Одни отложили решение жилищного вопроса, другие не хотят это делать, потому что «квартира мечты» уже найдена, да и в банке готовы выдать необходимую сумму. Есть несколько важных моментов, которые нужно учитывать, прежде чем заключать договор в учреждении и планировать новоселье.
Оценить необходимость ипотеки
Желание иметь свое жилье вполне объяснимо. Но многие не в состоянии реально представить свои финансовые возможности и готовность в течение многих лет, вне зависимости от каких-либо обстоятельств, исправно вносить платежи. Есть много печальных историй, когда ипотека повисла непосильным бременем.
По оценкам экспертов, оптимально, когда кредитный платеж не превышает 40 % от семейного бюджета. Но все зависит от конкретной ситуации – если общий доход невелик, то отдавать и 30 % может быть крайне сложно.
Желательно сформировать «подушку безопасности», которая позволит в случае непредвиденных обстоятельств выплачивать кредит хотя бы в течение двух-трех месяцев, пока ситуация не стабилизируется.
Нужно примерно рассчитать свои расходы за месяц с учетом платежа банку, оплаты за жилищно-коммунальные услуги и каких-то расходов на ремонт, которые фактически неизбежны. Если денег не остается даже на еду – остановитесь, пока не поздно. Возможно, через пару лет ваша финансовая ситуация изменится, тогда и стоит подать заявку.
При появлении серьезных проблем продать квартиру с обременением не так-то легко и быстро. Можно потерять на этом хорошую сумму: ваш ипотечный платеж в первые годы почти полностью состоит из процентов за использование заемных средств.
Узнать точный процент
Как правило, на сайтах банков указаны минимальные ставки по кредитам, которые они готовы предложить лишь при соблюдении определенных критериев, и далеко не всегда стоит на них ориентироваться.
Лучше всего подавать документы сразу в несколько банков, выбирая те, где вы уже зарекомендовали себя ответственным заемщиком или же являетесь зарплатным клиентом, – только после этого точно узнаете, какую ставку вам предложат.
Ставка может вырасти на 0,5–1 процентный пункт и более в зависимости от программы, если:
– заемщик не получает зарплату на карту банка;
– первоначальный взнос менее 15–20 процентов от стоимости квартиры;
– заемщик не представил договор страхования жизни и утраты трудоспособности.
Выбрать банк
Если в двух и более учреждениях предложили сходные условия, нужно выбрать оптимальный вариант. Обратите внимание на близость расположения филиала кредитного учреждения – не исключено, что даже в эпоху цифровизации вам понадобится посещать офис, – на возможность быстро связаться не со странным голосовым помощником, а именно с оператором горячей линии и получить необходимую консультацию. Не поленитесь зайти на специализированные форумы, где оставляют отзывы клиенты банков: о каких неожиданных минусах сообщают клиенты вашего? Готовы ли вы с ними мириться?
Определиться со страховкой
Зачастую заемщики считают приобретение полиса страхования обычной формальностью, но это не так.
При оформлении ипотеки можно заключить договоры на три вида страхования. Обязательный чаще всего только один – это страхование залога – приобретаемой недвижимости. Здесь клиент может быть уверен, что главные элементы объекта застрахованы (стены, перегородки, перекрытия, остекление), а в случае их повреждения при пожаре, взрыве газа, стихийных бедствиях и других рисков страховая компания покроет убытки от потери имущества.
Второй, очень желательный, – страхование жизни и здоровья заемщика. В случае смерти, потери трудоспособности страховая компания погасит оставшуюся сумму долга.
И третий вид – титульное страхование, где страховой случай – это утрата права собственности на приобретенное жилье по разным причинам – к примеру, если сделку признают незаконной.
Изучить договор
Зачастую, получая многостраничный документ с текстом в офисе, заемщик теряется: не имея специальных знаний, ему сложно понять, что там написано.
Попросите сотрудника прокомментировать важные моменты.
К ним относятся условия погашения кредита – списывается ли платеж автоматически с карты или нет, какие есть комиссии и т. д.
Какая дата списания долга указана? Оптимальный вариант – несколько дней после поступления вашей заработной платы – в случае задержки вам не придется бегать и занимать деньги.
Наверняка вам захочется делать частично-досрочное погашение – эксперты советуют постепенно уменьшать не срок кредитования (нет, в сущности, большой разницы между 2038 или 2042 годом), а сумму. Постепенно можно снизить платеж до вполне комфортных для вас 10–12 тысяч рублей. Какие условия такого погашения указаны в договоре?
Как банк будет реагировать при задержке платежа – какие суммы комиссии он будет начислять.
И только когда все моменты ясны и не вызывают у вас никаких вопросов, можно поставить свою подпись.
Плюсы ипотеки
- Быстрое решение жилищного вопроса. Не нужно годами оплачивать аренду чужой квартиры. Можно сразу приобрести свою, выбрав оптимальный вариант.
- Есть льготные ипотечные программы с пониженной процентной ставкой, которые помогают сделать переплату не такой уж существенной.
- Выгодное вложение средств: недвижимость чаще всего растет в цене, нежели падает. Всего несколько лет назад в Красноярске квартиры продавали примерно по 40 тысяч за квадратный метр, сейчас цена даже эконом-вариантов возросла примерно до 90–100 тысяч за метр.
- Фиксированные условия оплаты кредита: арендную плату могут поднять внезапно и существенно, аннуитетные платежи одинаковы на протяжении всего срока.
Минусы ипотеки
- Ограничение прав собственника на имущество, квартира находится в залоге у банка.
- Длительный срок выплат – 10 лет и более, который тяжел не только с финансовой, но и психологической точки зрения.
- У банка есть определенные требования, которым не так просто соответствовать: при испорченной кредитной истории или отсутствии официального оформления на работе могут возникнуть проблемы.
- Переплата может оказаться высокой – если не иметь возможности вносить платежи досрочно, заемщик выплачивает за весь срок сумму примерно в два раза больше, нежели он взял.
- Постоянный риск потери жилплощади: финансово-кредитные учреждения мгновенно реагируют даже на небольшую задолженность по кредиту и могут начислять комиссию, в крайнем случае могут отобрать квартиру.
