«Два месяца назад ветром снесло крышу с нашего дома, намело снегу, а теперь оттепель, и вот в квартирах уже начинает течь с потолка», – с жалобой на бездействие управляющей компании в редакцию обратилась пенсионерка, жительница многоквартирного дома в поселке Козулька. Мы начали разбираться в ситуации, попутно выясняя, что и на каких условиях мы имеем право требовать от организации, которая занимается обслуживанием дома.
Оказалось, что случаем в Козульке уже занималось региональное министерство энергетики и ЖКХ. К дню выхода этого номера газеты ремонт завершился. Заминка произошла из-за того, что управляющая компания не имела своей специализированной техники. Но это только одна из причин. Основной же стал дефицит средств.
Для того чтобы провести необходимые работы, местной администрации пришлось выделить 40 тысяч рублей, а собственникам квартир – собрать 20 тысяч рублей дополнительно. Разумеется, с последствиями урагана удалось бы справиться быстрее, если бы на лицевом счете дома была необходимая сумма.
– Устранение нарушений после сильного ветра, наводнения и других происшествий относится к категории «срочный ремонт», – поясняет Вера Разоренова, помощник по взаимодействию со СМИ министра энергетики и ЖКХ края. – Средства на него выделяются из общей суммы, которая накапливается жильцами из квартплаты (в платежке это строчка «Текущее содержание, обслуживание и ремонт»). Однако в случае с домом в Козульке оказалось, что на его счету… минус двести тринадцать тысяч рублей. Поэтому местной администрации пришлось выделять средства на ремонт и самим жильцам дополнительно вносить деньги.
Безусловно, добросовестные плательщики стали заложниками ситуации и ждали ремонта два месяца в общем-то по вине своих соседей. Но в подобную историю может попасть каждый из нас.
В нормативных документах сказано, что такие категории, как срочный ремонт (к примеру, потекла батарея в подъезде, выбито стекло на лестничной площадке) и текущий (допустим, плановые работы по штукатурке и окраске стен), финансируются из суммы, которая собрана самими жильцами, «со стороны» никто денег не внесет. Помощь администрации – все же скорее редкое исключение, нежели правило.
Ситуация с многоквартирным домом в Козульке, увы, типична. Мы уже привыкли, что почти любая проблема становится дополнительным поводом обвинить в бездействии или некачественной работе управляющие компании. Конечно, в большинстве случаев упреки далеко не безосновательны. Но зачастую ведь и мы как собственники не имеем даже базовых знаний о том, как управлять домом. Не разбираемся в элементарных вещах, которые были определены еще нормами Жилищного кодекса 2005 года, не говоря уже о каких-то новшествах. Мы ежемесячно вносим плату за квартиру, не имея (за редким исключением) ни малейшего представления о том, есть ли у нашего дома средства на текущий или срочный ремонт. Годами «любуемся» обшарпанными стенами подъездов, довольно-таки смутно представляя, как можно изменить ситуацию.
Поэтому «НКК» публикует сегодня ответы на несколько ключевых вопросов…
1. Как можно узнать состояние лицевого счета дома?
– В соответствии с частью 11 статьи 162 ЖК РФ установлено, что управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет об управлении домом, – поясняет Елена Тарасенко, главный специалист консультационно-правового центра по вопросам ЖКХ. – Помимо этого существует постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». В соответствии с ним можно получить информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ. Причем, если собственник отправляет на адрес УК подобный запрос, то ответ он должен получить не позже чем через два рабочих дня и не позже чем через 5 рабочих дней, если речь идет о ТСЖ или кооперативе. Если запрос письменный, то ответ можно либо забрать лично, либо получить по почте не позже чем через 20 дней.
2. Какую информацию обязаны предоставлять?
· Годовая бухгалтерская отчетность;
· сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами;
· сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
· информация об услугах, оказываемых управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, содержание и уборка придомовой территории, обслуживание общедомовых приборов учета и т. д.)
· информация об услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:
1) услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;
2) заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
3) охрана подъездов;
4) охрана коллективных автостоянок;
5) учет собственников помещений в многоквартирном доме.
Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
– описание содержания каждой работы (услуги), периодичность ее выполнения, гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена либо законом, либо УК);
– стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. м общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. м соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. м площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома).
Если представленная информация вызывает вопросы и есть, по мнению собственников, явные несоответствия потраченных средств с объемом выполненных работ, остаются также вопросы по правильности начислений в платежках, то возможно инициировать аудиторскую проверку. Однако сделать это можно лишь обратившись в прокуратуру или в службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Именно они уполномочены принять решение, нужна ли в данной ситуации проверка УК.
3. Как собственники могут распоряжаться средствами, накопленными на лицевом счете дома?
Напрямую, конечно, никак. Но данные сведения помогут понять, есть ли возможность выполнить давно необходимый косметический ремонт подъезда или отремонтировать детскую площадку. Чтобы инициировать изменения, необходимо будет перед обращением в УК заручиться поддержкой собственников дома, так как сумма на лицевом счете собрана общими усилиями. Для этого необходимо организовать собрание, на котором подписи «за» должны поставить не менее 50 процентов жильцов. Текущий ремонт может инициировать и сама УК – по нормативам он должен проводиться не позднее чем через 3–5 лет.
4. Как поменять способ управления домом?
Порой жильцы настолько устают от коммунального беспорядка, что не видят иного выхода, кроме как отдать дом в управление другой компании или же организовать ТСЖ. Несмотря на то, что закон позволяет и то и другое, в реальности организовать это бывает непросто.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
В то же время частью 8.2 статьи 162 определено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет его условий, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Причем, если происходит смена УК, средства на лицевом счете конкретного дома должны остаться. Забрать их старая управляющая компания права не имеет.
Кому задать вопрос по работе коммунальных служб?
КОНСУЛЬТАЦИОННО-ПРАВОВОЙ ЦЕНТР
ПО ВОПРОСАМ ЖКХ
8 800 333-7007 (бесплатный звонок для всех жителей Красноярского края)
273-03-00 (прямой городской телефон для жителей Красноярска)
Время работы: с 9:00 до 20:00 (в будние дни)
