С 1 января 2020 года вступили в силу новые поправки в законодательство, которые защищают добросовестных покупателей недвижимости, пострадавших от мошенников на вторичном рынке жилья.
К сожалению, нередки случаи, когда покупатель, приобретя недвижимость по всем правилам, вдруг получает повестку в суд. Выясняется, что у квартиры есть законный владелец, который ничего не знал (или якобы ничего не знал) о том, что его собственность продана.
Теперь он требует отменить сделку и вернуть ему имущество. И закон на его стороне, поскольку статья 301 Гражданского кодекса прямо говорит, что собственник вправе вернуть незаконно отчужденное имущество.
Таким образом, приобретатель квартиры рискует в одночасье оказаться и на улице, и без денег. Ведь законный собственник не обязан ему ничего компенсировать.
Так было до недавнего времени, но со вступлением в силу нового закона ситуация должна измениться.
Как пояснили в Кадастровой палате Красноярского края, прежде всего новые поправки уточняют, кто именно является добросовестным приобретателем. Оказывается, добросовестность в обыденном и юридическом понимании – вещи разные. И если в жизни вам могут и на слово поверить, то в суде все нужно доказывать. А вдруг вы знали, что совершаете незаконную сделку, но пошли на нее в расчете – авось выгорит?
Теперь есть стопроцентное доказательство добросовестности – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Новация звучит так:
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Отсюда два вывода. Первый – неутешительный. Полностью полагаться на данные государственного реестра не стоит – они могут оказаться неполными или ошибочными. Второй вывод практический. Несмотря на сказанное выше, выписку из ЕГРН надо брать всегда, в случае чего она станет доказательством добросовестности в суде.
Но главный положительный момент законодательных новшеств в том, что покупатель, признанный добросовестным, может потерять приобретенную квартиру, но денежные потери ему компенсируют. А поскольку взять деньги у законного владельца невозможно, а у аферистов, продавших чужую квартиру, проблематично, то обязанность компенсировать убытки покупателя берет на себя государство.
Разумеется, при выполнении ряда необходимых условий.
Во-первых, должно вступить в законную силу судебное решение об истребовании от добросовестного покупателя приобретенного им жилого помещения. Затем суд должен взыскать с лица, ответственного за причинение ущерба, убытки в пользу покупателя.
В большинстве случаев это лицо возмещать убытки не намерено. И если по независящим обстоятельствам взыскание произведено частично или не осуществлялось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа, пострадавший приобретатель вправе обратиться с иском к Российской Федерации о выплате ему компенсации.
Размер выплат определяется судом. При этом возможны два варианта. Либо компенсация рассчитывается исходя из суммы реального ущерба (которую, разумеется, надо подтверждать), либо, по заявлению истца, в размере кадастровой стоимости помещения.
Понятно, что второй способ проще. Однако кадастровая стоимость, как правило, существенно ниже рыночной.
Любопытно, что государство, компенсируя добросовестному покупателю ущерб, нанесенный недобросовестным продавцом, выкупает, таким образом, права требования к этому самому продавцу и впоследствии может предъявить ему регрессивный иск.
Так что мошенникам и аферистам придется иметь дело не с обманутыми ими гражданами, а со всей мощью Российской Федерации. Возможно, это охладит чей-то пыл.
