В нашей стране покупка недвижимости всегда считалась самым надежным способом защитить свои накопления от любых бед и потрясений. Но как быть тем, у кого нет миллионов рублей, чтобы купить квартиру? В этой ситуации помочь защитить капитал и получить доход могут помочь фонды недвижимости. Об этом изданию рассказал Максим Перетяжко, исполнительный директор ООО УК «Альфа-Капитал» в г. Красноярске.
Совсем недавно Аналитический центр НАФИ выпустил опрос, где была информация, что около 40 % россиян считают, что недвижимость — лучший способ сохранить свои сбережения в неспокойные времена. С этим, действительно, сложно поспорить. Ведь если вы вложили деньги в квадратные метры, то по большому счету вам все равно, какая цена у нефти и что происходит с курсами валют. Главное, чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили.
Но даже, если у вас в собственности есть две или даже три квартиры, которые вы можете сдать в аренду, с этим может возникнуть масса проблем. От поиска подходящего арендатора до необходимости нести расходы на ремонт, платить налоги и т.д. И всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося никакого дохода. Кроме того, как показывают расчеты, сроки окупаемости таких вложений очень длительные, а ведь потратить даже на покупку однокомнатной квартиры в Москве, чтобы потом ее сдать за 30-40 тысяч в месяц, нужно минимум несколько миллионов рублей.
На мой взгляд, более интересная альтернатива – вложиться в фонд недвижимости. В России такие фонды давно известны, и они очень популярны не только у состоятельных, но и у розничных инвесторов. Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах. Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», то сразу предусмотрели, чтобы наш пайщик смог, начиная с осени, получать постоянные выплаты. Причем для этого можно вложить небольшую сумму: от 305 тысяч рублей. Деньги сравнительно небольшие даже для начинающего инвестора на фондовом рынке. Многие, кто открыл брокерский счет или ИИС и покупает ценные бумаги, инвестируют куда большие суммы.
По сути, у тех, кто вкладывает в фонды недвижимости, схожая ситуация: недвижимость покупает управляющая компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости становится в общей долевой собственности всех пайщиков фонда. А инвесторам продаются ценные бумаги фонда – паи. Выгода в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или купить еще. Причем, не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах, когда наш фонд достигнет определенных размеров, то мы обязательно выведем его бумаги на биржу, чтобы нашим клиентам было удобно.
Конечно, если вы вкладываете крупную сумму, всегда возникает вопрос, а насколько надежно эти деньги размещены? Особенности регулирования паевых фондов в России таковы, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. Например, по закону управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость. В отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков – средства лежат на отдельном банковском счете.
В фондах недвижимости, как и в любых других ПИФах, конечно, никто не может гарантировать вам доходность, поэтому, когда нас об этом спрашивают клиенты, мы приводим прогнозные данные, наши ожидания. Скажем, ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9-11 % годовых. Но опять-таки повторюсь, что это прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а значит, и ставки арендной платы могут сильно меняться. Тем более, что большинство фондов недвижимости – это проекты сроком на 10 лет и больше, а за такой долгий срок может случиться все что угодно.
Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, здесь рискуют больше. Потому что в кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды. Например, в 2014 -2015 годы, когда у многих арендаторов возникли проблемы с бизнесом, они либо уходили в более дешевые офисы, либо настаивали на пересмотре условий с арендодателями.
Понятно, что если фонд вкладывает в 1-2 объекта, то риска столкнуться с неплатежами арендаторов в трудные времена довольно высок. Например, в случае, когда фонд вложился в крупный торговый центр. В кризис потребительский спрос падает, люди больше экономят, предпочитая откладывать деньги на «черный день». Тратятся только на необходимое, а вот покупку нового телевизора или одежды всегда можно отложить.
Поэтому в качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ритейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты, и это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1000-2000 кв. метров), которые арендует сеть «Пятерочка».
Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи как продукты питания или лекарства всегда будут востребованы. Тем более, что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда должна оправдать себя.
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал»
Источник информации, подлежащей раскрытию в соответствии с федеральным законом: на сайте ООО УК «Альфа-Капитал» в сети Интернет по адресу: https://www.alfacapital.ru.
До заключения соответствующего договора заинтересованные лица могут ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения о лице, осуществляющем управление активами, и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации по следующим адресам:
в городе Москве: 123001, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1;
в городе Красноярске: 660017, г. Красноярск, просп. Мира, д. 91, пом. 60;
и по номерам телефонов: +7 495 783-4-783, 8 800 200-28-28.
РЕКЛАМА
