Покупателям квартир сейчас не позавидуешь. Цены выросли до немыслимых еще недавно значений. В декабре изменились условия по льготной ипотеке – и не в пользу того, кто ее оформляет. А буквально с первых дней нового, 2024 года начались неприятные сюрпризы от банков: к примеру, в одном из них, как сообщают СМИ, теперь можно будет взять льготную ипотеку только зарплатным клиентам. И это далеко не все.
Взнос увеличили
Программы льготной ипотеки появились несколько лет назад и стали для многих семей хорошей возможностью улучшить свои жилищные условия. Однако спустя некоторое время их массовое распространение, как считают эксперты, стало одним из факторов, который привел к повышению цен на недвижимость. И дело не только в этом.
– Я бы хотела предостеречь от слишком широкого применения льготных программ, потому что чем их больше, тем мы вынуждены поддерживать более высокую ставку для всех остальных, – комментировала Эльвира Набиуллина, глава Банка России. – Избранные – кто получает дешевые кредиты, а за эти кредиты платят все остальные.
В декабре 2023 года условия выдачи льготной ипотеки были ужесточены. Так, до 30 % повышен первоначальный взнос по программе, в рамках которой кредит выдается под 8 % годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер льготного ипотечного кредита сейчас составляет 6 миллионов рублей для всех регионов (ранее, если речь шла о недвижимости, к примеру, в Москве или Санкт-Петербурге, лимит составлял 12 млн). Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года.
Фото: Андрей Максимов
Уже в этом году крупные банки начали уведомлять об ограничениях: кто-то готов выдавать льготную ипотеку только своим зарплатным клиентам, другие предлагают выбрать квартиры из списка домов у застройщиков-партнеров… Так как это все новации буквально первых дней 2024 года, в которых много непонятных моментов, эксперты пока даже не дают комментариев и предлагают немного подождать, тем более официальной информации еще нет.
За наличный расчет
Изменения произошли и для тех, кто задумывается о покупке жилья на вторичном рынке. Ключевую ставку подняли до 16 процентов, а это значит, что под низкий процент кредит точно оформить не получится.
К каким изменениям на рынке недвижимости это может привести?
– Процентная ставка по ипотечным кредитам на вторичное жилье сейчас составляет уже около 17 процентов, – рассказывает Ирина Томаровская, аналитик рынка недвижимости, специалист по продажам. – В итоге на вторичном рынке доля ипотеки может уменьшиться в несколько раз: если ранее она в Красноярске в общей доле сделок составляла 53–60 процентов, то к февралю она может упасть вплоть до 20 процентов. Насколько это отразится на ценах, пока сложно сказать. Для их снижения нужно, чтобы предложение превышало тот сжимающийся спрос, а пока мы этого не наблюдаем. Но остановки продаж не произойдет, это точно. У нас на вторичном рынке доля жилья, которое приобретают с помощью ипотеки, составляла 53 процента, а остальные 47 процентов – это были сделки, совершаемые за наличный расчет. Кроме этого, Красноярск всегда был городом, где много так называемых альтернативных сделок, обменных. Количество их еще больше увеличится, доплата будет небольшая. Спрос сместится не только в сторону нового жилья, но и в сторону ИЖС – там цены все же не такие высокие, как на первичном рынке в многоквартирных жилых домах. Сейчас дом можно построить от 50 тысяч за «квадрат», от 80 тысяч за «квадрат» – в кирпиче. А если мы будем рассматривать квартиру на первичном рынке, там уже от 120 тысяч за «квадрат» – это в домах экономкласса.
Фото: Руслан Рыбаков
Почему же у нас такие высокие цены? Специалисты уверяют, что виной – высокий спрос. Есть и еще как минимум один фактор. В Красноярске нет конкуренции, как в других городах, с крупными федеральными застройщиками. А это тоже влияет на цены. У нас только свои, местные.
И в итоге покупатель сам должен принять решение: вложить деньги в уже построенный дом, но взять на такую квартиру кредит с большой процентной ставкой, или же предпочесть ипотеку со льготными условиями, но на первичном рынке с нереальными для обычной семьи ценами.
Разрыв между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках очень высокий, около 40 процентов, – поясняет Ирина Томаровская. – Цены на квартиры в строящихся домах начинаются от пяти миллионов.
За эти деньги на «вторичке» можно приобрести хорошую квартиру с ремонтом. Но если речь идет об ипотеке, то разница ставок здесь почти в два раза: платеж будет сильно отличаться. И при сумме кредита условно 3,5 млн платеж на первичном рынке с использованием льготных программ составит примерно 25–28 тысяч рублей, тогда как на вторичном уже 50–55 тысяч рублей. Но с другой стороны, когда ключевая ставка снизится, то можно будет воспользоваться возможностью рефинансирования. И ежемесячный платеж снизят. В 2022 году, когда ключевая ставка повысилась сразу до 20 процентов, а потом стала снижаться, была такая же ситуация.
У жилья на вторичном рынке есть очень большое преимущество: в нем можно жить уже сейчас. Если же покупать «стройку», то она будет сдаваться, вполне возможно, в предчистовой отделке, а вкладываться в ремонт придется, вероятнее всего, опять же с помощью заемных средств.
Вопросы возникают и по поводу расположения новых домов – новые микрорайоны строят все дальше от готовой инфраструктуры. Там нет ни детских садов, ни школ, ни поликлиник, ни нормальной дорожной развязки. И появятся они, как это уже заметно на примере многих новых жилищных комплексов, далеко не сразу.
Прежде чем принимать решение, нужно оценить все плюсы и минусы. Возможно, стоит рассмотреть другие варианты программ – например, «Сельскую ипотеку» на покупку и строительство домов. Кредит выдается под 3 %. За время ее существования жители края получили уже 1,5 тысячи кредитов на сумму около 3,3 млрд рублей.
Некоторые же специалисты вообще советуют подождать с решением жилищного вопроса, если такая возможность имеется.
