Наш дорогой квадратный метр

Хорошо в сказках: захотели поросята и построили себе домики – кто из соломы, а кто и из камня. Или вот зайчишка взял да и сделал себе избушку лубяную. Там, правда, история драматичная получилась. Да и солома с лубом – не сильно надежный материал для дома, особенно в Сибири. Но у нас-то сейчас и на такой далеко не всякий может рассчитывать.

«Голливудские» цены

Большая часть красноярцев сегодня недовольна своим жильем и хотели бы его поменять или купить новое, чтобы разъехаться с родственниками. Опросы стабильно показывают число таких желающих на уровне 65–70 процентов. Но накопить на собственное, даже малогабаритное, жилье не у всех получается, потому что квадратный метр в Красноярске стоит очень дорого.

– Средняя стоимость квадратного метра жилья в нашей компании составляет 53 тысячи рублей. Последний раз мы ее поднимали 19 ноября и до нового года пока больше повышать не планируем, – говорит менеджер отдела реализации строительной компании «СибЛидер» Ирина Дунаева.

«Культбытстрой» предлагает жилье примерно по той же средней цене – 50–55 тысяч рублей за метр квадратный. При этом нижний предел – для квартир побольше. Можно купить и гораздо дешевле (всего за 43 тысячи рублей метр) – в элитном доме в престижном районе. Заманчиво, но площадь замечательной квартирки более 150 квадратов, следовательно, в итоге сумма абсолютно нереальная для тех, кто действительно нуждается в жилье.

У «Сибиряка», ЗАО «САПС», компаний «Арбан», «Метростроитель», «Монолитхолдинг» и других цены в этих же рамках. Хотя есть масса вариантов гораздо выше по стоимости – например, метр за 93 тысячи. И это при покупке еще до полной готовности. После сдачи объекта цена, как правило, возрастает.

Выбор невелик

Даже если зарплата в пределах официальной средней по краю – около 30 тысяч рублей, можно покупать по полметра в месяц, не тратясь на еду, одежду и «коммуналку». Известно, чем такой эксперимент кончился в анекдоте про лошадь, которую крестьянин решил не кормить: совсем уже почти привыкла к такой жизни, да только сдохла. Но, судя по тому, что около трети населения в крае получает льготы по оплате услуг ЖКХ, они не имеют даже среднего дохода. Прибавим к ним тех, кто имеет его чуть выше льготного, и получим, что больше половины населения не может себе позволить даже те гипотетические полметра жилья в месяц.

Тем не менее, если всерьез озадачиться покупкой квартиры, обнаруживается, что выбор-то не так и велик. Особенно если нужна 1–2-комнатная и хоть чуть-чуть подешевле, а значит, есть готовность купить еще на стадии строительства. Большинство самых ходовых квартир куплены, так сказать, на корню. Именно к таким относятся «однушки» и «двушки». На них у нас нацелены 70 процентов покупателей. А если еще и нужен определенный район, то выбор резко падает, а цена, соответственно, с той же скоростью растет. Впрочем, и более габаритное жилье в новостройках особо не «залеживается». По данным Красноярскстата, введено в эксплуатацию в 2011 году 15 708 квартир (1 047 074 кв. м). Это на шесть процентов больше, чем в 2010-м. В этом году, как сообщает министерство строительства, в планах сдать тоже чуть больше прежнего – 1 млн 200 тыс. кв. м жилья.

По данным Росреестра

Популярное предположение о том, что квартиры скупают оптом инвесторы, в Союзе строителей Красноярского края опровергают:

– Долю сделок с целью инвестирования средств специалисты оценивают в 20–30 процентов. Остальные – между конечными потребителями. То есть люди покупают, чтобы жить самим или поселить родных. Перекупщиков на рынке немного, и эта схема не такая простая. Квартиру нужно регистрировать, это абсолютно белая сделка – она попадает под налогообложение, – объясняет помощник президента союза Юрий Подопригора.

Выживет ли лошадь

За счет чего наши люди покупают такую дорогую недвижимость? За счет ипотеки. Эта, как шутят в Интернете, современная форма крепостного права (или рабства) обеспечивает возможность получить хоть какую-то крышу. Цена возможности для каждой отдельно взятой семьи разная. Но можно предположить, что никому не дается легко. Выплаты около 25–30 тысяч в месяц (а это, напомню, средняя зарплата в крае) не являются чем-то из ряда вон выходящим.

– Мы купили в ипотеку квартиру сыну. В первые два года, пока он не мог выплачивать ее сам, я иногда думала, не выдержу. Так достало безденежье, иногда дома нечего было есть. Брала кредит за кредитом, покрывая один другим, чтобы ими рассчитываться и как-то выживать, – рассказывает Елена, которая получает около 35 тысяч рублей на руки, 30 из них отдавала за ипотеку. Пенсия мужа-инвалида, подработка шитьем и картошка со своего участка оказались ей слабым подспорьем.

Так живут многие, если не большинство тех, кто взял квартиру в ипотеку. Ведь если семья может безболезненно отдавать такие суммы из бюджета, не очень-то она нуждается в подобном механизме покупки жилья. Согласиться переплачивать банку в 2–2,5 раза, миллионы рублей, можно только в совершенно безвыходной ситуации.

Социального жилья, которое можно получить бесплатно, строят так мало, что своей очереди придется ждать до морковкина заговенья. Примерно у 30 процентов очередников стаж в этом списке уже перевалил за первый десяток лет. А чтобы попасть в него, нужно жить практически на улице. Имея за душой крошечную гостинку или небольшую долю хрущевки, семья считается уже достаточно обеспеченной. Тем не менее три процента семей края (38 773 человек) стоят в очереди на социальное жилье. За прошлый год девять процентов (3 850 человек) жилье все-таки получили. Казне один метр такой квартиры в Красноярске обходится примерно в 32 200 рублей. Интересно, что при этом, по данным Красноярскстата, средняя стоимость строительства 1 кв. м в третьем квартале 2012 года – 37 тысяч 182 рубля. Статистика, надо сказать, составляется по отчетам самих строителей. Так что дело, скорее всего, не в том, что социальное жилье какого-то низкого качества. Мы же знаем: нужную цифру в отчете всегда можно получить.

Но даже и при себестоимости в 37 тысяч рублей, а продажной цене 50–53 тысячи прибыль у застройщика далеко не копеечная.

Что рождает спрос?

Цена на квартиры уже перешагнула черту докризисной. Тогда новостройки продавали за 51,5 тысячи рублей метр, вторичное – за 56,6. И все хором говорили, что цена непомерно раздута спекулятивно разогретым рынком. Отчего же сегодня так дорог наш квадратный метр?

– Цену диктует только спрос, – утверждает Юрий Подопригора. – Механизмы ценового контроля не решены в условиях, когда государство не является заказчиком и регулятором. Такие механизмы не найдены ни в одной стране. Всегда цена на недвижимость – индикатор общего уровня развития страны, региона. Другие факторы – чисто местные, определяют уровень благосостояния населения, динамику миграции. Более 80 процентов всех сделок на рынке недвижимости производятся физическими лицами. Продавец назначает цену, покупатель соглашается или нет. Паритет цен, устанавливаемый таким диалогом, и есть тот ориентир, который выстраивает весь рынок. Если строитель продаст квартиру дешевле, завтра же она будет на рынке по ее реальной рыночной цене. Поэтому все строители мониторят рынок и ориентируются на него.

Фактически на тот же спрос при определении цены ссылаются и застройщики:

– Цена зависит в первую очередь от себестоимости строительства. Мы за свои средства сносим старые дома, возводим новые. Она также зависит и от степени готовности дома. Готовый к заселению дом будет дороже, чем тот, что находится в стадии строительства. Еще один фактор – привлекательность района, его удаленность от центра и крупных торговых комплексов, – говорит менеджер Ирина Дунаева.

Несмотря на то что в крае сдается больше миллиона квадратных метров жилья в год, его все равно не хватает. И не только в Красноярске. Вряд ли его достаточно в Тасеевском районе, где в 2011 году построена одна квартира. Или в Пировском, Саянском, Тюхтетском и Новоселовском.

Районы и города, в которых в 2011 году построено меньше 10 квартир

Обычно спрос рождает предложение, а вот у нас он почему-то рождает цену, точнее, ее безудержный рост. Строители не наращивают объемы ввода нового жилья. В Красноярске они объясняют это отсутствием свободных площадок под застройку. А в территориях, видимо, нет той прибыли. В мировом нефтяном бизнесе, дабы сохранить уровень прибыли, прибегают к уменьшению добычи. Может быть, тот же самый механизм и регулирует у нас жилищный рынок. Ведь, как только предложение уравновесит спрос, цена начнет падать и станет уже не такой «вкусной» для застройщика.

Обычно в подобных статьях большинство потенциальных покупателей-продавцов из рядовых граждан ищут информацию о том, что будет с ценой в ближайшее время.

– Мы очень быстро сможем увидеть цену в 90 тысяч рублей за квадратный метр в Красноярске, если три госбанка начнут выдавать ипотеку под восемь процентов годовых с первоначальным взносом в 15–20 процентов, – сказал на круглом столе, посвященном ситуации на рынке недвижимости, заместитель управляющего филиалом «Газпромбанка» Николай Яблоков. – Если в ближайшее время Сбербанк начнет выдавать популярные кредиты выше 14 процентов годовых, то мы увидим цену ниже 50 тысяч рублей.

Сегодня ипотечный процент медленно, но верно растет, так что выводы делайте сами.

Средняя стоимость жилья в разных районах Красноярска

*Источник: агентство недвижимости «Кром»