Выдача ипотечных кредитов в России в этом году может снизиться на 50 %. А в следующем если и увеличится, то лишь на 10 %. Такой консенсус-прогноз обсуждали участники ежегодной конференции «Ипотека в России», которая прошла в Москве. Некоторые эксперты считают, что это еще достаточно оптимистичный сценарий. Во многом вероятность его исполнения зависит от реализации государственной программы по льготной ипотеке.
Информация о запуске такой программы стала поводом для оптимистичных ожиданий части людей, которые почему-то решили, что «льготная» равно «доступная». Конечно, это не совсем так.
Государство решило поддержать ипотечных заемщиков и застройщиков, оказавшихся заложниками экономической ситуации. Кабинет министров утвердил постановление Правительства РФ № 220 от 13 марта 2015 г., направленное на поддержку первичного рынка ипотечного кредитования. Ранее говорилось о ставке в 13 процентов, но потом она была снижена.
В рамках программы заемщики имеют возможность оформить кредит под 12 %, однако некоторые банки уже заявили о предоставлении более низкой процентной ставки: Сбербанк – 11,9 %, Газпромбанк – от 11,5 до 12 %, банк «Открытие» – от 11,55 %.
В условиях предоставления «льготной» ипотеки прописано, что минимальный первоначальный взнос – 20 %, максимальный срок кредита – 30 лет. При этом для регионов (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) предусмотрен максимальный размер кредита 3 миллиона рублей.
– В постановлении обозначено, что государство возмещает кредитным учреждениям недополученные доходы по выданным ипотечным займам, – комментирует Марина Бондаренко, начальник отдела по работе с клиентами Красноярского краевого фонда жилищного строительства. – Обозначено, что срок действия этой программы до 1 марта 2016 года. В случае снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 8,5 процента субсидирование прекращается. Но мы работаем по стандартам АИЖК: ставка фиксируется на весь срок кредитования. Что же касается других кредитных учреждений, то нужно перед подписанием внимательно читать договор: некоторые привязывают ставку, под которую выдан кредит, к ключевой ставке.
Специалисты отмечают, что в некоторых коммерческих банках ранее действовала такая схема: если ставка рефинансирования меняется в сторону увеличения, то банк в одностороннем порядке имеет право ее пересмотреть.
Программа «льготного» кредитования содержит немало ограничений для заемщика: выбрать любую понравившуюся новостройку вряд ли получится.
Во-первых, как пояснили в Сбербанке, продукт «Ипотека с государственной поддержкой» действует при выборе клиентом объекта недвижимости, который реализуется на первичном рынке жилья юридическим лицом. Объект может быть как аккредитованным банком, так и неаккредитованным, главное – он должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации (федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).
– Если договор о покупке квартиры в новостройке оформляется между заемщиком и физическим лицом, перепродающим ранее купленное жилье, то кредит оформляется под обычный процент, – подтверждает Марина Бондаренко. – Кроме того, все объекты должны пройти аккредитацию. Вначале мы должны удостовериться, что речь идет о надежном застройщике, не имеющем финансовых проблем, степень готовности объекта не вызывает опасений и т. д. Что касается требований к заемщикам, они не изменились. В Красноярском краевом фонде жилищного строительства кредит на долевое можно получить по двум льготным программам. Первая – субсидирование ставки (12 %), вторая – «Социальная ипотека», которая доступна некоторым категориям (семьям с двумя и более детьми, инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, а также сотрудникам оборонно-промышленного комплекса). В этом случае кредит может быть выдан под процентную ставку 11,5, а при первоначальном взносе более 50 % – под 10,9 % .
Снижение цен – впереди
Зачастую покупатели долевого стремятся стать обладателями квартиры на самом раннем этапе строительства – есть возможность сэкономить и выбрать наиболее подходящий вариант. Однако в случае со льготной ипотекой в банке могут попросить дополнительные гарантии.
– Степень готовности объекта недвижимости, а также его аккредитация оказывают влияние на обеспечение по кредиту до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости, – говорит заместитель председателя Восточно-Сибирского банка – управляющий Головным отделением Сбербанка России по Красноярскому краю Александр Абрамкин. – Стоит отметить, что в Красноярском крае более 90 % от всех строящихся объектов прошли аккредитацию в Сбербанке. Пакет документов для подачи заявки на ипотеку не увеличивался и не ужесточался. Но в новой экономической реальности банк, безусловно, более осторожно подходит к выбору заемщиков, проводится тщательная оценка финансового состояния клиента. Наш банк всегда отличался взвешенной кредитной политикой и, соответственно, уровнем просрочки ниже общерыночного.
Тем не менее риелторы отмечают: банки охотно предоставляют ипотеку, другое дело, что желающих взять ее под обозначенные ставки – от 14,2 и выше – не так уж и много. Такой способ приобретения жилья и ранее не был доступным для всех желающих. Но у льготной ипотеки есть все шансы на успех – особенно среди категории, которая уже имеет квартиру в старом доме и хотела бы улучшить жилищные условия.
В кредитных учреждениях сейчас принимают документы и пока не могут точно сказать, сколько именно человек уже получили согласие на кредит под 12 процентов. Хочется надеяться, что строители не решат на фоне действия программы повысить цены. Пока же тенденция и на вторичном, и на первичном рынке жилья – это падение стоимости жилья.
– Ежемесячный платеж не столько от ставки зависит, сколько от стоимости квартиры, 3–4 процента минус от ставки – это, конечно, существенная разница, но если вдруг цена квартиры вырастет на несколько сотен тысяч рублей, это перекроет всю выгоду, – считает Максим Омельянчук, заместитель директора агентства недвижимости «Кром». – За счет того, что ставки подросли, а цены на недвижимость упали, ежемесячный платеж фактически такой же получается, как и ранее. Другое дело, что у людей нет уверенности в завтрашнем дне, и платежеспособность снизилась – цены на самое необходимое постоянно растут. Сейчас реальные цены и на первичное, и на вторичное жилье снизились процентов на 10: те люди, которым необходимо срочно продать жилье, готовы корректировать первоначально обозначенную стоимость. Есть люди, которые настаивают на прежней цене – в таком случае квартира просто стоит. И в этом нет ничего удивительного: декабрьский ажиотаж немного оторвал продавцов от реальности. Но вообще я не отмечаю никакого коллапса – цены так, как в 2008, 2009 годах, когда квартира могла за неделю подешеветь на 100 тысяч рублей, не падают. Спрос снизился, да. Но сказать, что рынок стоит, – нет, не могу. Что касается прогноза, то обвала цен не будет, но понижение еще на 10–20 процентов очень вероятно.
По оценкам экспертов, если сравнивать с 2008–2009 годами, ситуация выглядит пока относительно неплохо: в тот период емкость рынка ипотечного кредитования снизилась в 6,5 раза, а некоторые банки вообще закрывали выдачу жилищных займов на несколько месяцев.
Тем временем, по информации на официальном сайте Центрального банка РФ, «следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 30 апреля 2015 года».
