***
Я очень хочу иметь собственную квартиру, а накопить полностью на ее покупку вряд ли удастся. Знакомые посоветовали вступить в долевое строительство. Что же это такое – долевое строительство? Не обманут ли меня?
Виктория, г. Минусинск
Суть долевого строительства в том, что будущий жилец платит за квартиру в строящемся доме. То есть самой квартиры на момент заключения договора в природе еще нет. Чем дальше строители отстоят от крыши – тем ниже цена. Вы можете выкупить как все сразу, так и частями – в зависимости от условий договора.
После принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» права граждан, участвующих в долевом строительстве, стали более защищенными. Строительная организация имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. В договоре участия в долевом строительстве должны быть указаны сам объект строительства, срок передачи вам квартиры, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на построенную квартиру.
Согласно ст. 17 указанного закона все заключаемые сейчас договоры, а также договоры уступки прав подлежат специальной государственной регистрации в регистрационной палате на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства. Таким образом, риск двойной продажи сведен к минимуму. Остается риск банкротства строителей.
***
Продал собственную квартиру, в которой прописан мой взрослый сын. Он отказывается выписываться, требует часть своей доли, хотя я предлагаю ему прописку в новом купленном доме. Отказывается. Договор купли-продажи я уже заключил, деньги за квартиру получил, ключи новым жильцам отдал. Как выписать сына?
Григорий, г. Красноярск
Не совсем ясно – была ли у сына доля в квартире? Если была, то без его согласия квартиру продать было нельзя. А если он был только прописан… Что ж, тогда дела его, несмотря на то что он ваш сын, плохи. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Так что выписывать сына из квартиры будет новый собственник, раз купил жилье с жильцом. Разумеется, в судебном порядке.
***
Я с подругой снимаю квартиру. Договор заключен на год. Но через четыре месяца мы нашли лучший вариант и предупредили хозяйку за месяц (так в договоре), что съезжаем. Через месяц, когда стали сверять, кто что кому должен, хозяйка сказала, что не вернет нам страховой депозит, а это было 10 тысяч рублей. Она должна была его вернуть по окончании срока договора. Что теперь делать?
Лера, Красноярск
Наметилась такая практика при сдаче квартир внаем – заранее обеспечивать возможные убытки хозяев. Первое, что нужно сделать, – это внимательно прочитать договор. Как решается судьба депозита при его досрочном расторжении? Возвращается полностью или в пропорциональном размере? Скорее всего, такой нюанс в договоре вообще не урегулирован, чем и пытается теперь воспользоваться хозяйка. Она не права. Если иное не предусмотрено вашим договором, то исходя из назначения этого депозита и при условии, что вы ничего в ее квартире не испортили, он должен быть возвращен вам в полном объеме. Это же не неустойка за досрочное расторжение договора, не упущенная хозяйская выгода, его назначение – возместить вред, который вы, возможно, причинили бы квартире. Если вреда нет – деньги следует отдать, иначе это будет неосновательное обогащение. Статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по общему правилу лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (то есть вашим договором) приобрело или сберегло имущество (в том числе и деньги) за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Это правило действует независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
***
Существует ли срок давности по сделкам с недвижимостью? Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры через 25 лет?
Артемий, Новоселовский район
25 лет назад квартиры не продавались, по крайней мере не в Российской Федерации. Дом можно было купить, пай кооперативный, гараж… но квартиры поступили на рынок только после введения приватизации. Но это неважно, поскольку Гражданский кодекс устанавливает срок исковой давности не в четверть века, а всего лишь в три года. Но с того момента, когда лицо узнало о нарушении его права.
