома. Если не применить к этому участку механизм КРТ, то застройщик по закону построит дома и сочтет свою миссию выполненной. Да, будет новое жилье, но с ним и социальное напряжение. Если же применим КРТ, то застройщик уже домами не ограничится. Ему придется заключить договор и взять на себя социальную нагрузку. О вариантах этой нагрузки я говорил выше. Но, конечно, она должна соответствовать экономике проекта застройщика.
