Идею о создании исторического квартала в Красноярске власти и общественность стали обсуждать еще несколько лет назад: с полуразвалившимся деревянным наследием в сердце города нужно что-то делать. Почему бы не создать культурный центр? Но только не за счет бюджета. Город получит деньги от продажи объектов недвижимости, инвесторы – возможность делать бизнес на площадке в самом центре, жители – место для культурного отдыха. Но что-то пошло не так: два аукциона по продаже домов-памятников не состоялись по причине отсутствия заявок.
Все дело в цене?
Десять домов исторического квартала (и три расположенных вне границ улиц Бограда, Маркса, Дзержинского и Горького) предполагалось продать по ценам от 3 до 18 млн рублей вместе с земельными участками. К примеру, начальная цена Усадьбы Телегина, что по адресу: ул. Горького, 15, составляла 12,5 млн рублей, Усадьбы Некрасова на ул. Горького, 17, – более 14 млн рублей. У тех, кто хоть раз бывал возле этих зданий, такие цифры вызовут недоумение. Если подойти к делу цинично (а инвесторы – люди по-хорошему циничные и прагматичные) и забыть о том, что это памятники истории, – неужели полуразвалившиеся бараки могут столько стоить? Откуда такие цифры?
Продажей (а если использовать официальные формулировки – передачей объектов культурного наследия путем публичного предложения инвесторам) этих объектов занимается ПАО «Исторический квартал», созданное осенью этого года. 100 % акций общества принадлежит муниципалитету.
– Речь идет об объектах культурного наследия. Первоначальная стоимость объектов по закону должна быть равна сумме, на которую нам указали эксперты при проведении профессиональной оценки, – говорит генеральный директор акционерного общества Татьяна Горячева. – Эти суммы мы взяли не с потолка: цены были зафиксированы решением Красноярского городского совета депутатов, и именно по такой стоимости объекты были переданы в уставный капитал ПАО «Исторический квартал».
Эдхам Акбулатов, мэр Красноярска:
– Сегодня мы не очень понимаем, как реализовать проект исторического квартала с точки зрения стоимостных параметров. Было принято решение выставить объекты с земельными участками на продажу по их максимальной цене. Никто не пришел. Но интересующиеся этим проектом есть. Вопрос в цене. Как определить эту цену? Должна быть открытая конкурсная процедура. Для меня принципиально то, что это должны быть торги. Поэтому сейчас будем запускать новую процедуру.
Дмитрий Дмитриев, глава администрации Центрального района Красноярска:
– Тот факт, что объявленные аукционы не состоялись, говорит о том, что цена для потенциальных инвесторов оказалась слишком высокой. Между тем я точно знаю, в городе есть предприниматели, готовые вложиться в проект на более мягких финансовых условиях. И поскольку главная наша задача – сделать так, чтобы эти дома были сохранены и восстановлены, мы приняли решение разработать положение о передаче объектов культурного наследия в аренду с последующим правом выкупа. Цена выкупа сложится по результатам публичного предложения. В результате выкупная стоимость будет значительно ниже той, по которой мы выставляли изначально. Речь идет о так называемом голландском аукционе, когда вначале объявляется самая высокая цена, а затем ставки снижаются до той, на которую согласится первый покупатель.
– Надеемся, что такая схема окажется более привлекательной для предпринимателей, – говорит Татьяна Горячева. – Первые объекты по такой системе будут выставлены в начале следующего года. Инвестор сможет выкупить дом в собственность, когда полностью выполнит обязательства по ремонту и восстановлению в соответствии с охранными обязательствами.
Дом в мешке
Однако не только цена объектов смущает потенциальных инвесторов. И дело даже не в обременении – для каждого объекта предложено сразу несколько (до восьми) вариантов использования. По словам депутата горсовета и предпринимателя Константина Сенченко, проблема кроется еще и в отсутствии общей концепции развития квартала с историческими зданиями. Никто не хочет покупать кота в мешке.
– Линейка исторических зданий, за которые в ответе ПАО, должна стать сердцем так называемого исторического квартала, единого пространства в центральной части города, – говорит Дмитрий Дмитриев. – Но цельный проект этого квартала еще не утвержден, сейчас Сибирский фонд истории и культуры, которому поручена разработка проекта планировки, устраняет замечания. Полагаем, что проект будет утвержден в следующем году.
Нет у будущих инвесторов и понимания того, сколько средств придется им вложить в ремонт объектов: изыскания и экспертиза, план работы и смета – все это собственник сможет сделать только после того, как станет победителем конкурса.
Осенью этого года Константин Сенченко предположил, что восстановление одного квадратного метра исторических зданий обойдется инвесторам минимум в 140 тыс. рублей.
При таких условиях говорить о сроках окупаемости бизнес-проектов, в которые должны превратиться 10 деревянных домов, как-то неловко.
К универсиаде успеем?
Впрочем, судя по всему, и городские власти не рассматривают исторический квартал как источник пополнения бюджета. Пока что ни о размерах налоговых отчислений, ни о количестве рабочих мест в нем разговоров не идет. Остается только молча завидовать Иркутску, где подобный проект приносит в городскую казну миллиард рублей ежегодно.
После того как Красноярск стал городом универсиады, проект исторического квартала наделили особой миссией – наряду с часовней и Столбами он должен стать одним из символов города. И вроде бы по первоначальной задумке план реконструкции всех объектов вполне укладывался в три года. При условии, что на осенних аукционах дома бы обрели своих хозяев. Очевидно, что теперь сроки реализации проекта сдвинутся.
Дмитрий Дмитриев настроен оптимистично: считает, если удастся заинтересовать инвесторов новым форматом торгов, до универсиады успеем.
А если не удастся?
Мнения
Александр ГЛИСКОВ
вице-спикер горсовета (на личной странице в соцсетях)
– Проект создания исторического квартала пошел по пути проекта платных парковок. То есть близок к полному провалу. Как и предупреждали депутаты городского совета, в сложившихся экономических условиях проект имеет отрицательную рентабельность, поэтому желающих им заниматься среди бизнесменов может не оказаться. Однако эти доводы чиновников не смутили. Возобладал чисто бюрократический подход. Захотели ввести систему платных парковок – объявили конкурс на ее создание. Захотели создать исторический квартал – учредили ПАО «Исторический квартал». Формально большая работа проделана. Только результат нулевой, потому что нет понимания, как его достигнуть.
Константин СЕНЧЕНКО
депутат горсовета Красноярска, председатель совета директоров ПАО «Исторический квартал»
– Инвесторам проект не интересен по нескольким причинам. Первая – рыночная ситуация в стране такова, что предприниматели просто не хотят брать на себя дополнительную нагрузку в виде долгих инвестиций.
Вторая – инвестор не понимает, сколько он должен будет вложить в ремонт этих объектов, то есть не ясна конечная стоимость недвижимости. А с учетом состояния домов она может в разы отличаться от той, что была заявлена в аукционе.
И третья, главная, – мы начали продавать дома, не утвердив концепцию развития всего района, включая парк и набережную. Нужно сначала утвердить концепцию, чтобы люди понимали, что покупают, куда это будет развиваться и какой проект тут можно воплотить. Я считаю, успех этого проекта зависит именно от концепции. Если предприниматели увидят, что власть нашла интересный подход и место будет привлекать жителей и гостей города, то они встанут в очередь за этими домами.
Конечно, городу хочется поскорее продать эти объекты и получить деньги, но, к сожалению, при таких условиях это невозможно.
