Стоимость жилья всегда являлась барометром состояния экономики. Если есть деньги, то есть и спрос. При этом замечена одна интересная особенность – специалисты оценивают обстановку именно темпами роста, потому что «квадрат» никогда в новейшей истории не падал. Да, замирал, замедлялся, но не снижался в цене. И все же есть ли предел роста, лимит? Ведь не могут же квартиры дорожать до бесконечности? Как определить ту самую, не подогретую, не навинченную перекупщиками-спекулянтами, настоящую стоимость?
Можно и сложно
На самом деле выяснить реальную стоимость квадратного метра достаточно просто. Для каждого региона существует норматив, спускаемый федеральным Минстроем. И этот показатель даже имеет свойство падать. К примеру, утвержденный на первое полугодие будущего года лимит для нашего региона составляет чуть более 35 тысяч рублей, а в этом году равнялся почти 36 тысячам. Другой вопрос, что эта величина исключительно для «внутреннего» пользовании. По ней рассчитываются всевозможные бюджетные субсидии и социальные выплаты на улучшение жилищного вопроса граждан. Бизнес лишь может принять эти цифры к сведению – не более того. К тому же Федерация принимает в расчет весь край, а не только дорогой центр. Потому и цифры такие «вкусные». На свободном рынке Красноярска эту цену, естественно, днем с огнем не найдешь. Впрочем, нельзя сказать, что федеральные нормативы далеки от рыночных реалий. Так расчет министерства для самого Красноярска почти совпал с настоящей средней ценой и составляет 58 тысяч рублей.
Другой вопрос, а можно ли по эти нормативам рассчитывать не только «среднюю температуру по больнице», но и реально строить. Оказывается, и такое почти возможно. К примеру, не так давно одна из красноярских компаний объявила о начале проекта по возведению двух многоэтажек с ценой «квадрата» в 39 тысяч рублей, то есть почти на 20 тысяч рублей дешевле рыночной. При этом дома планируется возводить в престижном и дорогом Октябрьском районе.
Как объявили в самой компании, такие показатели не гарантируют прибылей, но зато обеспечивают занятость и зарплату рабочим. При этом здесь не отрицают, что кто-то вполне способен построить метр и за 30 тысяч рублей.
Представитель подрядчика Евгения Долженко рассказала, что столь низкая стоимость возможна лишь благодаря тому, что дома строятся на земле заказчика (в данном случае квартиры строятся для преподавателей СФУ). То есть сама компания избавлена от надобности платить аренду за участок. А это довольно накладно.
Два в квадрате
Если представить гипотетически, что та же квартира (с «квадратом» за 39 тысяч рублей) торговалась уже на вторичном рынке, то стоимость возросла бы минимум на 30%. Представитель агентства недвижимости Юрий Учугура говорит: цены на рынке явно завышены и являются спекулятивными, но несмотря на это в ближайшее время подрастут. Впрочем, подорожание, по его мнению, это путь в никуда.
— Чрезмерно спекулировать нельзя. Это может нанести удар по самой строительной отрасли. Если ломить цену, сократятся рабочие места и упадет объем. Спрос-то и так падает, ведь у населения нет денег.
Собственно, уже сегодня очевидно: дела в отрасли пока не так хороши, как хотелось бы. Да, объемы жилищного строительства растут, а вот темпы замедляются. Красноярский край, к примеру, в первом полугодии 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показал темп роста строительства жилья в 117,8%. А вот в Екатеринбурге зафиксировали почти 200%. При этом цены на жилье здесь и там находятся практически на одном уровне, превышая 60 тысяч рублей.
Конечно, гипотетически у жителя Красноярска остается возможность перебраться в загородный коттедж. Цены здесь и, вправду, ниже, но тут стоит учитывать, что цена «квадрата» перебивается их количеством. Вокруг краевого центра сейчас коло трех десятков поселков, но вот выбрать приемлемый вариант довольно сложно. Компаний, которые предлагают, полный спектр услуг и продают не только коробку, но и инфраструктуру, единицы.
Впрочем, в этой сфере ситуация рано или поздно должна начать меняться. Очевидно, все происходящее на рынке коттеджных поселков – своего рода болезни роста. Нестыковки в законодательстве, возможности для нечистых на руку дельцов, продающих дома-«пустышки», неоформленную надлежащим образом землю и т.д. Первые шаги уже сделаны – по поручению губернатора региона Виктора Толоконского в крае должна быть создана программа развития лесной отрасли, которая подразумевает активизацию темпов малоэтажного строительства.
Комментарий
Роман Трофимов, глава компании «Золотая горка»
— Людям нужен не просто отдельно стоящий дом, а среда обитания, некое обжитое, комфортное пространство. Так появился проект первого поселка «Золотая горка» между деревней Устюг и селом Талое.
Среди игроков рынка существуют две принципиально отличающиеся друг от друга модели поведения. Можно построить один дом и продавать его по заоблачной цене. Можно построить три, снизив за счет этого цену, и таким образом заработать. Мы выбираем именно второй вариант — снижаем цену за счет объемов строительства. Но никогда не за счет качества.
На самом деле развитие малоэтажного строительства тормозит не только цена. Существует целый ряд проблем — несовершенство законодательства, нерешенность вопросов землепользования, монополизация рынка, отсутствие инфраструктуры на месте строительства (инженерные сети, дороги, социальные объекты: больницы, школы, детские сады).
Решить эти проблемы за несколько лет невозможно. Ведь складывались они десятилетиями. И все-таки, я считаю, что будущее за малоэтажным строительством. И именно за организованными загородными поселками. Ведь покупая дом в таком поселке, человек приобретает «общество» и определенный уровень жизни. Владельцы заинтересованы в том, чтобы вокруг царила благоприятная, комфортная обстановка. Вместе с ответственными и целеустремлёнными соседями проще решать все организационные вопросы. Хотя содержание посёлка возлагается на управляющую компанию, которая круглосуточно следит за инженерными коммуникациями, порядком на территории, уборкой мусора и т. д.
Загородный поселок – это еще и инженерные коммуникации. Ко всем нашим домам, например, подведено электричество и вода, обеспечены водоотведение и отопление. Насколько это важно, наверняка могут сказать те, кому уже довелось столкнуться с самостоятельным решением подобных вопросов. Потраченные нервы, деньги и время – вот что вы получите вместе с инженерными коммуникациями.
Другая причина сделать выбор в пользу загородного посёлка – общественная инфраструктура – магазины, зоны отдыха, пешеходные дорожки, озеленение, даже детские сады. Естественно, что весь периметр охраняется, ведь безопасность – это основа комфорта.
Огромное значение имеет правовой статус земли. Не секрет, что немало домов построено там, где их быть не должно. Например, на землях, предназначенных для сельхозработ. К ним невозможно законно подвести электричество и коммуникации и тем более прописаться. В загородных посёлках эта проблема исключена априори. Застройщик уже позаботился о переводе земель в надлежащий статус, как правило, под индивидуальное жилищное малоэтажное строительство и ДНТ.
