Почти вся жилая недвижимость в стране находится в долевой собственности. Речь идет не о долевом строительстве, а о долях, которые возникают естественным путем: кто-то получает часть жилья в наследство, создаются семьи, и метры делятся на всех. Таким образом, у каждого члена семьи есть во владении собственные квадратные метры в квартире. Самым безопасным способом выделить свою долю «в натуральном виде» является продажа жилья и раздел суммы между всеми собственниками. Но есть те, кто ищет быстрый путь в виде отдельной продажи только своего «кусочка» в общем «пироге». Такие истории часто заканчиваются трагически. А выкуп долей в квартире при наличии в ней постоянно проживающих – хоть одной второй, хоть одной тридцатой – эксперты склонны считать захватом площади, или квартирным рейдерством.
Дроби и доли
Доля в жилом помещении – специфический товар на рынке недвижимости. Он изначально считается проблемным. Ведь собственниками одной квартиры могут оказаться чужие или враждующие люди. А доля может соответствовать трем метрам. И как на них жить? Например, вам по наследству досталась небольшая часть в бабушкиной квартире. А в ней живет другая семья, дальние или близкие родственники. Вы не желаете с ними жить, но наследство хотелось бы «обналичить». Продажа вашей собственности чужому человеку значительно осложнит жизнь семье, особенно если квартира – не шикарная трешка или даже не двушка. По закону можно предложить выкупить долю сособственникам. Если договоритесь о цене.
Бывают и более драматичные ситуации. Одна из таких произошла в Красноярске: после продажи доли семью буквально выгоняют на улицу. Дело в том, что супруга продала свою часть квартиры. Она заложила ее под кредит в микрофинансовой организации, а по сути подписала документы на продажу. В итоге доля была продана. На следующий день в квартиру вошли крепкие молодчики. Они показали договоры и свидетельства: доля жены была раздроблена и перепродана трем разным людям. Буквально как в мультфильме: из одной маленькой шкурки сшили пять шапочек.
Зачем покупают долю? Бывает, для того, чтобы жить. Но чаще цель другая: заполучить остальную жилплощадь, выкупив ее по дешевке у прежних собственников. Они за эти деньги только избушку на курьих ножках смогут купить. А ведь жили в полноценной квартире! Бывает, рейдеры сначала выкупают недорого долю, если человеку срочно нужны деньги, а потом предлагают выкупить ее, но уже за баснословные деньги. И на этом зарабатывают.
В режиме отжима
Профессиональные рейдеры покупают даже крошечные части и потом планомерно выживают остальных владельцев из квартиры. Так и произошло с той красноярской семьей. После продажи доли жить в квартире стало невозможно: новые сособственники не давали им пользоваться кухней, санузлом, постоянно угрожали расправой. Муж и сын теперь вынуждены жить у друзей и пытаются через суд вернуть себе квартиру.
Такие конфликты называют кастрюльными войнами, где каждый из дольщиков ежедневно борется за право готовить, есть, спать, мыться в своей квартире. Сегодня абсолютно любая квартира может превратиться в плохое общежитие, когда на квадратные метры, не предназначенные для коммунального проживания, вселяются посторонние граждане. В кастрюльных войнах также воюют бывшие родственники. Если более слабого соперника выжили из дома, вернуться ему назад невозможно: врезаются новые замки. Если он пытается воевать, то портятся стены и пол, снимается унитаз, срезаются смесители якобы под видом ремонта. У рейдеров тактика отработана до мелочей.
По закону не запрещено продавать долю в квартире третьим лицам, чем успешно пользуются так называемые квартирные рейдеры. Есть люди и целые организации, которые профессионально скупают доли. Ведь нормальный человек не купит долю в квартире. Есть исключения, когда покупатель из-за дефицита средств покупает не квартиру, а часть в большой квартире, равную комнате, пригодной для проживания. И заранее согласен на возможные конфликты с соседями или трудностями продажи. Долями успешно торгуют в столице. Покупают их чаще всего, чтобы иметь прописку, не подразумевая вселения. Но все эти способы – риск нарваться на мошенников, потерять деньги и жилплощадь. В последнее время проблема множества долей в одной квартире обострилась особенно в крупных городах, где метры стоят дорого.
Повернуть назад
Что делать пострадавшей стороне, если человека выгоняют из квартиры и лишают его доли, принадлежащей ему на законных основаниях?
Если нет никакой возможности договориться, прямая дорога в суд. Есть случаи, когда собственником признавали того, у кого бόльшая доля. Остальные теряли право владения. Так, в Москве жительница обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она купила трехкомнатную квартиру и прописала в ней супруга. Когда брак распался, районный суд признал за женщиной 13/14 доли в трехкомнатной квартире. Бывшему мужу суд определил 1/14, что соответствует двум с половиной квадратным метрам. После суда бывший супруг жил по другому адресу. Но прошел год, и его доля в два квадратных метра начала дробиться. Неожиданно собственником доли стал сын мужчины от первого брака. Он прописал в квартире себя и дочь. Позже в результате законных действий появилась еще одна собственница, владеющая одним метром в квартире. Дело дошло до Верховного суда, который постановил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить их право собственности. Решение Верховного суда важно тем, что объясняет нижестоящим судам, как применять закон в похожих исках. Ведь вокруг мелких долей в общей недвижимости в опасный узел связаны криминал, интересы риелторов и враждующих собственников долей.
Любой человек может принять решение о продаже доли в силу обстоятельств, непростой жизненной ситуации или поддаться обману. Если на сегодняшний день обстоятельства заставляют вас срочно продать свою часть в квартире, обязательно проконсультируйтесь у надежных юристов, а не у риелторов.
КОММЕНТАРИЙ
За консультацией по проблеме продажи долей мы обратились к Светлане Сорокиной, к. ю. н., доценту кафедры гражданского права юридического института СФУ, и Марии Кривошапкиной, ассистенту кафедры гражданского права юридического института СФУ.
– Продажа доли в праве собственности на жилое помещение опасна риском невозможности нормального пользования своим жилым помещением в будущем. Конечно, выселение в законном порядке невозможно, но на практике действительно владельцев таких квартир просто выживают из дома, создавая невозможные условия.
Суд может признать сделку недействительной только при наличии специальных оснований, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Существует четыре группы таких оснований – пороки содержания, пороки воли и волеизъявления, пороки формы и пороки субъектного состава сделки. Как правило, сделки по продаже доли в праве собственности подобных пороков не имеют, поэтому не могут быть признаны судом недействительными.
Кроме того, при совершении такой сделки должно быть учтено преимущественное право покупки участников долевой собственности, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса РФ. В случае продажи доли с нарушением этого права любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.Выплата участнику долевой собственности компенсации возможна только в рамках процесса о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выделении доли в натуре. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выделения его доли в натуре допускается с его согласия. Но при наличии трех условий одновременно, а именно если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (в практике, как правило, это обстоятельство подтверждается наличием права собственности на другое жилое помещение). Суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ст. 252 Гражданского кодекса РФ).
