Почему все сделки с землей требуют предварительного межевания

Продать, подарить или обменять участки земли, если их границы не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), теперь невозможно. Такие изменения в законодательство вступили в силу 1 марта. По новым правилам на таких участках также нельзя зарегистрировать постройки или объекты незавершенного строительства.

Обязательная процедура

Как отмечают специалисты Росреестра, применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования.

Это значит, что проведение межевания участка станет обязательным условием для тех, кто собирается в дальнейшем продавать, дарить или обменивать землю, – объяснил депутат Государственной думы Никита Чаплин.

Кроме того, отсутствие межевания может стать серьезным барьером при оформлении прав на жилые дома, дачи и другие строения. Даже несмотря на временную меру – «дачную амнистию», позволяющую упростить процесс регистрации, эта возможность не вечна. Владелец участка без установленных границ рискует столкнуться с трудностями при легализации своего жилья, особенно если дом расположен ближе к границе участка, чем допускают нормы.

Иногда объекты недвижимости регистрируются автоматически, благодаря данным спутникового наблюдения. Этот способ действительно ускоряет процесс, однако он может привести к ошибкам, которые впоследствии отразятся на размере налога на имущество. Именно поэтому так важно точно определить границы своего участка, – добавил парламентарий.

Также стоит помнить, что без официальной регистрации недвижимости в ЕГРН владелец лишается возможности застраховать свое имущество, легально подключиться к коммуникациям или получить возмещение в случае утраты либо повреждения собственности. Помимо этого, любые охранные зоны, пересекающие участок, обязательно должны быть зафиксированы в кадастре. Игнорирование данного требования чревато сложностями при узаконивании построек, оказавшихся в пределах таких зон.

Председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов в свою очередь рассказал о том, как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка.

Если границы участка не были четко обозначены, то в выписке из ЕГРН появится запись о том, что они не соответствуют требованиям закона. На публичной кадастровой карте в сети Интернет такие участки помечаются надписью «Без координат границ», или указывается «декларированная площадь». Это сигнализирует о том, что точные границы земли пока не определены.

Отсутствие четко закрепленных границ нередко становится источником конфликтов между владельцами соседних участков. Проведение межевания позволит внести в реестр точные границы участка, что укрепит права собственника, минимизирует вероятность возникновения споров, значительно облегчит процесс продажи земли. Кроме того, уточнение границ помогает устранить возможные ошибки, включая расхождения между фактической площадью участка и данными реестра. Такие несоответствия могут привести к неправильной оценке кадастровой стоимости и, соответственно, к ошибочному расчету земельного налога. К тому же разделить участок возможно лишь при условии наличия установленных границ.

Отметим, до введения закона о кадастровой деятельности дачникам приходилось тратить по 10–15 тысяч рублей на определение границ каждого участка индивидуально. Сейчас все изменилось: садоводческие товарищества (СНТ) могут заказать комплексные кадастровые работы централизованно. Эти работы включают массовое межевание – регистрацию границ всех участков в СНТ одной процедурой, а также исправление ошибок и смещений. Раньше, чтобы скорректировать общий сдвиг на территории садоводства, нужно было проводить межевание каждого участка отдельно, что занимало годы. Теперь такая проблема решается одним межевым делом. Для выполнения комплексных работ составляется единый межевой план, проводится съемка всей территории СНТ. Каждый владелец участка платит за эту услугу всего 1 000 – 1 500 рублей, что в десять раз дешевле индивидуального заказа.

Три года на уборку

В числе вступивших в силу новых правил для владельцев земли – установление трехлетнего периода на приведение в порядок дачных и садовых участков. Отсчет времени начался с 1 марта.

Заброшенные, поросшие сорняками и заваленные мусором наделы стали настоящей головной болью для многих СНТ, создавая дискомфорт соседям и увеличивая опасность возгораний.

Закон вводит строгие стандарты, которые определяют, считается ли земля заброшенной. Участок обязан быть свободным от сорняков и хлама, использоваться согласно своему предназначению – будь то строительство дома или ведение садоводства. Если владельцы не займутся своим наделом в течение трех лет, к ним могут применить определенные санкции, – подчеркнул Никита Чаплин.

Признаки неиспользования участков

Участки под строительство частного дома:

за два года не появилось фундамента;
за пять лет не построено здание;
строение не используется пять лет;
у здания повреждена крыша (стены, фундамент, нет стекол или работающих коммуникаций), и за пять лет это не отремонтировано.

Садовые, приусадебные и огородные участки:

у здания повреждена крыша (стены, фундамент, нет стекол или работающих коммуникаций), и за пять лет это не отремонтировано. Этот критерий применим только для садовых и приусадебных участков, где есть здание;
больше половины участка заросло сорняками высотой более метра, дикорастущими деревьями или кустарниками, и владелец не расчищает участок более года;
участок не используется для выращивания сельхозкультур три года;
больше половины участка замусорено.