По итогам 2024 года задолженность по ипотечным платежам жителей Красноярского края составила 2,47 млрд рублей. Это данные коллекторского агентства. Что же делать в ситуации, когда возможности платить больше нет?
Уйти на каникулы
Справедливости ради нужно признать, порой сам заемщик достаточно легкомысленно относится к оформлению кредита, не просчитывая все риски.
Некоторые клиенты банков берут сразу два займа – на первоначальный взнос и на само жилье. Или же на квартиру и на ремонт одновременно.
Оптимально, когда сумма платежа по кредиту составляет не более 40 процентов от ежемесячного дохода семьи. А желательно еще меньше.
Нужно постараться сформировать «подушку безопасности», которая позволила бы в течение 3–6 месяцев прожить с учетом всех обязательных платежей – при разных неблагоприятных обстоятельствах, к примеру, потере работы.
Если есть возможность гасить ипотеку заранее, то выбирать стоит именно уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не срока. Таким образом заемщик существенно экономит на процентах, которые мог бы заплатить банку, и делает сам платеж более комфортным. Но как быть, если никакие меры предосторожности не помогли, доход семьи резко снизился и пока непонятно, как быть дальше?
Для такой категории заемщиков с 2019 года работает механизм ипотечных каникул, – рассказывает Сергей Журавлев, управляющий Отделением Красноярск Банка России. – Длиться они могут до полугода, заемщик в этот период защищен, банк не может расторгнуть с ним договор или взыскать жилье. Такую передышку можно сделать только один раз. Для получения каникул должны быть соблюдены условия: в ипотеку оформлено единственное жилье, размер кредита не превышает 15 млн рублей, человек попал в сложную ситуацию, которая резко ухудшила его финансовое состояние. Эти ситуации регламентированы законом. Это может быть потеря работы, потеря трудоспособности, например, по болезни или из-за ухода в декрет, резкое снижение дохода, когда средний доход за два последних месяца упал больше чем на 30 % по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год, и платежи по ипотечному кредиту теперь составляют больше половины дохода. Даже если человек уже пропустил платеж по кредиту, банк не может отказать. Пени и штрафы за просрочку на весь льготный период будут заморожены – погасить их надо будет после каникул.
Продать самостоятельно
Но часть заемщиков в банк не спешит – они уверены, что ничего плохого не произойдет, так как «это единственное жилье» или же «мы многодетная семья». Но ничего из этого не является для кредитного учреждения основанием для снисхождения.
Юрате Армонайтите, председатель палаты правозащитных организаций Гражданской ассамблеи Красноярского края, уже несколько лет помогает заемщикам, попавшим в беду, и знает множество историй, когда должники теряли квартиру именно потому, что вовремя не предприняли никаких действий.
Так, ради экономии один из жителей Красноярска, оформивший ипотеку, отказался от оформления полиса страхования жизни и здоровья. Банки предупреждают сразу, что в таком случае ипотечная ставка автоматически поднимется на 1,5 процентных пункта, следовательно, увеличится и сам ежемесячный платеж.
– Заемщики как-то упустили этот момент: в квартире делали ремонт, там никто не жил и в почтовый ящик не заглядывал, – рассказывает Юрате Армонайтите. – Начали применяться различные штрафные санкции, начисляться пени, которые при поступлении денег на счет снимаются в первую очередь, – следовательно, для погашения ежемесячного платежа поступающих средств было уже недостаточно. За длительное нарушение договора, когда более четырех месяцев не поступает в полном объеме сумма процентов и сумма основного долга, банк имеет право выставить заключительное требование – потребовать всю сумму задолженности сразу.
Если бы должники сами продали жилье, приобретенное еще в 2017 году, то смогли бы не только вернуть деньги банку, но еще и немного заработать – цена квартиры за это время увеличилась почти вдвое.
Но они и тут не стали обращаться в банк и никаких действий не предприняли. В итоге все закончилось достаточно печально: квартира при рыночной стоимости 8 миллионов была продана за 3 миллиона. Этого даже не хватило, чтобы погасить долг перед банком.
Многие надеются на суд, который, по их мнению, обязательно встанет на сторону заемщика, – поясняет Юрате Армонайтите, – но он не будет делать этого без весомых оснований. И в таком случае им нужно было защищать свои права, обратиться к юристам, провести новую оценку жилья. Оценка жилья была проведена еще в 2020 году – 4,9 млн, на тот момент она так и стоила. Но по закону о реализации залогового имущества отнимается 2 процента – выставлена она была за 3,9 млн, а ушла за 3,1 млн.
Подобных печальных историй, когда люди остаются и без квартиры, и без денег, а порой еще и с долгом банку, совсем немало.
Чтобы избежать печального финала, нужно, как только возникли проблемы, сразу же обратиться в банк и попросить помощи. Банку совсем невыгодно терять клиента, который платил долгое время, и начинать долгий судебный процесс.
В крайнем случае можно самостоятельно продать жилье и погасить долг перед банком.
Заемщиков защитят
Сергей Журавлев, управляющий Отделением Красноярск Банка России:
С января этого года начал действовать стандарт защиты ипотечных заемщиков. Документ стоит на страже их интересов и снижает распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования. Он регламентирует обязанности банков подробно информировать заемщиков об условиях кредита и рисках. К примеру, распространение получила такая схема: банки направляют выданные по ипотечному кредиту деньги не на счет эскроу, а на аккредитив. Такие случаи по стандарту теперь пресекаются: на аккредитивах, в отличие от счетов эскроу, средства не защищены системой страхования вкладов. Или же по стандарту в составе первоначального взноса нельзя учитывать сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры, так называемым кешбэком. Зачем это запрещать? Чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.
Еще важное нововведение по стандарту: банк не вправе будет получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. А ведь еще недавно это была распространенная схема, такой крючок при продаже. Доходили до такого: ипотеку заемщик получал с околонулевой ставкой, но всю экономию ему включали в стоимость квартиры.
В документе также описано, какие сведения банк обязан раскрыть заемщику в понятной форме до заключения договора и о каких рисках предупредить.
