«Дело о квартире» знаменитой певицы сегодня известно всей России. Эта история показала, что даже добросовестный приобретатель может лишиться жилья. Покупатель, честно выполнивший свои обязательства, оказался и без денег, и без приобретенной недвижимости из-за действий третьих лиц, в данном случае мошенников, убедивших артистку продать квартиру. «Вдохновившись» подобным примером, этой схемой стали пользоваться и другие аферисты. А суды встали перед дилеммой: как защитить человека, который действует добросовестно, но не может проконтролировать действия другой стороны.
Эта ситуация стала сигналом для всего рынка недвижимости: формальная проверка документов уже не гарантирует безопасности.
Дети тоже «опасны»
Как оказалось, есть и более «невинные», на первый взгляд, ситуации, где покупатель может остаться без квартиры. Особенно опасны сделки с недвижимостью, где у несовершеннолетних есть доли. Один из таких случаев оказался в поле зрения Верховного суда РФ.
В Челябинской области продавалась квартира, где прописаны два несовершеннолетних ребенка, каждый из которых владел 1/3 доли. Органы опеки разрешили продажу при условии, что на полученные средства будет куплено новое жилье для детей, с выделением им долей.
Квартира была продана, деньги выплачены, покупатель въехал. Но прежняя владелица не купила новое жилье. Опека, что вполне естественно, потребовала признать сделку недействительной.
Апелляция сначала встала на сторону покупателя, считая, что сделка совершена по закону и оснований для ее аннулирования нет. Верховный суд отменил это решение, указав на статьи 168 и 173.1 Гражданского кодекса РФ: сделки, противоречащие закону или совершенные без необходимого согласия госоргана, могут быть признаны недействительными.
Как и в деле Долиной, пострадал добросовестный покупатель, который формально все сделал правильно, но не мог проконтролировать выполнение обязательств другой стороной.
Главная проблема
Покупателям недвижимости на вторичном рынке все и всегда рекомендуют тщательнейшим образом проверять документы на приобретаемую квартиру и даже привлекать для этого специалистов.
Но оказывается, даже тщательная проверка и, казалось бы, правильные действия: получение разрешения опеки, договор, выписка из ЕГРН, нотариальное оформление – не исключают рисков, если одна из сторон сделки несет обязательства перед третьими лицами, и покупатель не может проконтролировать выполнение этих обязательств.
Риски одинаково велики как при мошеннических схемах, так и при законных, но сложных ситуациях.
Судебная практика и эксперты сходятся в одном: самый безопасный способ – когда продавец сначала покупает новое жилье и выделяет детям доли, а уже после этого продает свою квартиру.
В этом случае все обязательства перед третьими лицами исполняются заранее, права детей защищены, а у покупателя отсутствуют чужие риски, что значительно снижает вероятность аннулирования сделки.
Проблема в том, что такая схема в большинстве случаев невозможна – у продавца квартиры, как правило, нет денег, чтобы сначала купить квартиру и наделить долями несовершеннолетних.
Механизмы защиты
Однако после «дела Долиной» свет в конце тоннеля все же появился. Федеральные депутаты намерены исправить несовершенство законодательства. Свое видение поправок презентовали и профильные ведомства.
Так, Росреестр и Генпрокуратура предлагают комплекс мер, направленных на повышение защиты участников сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В первую очередь, предлагается, чтобы при аннулировании сделки право собственности на квартиру возвращалось продавцу только после того, как деньги будут возвращены покупателю, что исключает риск остаться и без квартиры, и без средств. Одновременно обсуждается введение «периода охлаждения», когда средства продавцу перечисляются не сразу, а через несколько дней после регистрации, что позволяет выявить мошеннические схемы и дает время для проверки добросовестности всех участников.
Особое внимание уделяется проверкам психоневрологических и наркологических диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности участников сделки, что особенно важно для пенсионеров и других уязвимых категорий граждан.
Для борьбы с уходом от ответственности через банкротство предлагается запретить списание долгов перед покупателем при признании сделки недействительной, а также сохранить ипотечный залог за продавцом, если квартира возвращается.
В случае отсутствия у продавца средств для возврата денег государство может предоставлять льготный кредит под залог возвращенной квартиры. Кроме того, расширяются добровольные механизмы защиты граждан: предлагается запрет регистрации сделки без личного участия владельца, ограничение снятия наличных свыше установленного порога и создание государственного компенсационного фонда по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, финансируемого через сбор при регистрации перехода права.
Для предотвращения повторного вовлечения обманутых продавцов в мошеннические схемы предлагается ограничивать их право распоряжаться недвижимостью, переведя квартиру в социальный наём без права приватизации и под контролем органов соцзащиты.
В Госдуму уже внесен законопроект, направленный на защиту прав покупателей жилой недвижимости, которые не знали, что продавца обманули мошенники. Согласно предлагаемым поправкам, Гражданский кодекс РФ дополнится положением, которое запретит судам признавать сделку купли-продажи квартиры недействительной, если доказано, что покупатель не знал и не мог знать о факте мошенничества, совершенного третьими лицами против продавца.
Такая мера призвана устранить существующую юридическую неопределенность и значительно уменьшить количество случаев, когда честные граждане лишаются купленной ими собственности из-за действий злоумышленников.
Но, как мы видим, пострадать можно и без участия мошенников. В этом смысле законодательство необходимо совершенствовать и дальше. В частности, если будут приняты предложения прокуратуры и Росреестра, то безопасность сделок на рынке вторичного жилья повысится на порядок.
