Как можно инвестировать в недвижимость?

Как можно инвестировать в недвижимость?

В нашей стране покупка недвижимости всегда считалась самым надежным способом защитить свои накопления от любых бед и потрясений. Но как быть тем, у кого нет миллионов рублей, чтобы купить квартиру? В этой ситуации помочь защитить капитал и получить доход могут помочь фонды недвижимости. Об этом изданию рассказал Максим Перетяжко, исполнительный директор ООО УК «Альфа-Капитал» в г. Красноярске.

Совсем недавно Аналитический центр НАФИ выпустил опрос, где была информация, что около 40 % россиян считают, что недвижимость — лучший способ сохранить свои сбережения в неспокойные времена. С этим, действительно, сложно поспорить. Ведь если вы вложили деньги  в квадратные метры, то по большому счету вам все равно, какая цена у нефти и что происходит с курсами валют. Главное, чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили.

Но даже, если у вас в собственности есть две или даже три квартиры, которые вы можете сдать в аренду, с этим может возникнуть масса проблем. От поиска подходящего арендатора до необходимости нести расходы на ремонт, платить налоги и т.д. И всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося никакого дохода. Кроме того, как показывают расчеты, сроки окупаемости таких вложений очень длительные, а ведь потратить даже на покупку однокомнатной квартиры в Москве, чтобы потом ее сдать за 30-40 тысяч в месяц, нужно минимум несколько миллионов рублей.

На мой взгляд, более интересная альтернатива – вложиться в фонд недвижимости. В России такие фонды давно известны, и они очень популярны не только у состоятельных, но и у розничных инвесторов. Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах.  Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», то сразу предусмотрели, чтобы наш пайщик смог, начиная с осени, получать постоянные выплаты. Причем для этого можно вложить небольшую сумму: от 305 тысяч рублей. Деньги сравнительно небольшие даже для начинающего инвестора на фондовом рынке. Многие, кто открыл брокерский счет или ИИС и покупает ценные бумаги, инвестируют куда большие суммы.

По сути, у тех, кто вкладывает в фонды недвижимости, схожая ситуация: недвижимость покупает управляющая компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости становится в общей долевой собственности всех пайщиков фонда. А инвесторам продаются ценные бумаги фонда – паи. Выгода в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или купить еще. Причем, не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах, когда наш фонд достигнет определенных размеров, то мы обязательно выведем его бумаги на биржу, чтобы нашим клиентам было удобно.

Конечно, если вы вкладываете крупную сумму, всегда возникает вопрос, а насколько надежно эти деньги размещены?  Особенности регулирования паевых фондов в России таковы, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. Например, по закону управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость. В отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков – средства лежат на отдельном банковском счете.

В фондах недвижимости, как и в любых других ПИФах, конечно, никто не может гарантировать вам доходность, поэтому, когда нас об этом спрашивают клиенты, мы приводим прогнозные данные, наши ожидания. Скажем, ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9-11 % годовых. Но опять-таки повторюсь, что это прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а значит, и ставки арендной платы могут сильно меняться. Тем более, что большинство фондов недвижимости – это проекты сроком на 10 лет и больше, а за такой долгий срок может случиться все что угодно.

Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, здесь рискуют больше. Потому что в кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды. Например, в 2014 -2015 годы, когда у многих арендаторов возникли проблемы с бизнесом, они либо уходили в более дешевые офисы, либо настаивали на пересмотре условий с арендодателями.

Понятно, что если фонд вкладывает в 1-2 объекта, то риска столкнуться с неплатежами арендаторов в трудные времена довольно высок. Например, в случае, когда фонд вложился в крупный торговый центр. В кризис потребительский спрос падает, люди больше экономят, предпочитая откладывать деньги на «черный день». Тратятся только на необходимое, а вот покупку нового телевизора или одежды всегда можно отложить.

Поэтому в качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ритейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты, и это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1000-2000 кв. метров), которые арендует сеть «Пятерочка».

Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи как продукты питания или лекарства всегда будут востребованы. Тем более, что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда должна оправдать себя.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал»

Источник информации, подлежащей раскрытию в соответствии с федеральным законом: на сайте ООО УК «Альфа-Капитал» в сети Интернет по адресу: https://www.alfacapital.ru.

До заключения соответствующего договора заинтересованные лица могут ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения о лице, осуществляющем управление активами, и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации по следующим адресам:

в городе Москве: 123001, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1;

в городе Красноярске: 660017, г. Красноярск, просп. Мира, д. 91, пом. 60;

и по номерам телефонов: +7 495 783-4-783, 8 800 200-28-28.

РЕКЛАМА

Читать все новости

Реплики


Видео

Фоторепортажи

Также по теме

Без рубрики
24 мая 2022
В федеральном тренде
Региональный центр спортивных сооружений (РЦСС) во второй раз  стал лауреатом ежегодной всероссийской премии «SportsFacilities» в номинации «Лучшая управляющая компания». Престижная
Красноярский симфонический берет разгон
Красноярский академический симфонический оркестр сегодня знают во всем мире. Он приобрел известность, новое качество звучания, мобильность, на его концертах неизменный
24 мая 2022
Медицина: возвращение к планам и графикам
На днях в режиме видеоконференции состоялся разговор министра здравоохранения края Бориса НЕМИКА с представителями муниципальных СМИ. Министр ответил на множество