В редакцию НКК пришло письмо. Жители одного из многоквартирных домов Красноярска подсчитали сумму своих платежей управляющей компании и пришли к выводу, что сами распорядились бы этими средствами более эффективно.
Все жилищные услуги сводятся к одноразовому в месяц мытью полов, – пишет автор письма Татьяна Владимировна. – С соседями подсчитали, что наш подъезд приносит годовой доход УК около 90 тысяч рублей. В доме пять подъездов. За пять лет мы УК заплатили 2,5 млн рублей. Вы представляете, как можно за эти деньги обслуживать и облагородить наш дом, двор? А с этой компанией ничего такого нет, и ничего не будет. А полы мы можем сами помыть, составим график дежурств и все!
Статья 161 ЖК РФ предполагает и другие виды управления домом, например, «самостоятельное». Но как нам это организовать, мы не знаем. Если есть возможность, то разъясните нам.
Три способа
Действительно, согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме могут (и обязаны) выбрать один из способов управления домом. Таких способов три.
ПЕРВЫЙ – заключить договор с управляющей компанией (УК).
ВТОРОЙ – управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или иным специализированным потребительским кооперативом.
ТРЕТИЙ – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Очевидно, этот способ автор письма называет «самостоятельным».
Каждый из трех вариантов имеет свои плюсы и минусы. С точки зрения расходов собственников, предпочтительным является непосредственный способ управления. Так, управляющая компания не только содержит штат сотрудников, но и, как любая коммерческая организация, обязана получать прибыль. ТСЖ – организация некоммерческая, однако тоже имеет хоть и небольшой, но штат сотрудников, работу которых необходимо оплачивать.
А вот при непосредственном управлении никакое юридическое лицо не создается, нанимать никого не нужно. О прибыли вообще речи нет. И тем не менее этот способ не очень распространен. Прежде всего потому, что существует законодательное ограничение – для того, чтобы выбрать непосредственное управление, в доме должно быть не более 30 квартир.
Все начинается с собрания
Для того чтобы реализовать такой способ управления, необходимо провести общее собрание собственников (ОСС).
Инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть любой из собственников.
Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования.
Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов. Решения по вопросу выбора способа управления МКД принимаются более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Выбрать и изменить способ управления МКД на основании решения общего собрания можно в любое время.
Решение общего собрания о выборе способа управления МКД оформляется протоколом. Подлинники решения и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в орган государственного жилищного надзора, а также решение и протокол подлежат размещению в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
От лица всех
При выборе непосредственного способа управления ОСС также выбирает подрядную организацию для оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договор об этом должен быть заключен между подрядчиком с одной стороны и всеми (либо большинством) собственниками МКД. Важный нюанс: если большинство собственников не заключили такой договор, то непосредственное управление считается нереализованным и муниципалитет вправе провести конкурс на выбор управляющей организации, которая и будет заниматься обслуживанием дома. Так что первое и важнейшее условие, если люди хотят управлять своим домом самостоятельно, – это активность большинства собственников. Плюс готовность и умение договариваться друг с другом.
Договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения от своего имени.
Однако на основании решения общего собрания от имени собственников МКД вправе действовать один из собственников или другое лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочия, удостоверенные доверенностью от всех или большинства собственников МКД.
В этом случае уполномоченное лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию, к региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами для заключения договора в отношении всех собственников.
Важный нюанс. Сегодня большинство красноярцев платит ресурсникам по прямым договорам. Однако платежи за ресурсы, использованные на общедомовое имущество, традиционно входят в оплату жилищных услуг. При непосредственном управлении плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, входит в состав платы за соответствующие коммунальные услуги.
Разбираться в деталях
Если с коммунальными платежами все очевидно – они выставляются ресурсниками каждому собственнику в МКД, то плата за содержание жилого помещения устанавливается ОСС и включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, а также за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.
При этом размер такой платы должен соответствовать размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными с подрядными организациями.
В целом непосредственное управление МКД – вполне работоспособный механизм. Однако он требует активной жизненной позиции и желания разбираться в тонкостях управления многоквартирным домом.
К счастью, сегодня есть организации, оказывающие консультативную помощь, в том числе и бесплатную, тем, кто готов брать в свои руки заботу о своем жилище. Например, общественное движение «Народный контроль в ЖКХ», тел. 288-16-10.
