«Подскажите, как узаконить перепланировку?» – с таким вопросом в НКК обратился житель Красноярска. Несколько лет назад мужчина решил благоустроить свое жилье и прорубил в перегородке отверстие – сделал дверь в комнату. Сейчас у красноярца возникла проблема: он не может продать квартиру, потому что перепланировка не узаконена.
Разрешение: до, а не после
Каждый хозяин старается сделать свое жилье более удобным и функциональным – меняется проводка, сносятся перегородки или в них прорубаются двери, переставляется сантехника. Все это не противоречит существующим нормативным актам. Правда, не каждый хозяин задумывается о том, что все переделки в обязательном порядке необходимо официально оформить и внести изменения в техпаспорт жилья.
10–15 лет назад узаконить перепланировку можно было и после ее производства, но сейчас эти нормы не действуют. За решением вопроса необходимо идти в суд и доказывать, что все переделки в квартире не ухудшают жилищные условия соседей, а также безопасны. Только в этом случае удастся получить положительный вердикт и внести изменения в техпаспорт. Так что риск отказа велик.
Специалисты рекомендуют: решил сделать перепланировку в квартире – действуй по правилам. Найди проектную организацию, имеющую допуск СРО (это обязательное условие!), закажи проект переделок. Затем с этим проектом необходимо идти в департамент градостроительства Красноярска (для проживающих в краевом центре) и подавать заявку на рассмотрение вносимых изменений. Через 45 дней вам выдадут вердикт: можно или нельзя ломать стены или переносить сантехнику.
Опять же могут отказать по разным причинам. Например, если в проекте, изготовленном проектной организацией, обнаружена ошибка или на перепланировку заявился только один собственник квартиры, а не все имеющиеся.
– Все это легко исправить, – отмечает главный специалист департамента градостроительства администрации Красноярска Ольга Лесникова. – А затем снова прийти к нам с документами. И тогда уже получить разрешение.
Что задумали делать
Если вы решили изменить свою квартиру на законных основаниях, нужно определиться, что вы будете делать – перепланировку, переустройство или реконструкцию.
Мы привыкли называть это одним словом «ремонт», что не совсем верно. Ремонт – это отделочные работы, которые не вносят изменения в конфигурацию помещения и план квартиры. Можно спокойно менять материал покрытия стен, потолка и пола, сантехнику, двери, окна на более современные. Разрешения соответствующих служб на это не требуется.
А вот если вы решили снести перегородку, прорубить в ней дверной проем (как сделал житель Красноярска, обратившийся к нам с вопросом), объединить ванную комнату с туалетом (опять же путем сноса перегородок) или превратить лоджию в теплое помещение, вы задумали перепланировку.
Перенос кухонной мойки, унитаза или ванны (а также замена ее на душевую кабину) с одного места на другое с установкой дополнительных водопроводных и канализационных труб или прокладка дополнительного кабеля для оборудования еще одной розетки в комнате – это уже переустройство.
Все эти изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ. Производство таких работ требует согласования в муниципалитете. А перенос газовой плиты – в городской или районной газоснабжающей организации.
Перепланировку часто путают с реконструкцией. Но последнее – более широкое понятие. Скажем, если вы решили прорубить в несущей стене дополнительное окно или вместо окна сделать выход – это уже реконструкция. В Красноярске, например, одно время очень популярно было строительство балконов на первых этажах хрущевок, которые не предполагали такого удобства. Это чистой воды реконструкция – ведь дверь на балкон прорубали в несущей стене.
Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после – согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.
То есть перепланировка и переустройство – то, что вы делаете внутри своей квартиры. А реконструкция – когда выходите за ее пределы. Специалисты отмечают: по сути, вы переделываете общее имущество многоквартирного дома (фасад относится к общему имуществу собственников жилья МКД). И вам на производство работ необходимо спросить разрешения у всех жильцов дома.
Как конвекторы поменять на батареи
Несколько лет назад в НКК обращались жители дома на улице Ботанической, которые решили поменять в своей квартире конвекторы на обычные радиаторы отопления. Но получили отказ от управляющей компании. И на законных основаниях.
Согласно действующим нормативным актам, если отопительные приборы в квартире меняются на имеющие аналогичные показатели, то есть с такими же техническими характеристиками, согласования работ с управляющей компанией не требуется. Снимай чугунные батареи и ставь на их место алюминиевые. А вот если у новых батарей технические характеристики отличаются от установленных в доме конвекторов, с документами необходимо идти в управляющую компанию. Для согласования предъявить паспорт нового отопительного прибора и схему подключения с теплотехническим расчетом.
Дело в том, что при замене конвектора на обычные радиаторы меняется тип отопительного прибора. И когда во всех квартирах дома установлены конвекторы, а в одной – радиаторы, можно говорить об изменении схемы теплоснабжения многоэтажки. Такие работы требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Собственникам, желающим поменять отопительный прибор, необходимо заказать проект своей квартиры. В документе будет указано, при каких условиях возможна замена одного вида отопительного прибора на другой. Эта бумага послужит основанием для УК разрешить работы.
Какие переделки под запретом
Во время перепланировок и переустройства неплохо вспомнить и про санитарные нормы. Например, по СанПину нельзя размещать «мокрые» зоны – кухни и санузлы – над жилыми комнатами, а санузлы – еще и над кухнями. Кстати, перепланировка четырехкомнатных квартир в гостинки – также нарушение закона. Такую переделку никто не узаконит. Подобные перепланировки, имеющиеся в многоквартирных домах, самовольные. Пожаловаться на них можно в районную администрацию. Там проведут проверку и выйдут в суд с требованием к собственникам такого жилья все вернуть в первоначальное состояние.
О чем говорит закон
Судебная практика допускает легализацию перепланировки или переустройства после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Для получения разрешения на перепланировку или переустройство необходимо представить:
– заявление о переустройстве или перепланировке по установленной форме;
– правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или заверенные у нотариуса копии);
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки помещения. А если переустройство невозможно без присоединения части общего имущества МКД, также протокол общего собрания собственников помещений об их согласии на производство работ;
– технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого помещения;
– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме (если дом – памятник архитектуры, истории или культуры).
