Приятно читать в газетах, как жители разных районов рассказывают о своих уютных дворах, скверах, придомовых территориях. Вот и я попытаюсь рассказать о своем доме по улице Попова, 18, пер. 1, Красноярска, УК «Ботанический сад». Зима уходит, снег сходит, и идет весна, хотя и с временной, но грязью. Неоднократно устно просили УК, чтобы приобрели напольные коврики при входе в подъезд. Обещали, но, как говорят, обещанного три года ждут. Жители первого подъезда обратились к УК в письменном виде. Долго ждали, но дождались маленького коврика. Десятиэтажный дом, за день проходит 500 человек. А грязь с обуви так и разносим по этажам. А хочется жить в чистом доме – чтобы были чистые окна, чистые стены, панели, полы и, конечно, двери. За чистоту мы, жители, платим приличные деньги. А наши входные двери – о какой культуре можно говорить? У входной двери есть доска для объявлений, но она полностью заклеена коммерческими плакатами. Так что УК свои объявления приходится помещать на дверях и у лифта. А может, настало время, и УК «Ботанический сад» пора решить вопрос с коммерческими организациями и их курьерами – иметь свою доску, тогда и наши двери будут чистыми.
Валентина Павловна
Тренды прошедшей зимы
Это одно из последних писем по проблемам оказания жилищных услуг, которое пришло в редакцию газеты «Наш Красноярский край». Пишут нам не только красноярцы, но и жители территорий края. Вопросы к управляющим организациям, обслуживающим жилой фонд, разные, но все они сходятся в одном: люди устали от грязи в подъездах и во дворах, отсутствия текущих и косметических ремонтов, непрозрачности траты финансов, перечисляемых на содержание дома. А прошедшая зима принесла пик обращений по отсутствию уборки снега и льда во дворах.
При этом в надзорных органах отмечают, что размещение объявлений на дверях не самая большая проблема. Это общеприменимая практика. Так управляющая компания пытается донести до большего числа собственников жилья решение общего собрания или другую информацию. Потому что на доске объявлений жильцы ее просто «не видят»!
Как говорят в службе строительного надзора и жилищного контроля по Красноярскому краю, подготовка к зиме 2024 года стала стрессовой для жилого фонда нашего региона.
К концу 2023-го к нам в службу поступило 20 тысяч обращений по некачественной работе управляющих компаний. Произошел значительный рост за последние шесть лет, – говорит заместитель руководителя стройнадзора Евгений Жидков. – Основная масса сигналов по Красноярску. В краевом центре располагается около 300 управляющих организаций из 490, зарегистрированных в крае. Конкуренция между ними огромная, а качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего. С началом этого отопительного сезона мы заметили тенденцию низкой подготовленности жилфонда не одной или двумя управляющими компаниями, а более чем 20! А это неготовность к работе зимой инженерных систем тепловодоснабжения, промерзание межпанельных стыков и несущих конструкций, отсутствие теплоизоляции и контрольно-измерительных приборов учета тепловой энергии. Люди попросту переплачивали за отопление.
Все эти недостатки в работе управляющие организации устранили, но сам факт наплевательского отношения к жилью, которое тебе доверили в управление, настораживает.
Свою бездеятельность управляющие организации объясняли нехваткой технического и обслуживающего персонала – сантехников, дворников, техничек. На этих должностях в основном трудовые мигранты, но после ужесточения миграционной политики они не желают заниматься такой деятельностью на территории России. Находят другую работу – в доставке, такси, – поясняет Евгений Жидков. – Конечно, это не оправдывает управляющие компании: раз заключили договоры, взяли на себя обязанности по управлению жилым фондом, должны их выполнять. И мы делаем акцент на этом. Ведь это безопасность проживания красноярцев.
Еще один тренд 2023 года – фальсификация протоколов общих собраний дома. Вместе с прокуратурой и полицией края стройнадзор выявил 90 таких случаев. Зачастую собрания жильцов не проводились, а УК подделывала решения и подписи собственников жилья.
Когда невозможно договориться
Эксперты отмечают, что большинство проблем в жилищной сфере сегодня связаны с пассивностью собственников жилья или неспособностью договориться между собой. Ведь для того, чтобы в доме был проведен какой-либо ремонт, необходимо согласие более половины жильцов.
Законодатель учел эти нюансы и ввел в Жилищный кодекс альтернативные способы проведения собрания – очно-заочное голосование или в электронном виде через ГИС ЖКХ. Но для этого необходимо, чтобы те же 50 процентов собственников подключились к «Госуслугам». А что делать, если в доме проживают в основном пожилые люди?
В № 6 НКК в статье «Восстановите вентиляцию!» мы рассказывали о ситуации, которую описал житель Зеленогорска Александр Егорович Вяткин. Вентиляция в его доме не работает с момента постройки. Как выяснилось, на уровне пятого этажа строители заложили ее кирпичами. Служба строительного надзора и жилищного контроля объявила ТСЖ «Альтернатива» предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Тогда на запрос НКК заместитель руководителя службы Эдуард Шаповалов ответил: согласно Жилищному кодексу РФ, ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома несет товарищество собственников жилья. И ТСЖ «Альтернатива» обязано отремонтировать вентиляционную систему.
«Прежде всего необходимо установить причины неисправности системы вентиляции, ввиду разной конструктивной особенности вентиляционных шахт в многоквартирных домах, которые в том числе могут иметь горизонтальные каналы и которые могут быть приняты за строительные дефекты, – пишет Эдуард Шаповалов. – После этого ТСЖ «Альтернатива» необходимо обеспечить надлежащее содержание и работоспособность вентиляционных каналов МКД».
Но, как пишет Александр Егорович, ТСЖ так ничего и не сделало. Собственник жилья обратился в прокуратуру Зеленогорска, ему пришел ответ: необходимо провести собрание собственников жилья и принять решение о проведении ремонта вентиляции. Мол, ТСЖ «Альтернатива» уже запланировало собрать жителей.
«Уже ясно, что ответ будет отрицательным. В доме много пенсионеров, и платежи за квартиру для них обременительны, приходится отдавать половину пенсии», – пишет в редакцию инициатор ремонта вентиляции.
«С нашими соседями очень сложно договориться о выполнении каких-либо работ. На собраниях всегда поднимается такой гвалт, невозможно слова сказать. Любые предложения отметаются, – это уже обращение другой читательницы – Надежды Ивановны, жительницы дома 10а по улице Тотмина Красноярска. – В результате ремонты в наших подъездах не делались уже 20 лет. Дом 1960-х годов постройки, деревянные окна и двери не закрываются – о тепловом контуре даже речи не идет. Зимой их продувает насквозь. Стены обшарпаны. Дом ветшает».
Как отмечают в стройнадзоре, инициатором проведения ремонтов может стать не только общее собрание собственников (хотя его решение потом понадобится!).
Локальные ремонтные работы должны проводиться по мере их выявления, – поясняет Евгений Жидков. – Управляющая организация дважды в год – весной и осенью – должна проводить осмотры общего имущества. Они как раз проходят сейчас – начиная с апреля. Определяется состояние инженерных систем, конструктивных элементов, и в дефектовых ведомостях определяется, какие работы будут проводиться в весенне-летний период. Виды работ обговариваются с советами домов, определяется их стоимость. Кстати, управляющая компания должна осматривать и состояние подъездов.
Ремонт подъездов производится за счет средств, которые жители платят на текущий ремонт, – отмечает заместитель руководителя стройнадзора. – И если в течение 20 лет не проводились ремонты подъездов, возникают вопросы: что делала УК все это время? Деньги на счете должны быть. Добросовестная организация всегда в контакте с жителями. Договаривается о перечне работ и графике их проведения. Если невозможно сразу сделать ремонт всех подъездов, можно проводить их поэтапно.
Решение общего собрания собственников в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, обязательно для всех, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Но, как говорят юристы, есть нюансы. Собственник квартиры в доме может обжаловать в суде решение общего собрания, если он не принимал в нем участия или голосовал против, а также если считает, что это решение нарушает его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда житель узнал или должен был узнать о принятом решении. А там уже суд будет разбираться – мог повлиять голос пропустившего собрание на принятие решения и принесло ли оно убытки истцу.
Пора менять закон
По мнению экспертов, основная проблема отрасли ЖКХ в том, что потребители жилищных услуг заметным результатом деятельности УК считают создание безопасных условий для жизни людей, а основная цель управляющей компании как коммерческой организации – получение прибыли при минимальных затратах на содержание объектов. При этом жители совершенно не защищены при банкротстве компании.
Мы сторонники укрупнения управляющих компаний, – говорит Евгений Жидков. – Допуск к работам должен осуществляться наличием квалификации и диплома, а также гарантий – пороговых требований. Это не уставный капитал в 10 тысяч рублей (как в настоящее время), а не менее трех миллионов рублей. Должна быть банковская гарантия и страхование на случай банкротства. Также необходимо ввести целевое использование средств, собираемых на текущий ремонт. Эти деньги не должны перераспределяться на погашение других расходных обязательств. Тогда и ремонты в подъездах будут делать.
Сейчас деньги, перечисляемые нами за жилищные услуги, находятся в одном котле – на едином расчетном счете. И руководитель управляющей организации может потратить их по своему усмотрению. Например, оплатить расходы по эксплуатации здания.
Зачастую именно из-за нецелевого использования средств возбуждаются уголовные дела. Самое громкое рассматривалось почти 10 лет назад, когда семь управляющих компаний, принадлежащих одной фирме, задолжали ресурсникам несколько миллионов рублей. После того случая многие дома перешли на прямые договоры с поставщиками воды, тепла и электроэнергии. Но текущие ремонты так и остались в одном котле с другими жилищными услугами. При этом проверить, куда ушли деньги с общего счета, практически невозможно. Это коммерческая тайна общества с ограниченной ответственностью.
Беспокойство и недовольство у людей вызывает и непрозрачность процесса формирования цен и тарифов на услуги ЖКХ. Если тарифы на воду и электроэнергию регулируются государством – в крае существует министерство тарифной политики, – жилищные услуги централизованно не регулируются. Тариф на них устанавливается жителями совместно с управляющими организациями. В Красноярске, например, за основу взята стоимость услуг в муниципальном жилье.
Как показывает практика, отсутствие государственных интересов в жилищной сфере дает повод для большого беспокойства и беззащитности людей, – отмечают в стройнадзоре. – Сегодня проверить расходование средств в УК можно только в рамках уголовного дела. Из-за введенного моратория надзорные органы даже не могут организовать проверку бизнеса по жалобам населения. Возможны только профилактические мероприятия – предупреждения и предостережения о недопустимости нарушения закона.
В прошлом году стройнадзор по краю вместе с региональным министерством ЖКХ составил проект изменений, которые необходимо внести в федеральный Жилищный кодекс. Все предложения направили в Министерство ЖКХ России. Ведомство ответило: приняли к сведению. И все.
