Покупаю дачу… Плачу, но не плáчу

Покупаю дачу… Плачу, но не плáчу

Желание покопаться в земле, сделать какие-то посадки обостряется весной даже у тех, кто никогда не считал себя садоводом. Появляется нестерпимый зуд в ладонях, успокоить который можно, только посадив что-либо в землицу – семена петунии, вербены или огурцов. Через десяток дней горшочки обрадуют дружными всходами, и вот тут в голове возникнет мысль: а не пора ли купить дачу?.. Отныне ваша жизнь никогда уже не будет прежней.

Выбираем с толком

По данным краевого Росреестра, пик совершения сделок купли-продажи садовых участков приходится на январь-февраль. Однако опытные садоводы советуют выбирать участок осенью. Во-первых, можно реально оценить качество подъездных путей, а во-вторых – посмотреть, что и сколько выросло на даче.

Вступая на скользкую тропу поиска дачи своей мечты, конечно же, стоит изучить рынок. Интернет вам в помощь. Разброс по ценам огромный – от 30 тысяч за участок в заброшенной деревне до миллиона рублей за маленький домик в черте Красноярска. Такого показателя, как средняя цена за сотку земли, в крае просто не существует. В этом плане покупка квартиры куда как более прозрачна. Из собственного опыта: цена садового участка может вырасти в разы, если на нем имеется строение, названное громко «летним домиком», а на деле представляющее собой сараюшку времен очаковских. Здравый смысл подсказывает: дешевле и правильнее купить землю и построить на ней то, что вы хотите, – своими силами или строительной бригадой. Либо просить продавца сбавить цену на сарай.

Если же участок стоит дороже, потому что к нему подведены вода и свет, – это удорожание справедливое и разумное. Ставить столбы самому и бурить скважину – дело хлопотное, очень, ну прямо очень дорогое и не всегда технически возможное. Если электричества нет даже на границе участка, а оно вам нужно, то стоит воздержаться от покупки. Хотя, конечно же, продавец будет уверять вас, что вот уже завтра начнут ставить столбы. Видите рядом с участком столб? Узнавайте цену подключения. В крае она может варьироваться до нескольких десятков тысяч рублей. То же и с водопроводом.

Узнать, возможно ли в принципе добыть воду на участке и какого она будет качества, можно, обратившись в специализированную геологическую службу, советует председатель Красноярского союза садоводов Валерий Гладчук. Находится она в поселке Минино, в микрорайоне Геолог (проезд автобусом № 136 от железнодорожного вокзала до ст. Минино-Геолог).

Важный вопрос – качество почвы.

– При посещении участка не поленитесь выкопать шурф и проверить мощность верхнего плодородного слоя, цвет и сыпучесть грунта, – рекомендует Валерий Яковлевич. – Скатайте увлажненный комочек земли, распрямите его в шнурок, а затем сверните в кольцо. Если кольцо сохраняет свою форму, почва тяжелая, если рассыпается – суглинистая или супесчаная.

Дача пришлась по душе и вы готовы ее купить? Пообщайтесь с соседями и председателем товарищества. Они многое могут поведать вам про урожайность здешней земли, расскажут, чистят ли дороги зимой, воруют ли из домиков и т. д.

Садовая книжка

Дачу без документов покупать нельзя. Покупать участок, переоформляя на себя только садовую книжку, тоже нельзя. В таком случае вы становитесь лишь членом садового товарищества, но не собственником.

– Как правило, земельные участки приватизированы. И продавать их можно только на основании договора купли-продажи с государственной регистрацией права, – объясняет начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Красноярскому краю Виктория Максакова. – Без этой процедуры не может возникнуть право собственности. В случае продажи по садовой книжке могут возникнуть разные неприятные неожиданности. К примеру, появятся наследники продавца, которые ничего не будут знать о ваших личных договоренностях, и попросят освободить участок.

Попытка продать дачу по садовой книжке означает, что владелец просто не смог, или не захотел, или поленился оформить право собственности. Естественно, цена у таких участков снижена.

Документы, гарантирующие чистую, честную продажу участка, – свидетельство о праве собственности на землю (выдавалось до 1999 года земельными комитетами и местными администрациями) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось после 1999 года). Право собственности гарантирует и тот, и другой документ. Кадастровый паспорт содержит описание земельного участка, а также уникальный номер, по которому покупатель может запросить необходимые сведения из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Сделать это можно в отделениях Росреестра. Кроме того, по номеру кадастрового паспорта на Публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru) можно установить точное расположение участка и его границы, если они, конечно, внесены в реестр недвижимости.

– Кадастровый паспорт должен быть у всех земельных участков. По кадастровому номеру земельного участка можно запросить сведения о его собственнике, о наличии ограничений прав на участок. Это гарантия безопасной покупки, – говорит Виктория Максакова. – Кадастровый номер обязательно указывается в договоре купли-продажи, это основная идентифицирующая характеристика участка. Если же у продавца есть только свидетельство, выданное до 1999 года, это не повод для паники. Такие документы тоже законны.

Несмотря на то что сегодня государство разрешило продавать и покупать землю, не имеющую точных границ на кадастровой карте, с приблизительно указанной площадью в кадастровом паспорте (такая «дачная амнистия» действует до января 2018 года), Виктория Максакова рекомендует воздержаться от совершения сделок по таким участкам.

– Практика показывает, что впоследствии с такими дачами возникают проблемы. Когда люди много лет соседствуют друг с другом, речи о границах не заходит, но как только появляется новичок, начинаются споры. Ситуация осложняется тем, что на старые участки невозможно найти архивных документов, нужно обращаться в суд. Бывают и случаи мошенничества, когда продают участок, фактически расположенный не в том месте, в каком его указали покупателю. Поэтому я рекомендую приобретать участки с границами, требовать от собственника провести межевание. Особенно если собственник вам не знаком.

В Красноярском союзе садоводов уточнили – межевание садоводам обойдется максимум в 2 350 рублей за участок. При одновременном проведении работ сразу по нескольким участкам применяется понижающий коэффициент.

Дом без участка не продается

Виктория Максакова обращает внимание на то, что отказы в регистрации перехода прав по договору купли-продажи земельных участков в краевом управлении Росреестра – редкость, но все же бывают.

– Иногда выясняется, что объект уже продан другому лицу, но чаще отказываем в регистрации из-за того, что за продавцом зарегистрировано право собственности на садовый дом, а он продает исключительно земельный участок, на котором этот дом находится. Так делать нельзя. Если оформлено право собственности на дом и на землю, то продавать можно только «комплектом».

Нюанс: если земля продается с домиком, на который у продавца нет документов, это не страшно. Покупатель впоследствии легко может оформить строение на свое имя. Когда право на участок уже зарегистрировано в Росреестре, достаточно заполнить декларацию об объекте недвижимого имущества и подать заявление о государственной регистрации права собственности на него.

Чист ли воздух?

Дачу вы покупаете для того, чтобы, в первую очередь, дышать свежим воздухом и кушать чистые продукты. Не поленитесь, загляните на сайт krasecology.ru, чтобы иметь представление о том, какие заводы будут отравлять воздух неподалеку от вашего участка, далеко ли расположена свалка, какова радиационная обстановка.

Опытные садоводы советуют не брать участки на местах геопатогенных зон. Говорят, тысячелистник, зверобой и ромашка, ольха, осина, ясень любят селиться именно в таких, губительных для человеческого организма местах. А вот подорожник, лапчатка, хвойные и береза их избегают. Если же и растут там, то с причудливыми изгибами стволов и больной листвой.

Категорически не нужно приобретать дачи, расположенные вблизи высоковольтных ЛЭП. На таком участке слышно постоянное гудение и потрескивание. К тому же в один прекрасный момент могут прийти энергетики и снести дачу, если вдруг окажется, что она расположена в так называемой охранной зоне ЛЭП.

Аванс или задаток?

До оформления сделки, чтобы подтвердить ваше согласие на покупку, продавец дачи, скорее всего, попросит у вас некую сумму денег. Задаток или аванс не должен быть большим – до половины стоимости участка.

Помните, что аванс – это такая вещь, которую продавец всегда может вернуть вам, и продать участок другому. Также и вы можете без объяснения причины потребовать у продавца свои деньги обратно. Никому ничего за это не будет. Задаток же накладывает определенные обязательства на участников сделки в случае, если она не произойдет. То есть если кто-то «просто передумает», то будет вынужден не просто вернуть задаток, но и заплатить штраф в двойном размере переданной суммы.

Внесение аванса и задатка, конечно же, нужно оформлять документально. Расписками, договорами. Договоры не требуют нотариального заверения.

Читать все новости

Видео

Фоторепортажи

Также по теме

Без рубрики
28 марта 2024
Какие растения нельзя выращивать на дачном участке
Приближается открытие дачного сезона, и многие садоводы уже планируют, что именно и в каком количестве они будут выращивать на своих
Без рубрики
28 марта 2024
Норильск – самый северный город мира с численностью населения более 150 тысяч человек
Норильск получил статус рабочего поселка в 1939 году, в 1953-м был признан городом. Однако первые русские поселенцы здесь появились значительно
Без рубрики
28 марта 2024
Верба: зачем нужна и почему ценят
Вербное воскресенье Последнее воскресенье перед Пасхой — время, когда вспоминают въезд Христа в Иерусалим. Встречали его тогда ветвями пальм, символом праздника. Однако из-за