Даже люфт в постперестроечные времена все-таки вылился в жилищный бум. Наверное, поэтому мнения экспертов о том, что кризис больнее всего ударил по строителям, болезненно восприняли даже те, кто профессионально далек от отрасли. Наверное, поэтому и у журналистов, и у наших читателей традиционно много вопросов к людям, отвечающим за строительство региона.
Наш сегодняшний собеседник – министр строительства и архитектуры Красноярского края Владимир ЦАПАЛИН.
– Сегодня рынок жилищного строительства понемногу активизируется. Люди проявляют интерес к покупке жилья. Что стало стимулом для оживления спроса?
– В самый разгар кризиса люди ждали ценового дна и не спешили с покупкой квартиры. Одновременно потенциальных покупателей отпугивали проблемы, возникшие у застройщиков, неопределенность дальнейшей судьбы этих фирм. Сейчас ситуация в некоторой мере прояснилась. Слабые компании отсеялись. Строительный рынок вновь испытывает рост. Немаловажный фактор – более лояльная политика банков в области ипотеки. Снизились требования к размеру первоначального взноса и процентная ставка по кредитам. Условия последних в целом стали прозрачнее.
Свой вклад в развитие ипотеки-2010 внесло и АИЖК. Появилась программа «Новостройка». Ранее АИЖК выдавало кредиты только под вторичное жилье или как минимум сданное в эксплуатацию. Сейчас достаточно оформления прав инвестора на строящуюся недвижимость. Кроме того, стоимость кредитов, предоставляемых АИЖК и его оператором, Краевым фондом жилищного строительства, несколько ниже ставок коммерческих банков. В среднем около 10,5–11 % годовых. В 2010 году планируется, что сумма выделенных населению края кредитов из фонда жилищного строительства достигнет 1,4 млрд рублей.
– Насколько мне известно, АИЖК далеко не единственный механизм стимулирования покупательской активности и, как следствие, поддержки строительной отрасли.
– Поддержка жителей края в решении жилищного вопроса, повышение покупательской способности населения – один из приоритетов социально-экономической политики региона. Работа в этом направлении не первый год ведется в рамках нескольких целевых программ. Так, на предоставление социальных выплат на погашение процентной ставки и погашение основного долга по привлеченным кредитам жителям Красноярского края за семь месяцев текущего года направлено 164,2 млн рублей. Получателями социальных выплат являются около 5 000 семей. За счет средств краевого бюджета по краевой целевой программе «Север на Юг» выдано 68 свидетельств гражданам на строительство и приобретение жилья на сумму 90,7 млн рублей. Семьям категорий граждан, установленных федеральным законодательством, таких как «северяне», «военнослужащие», «чернобыльцы», «вынужденные переселенцы», за семь месяцев текущего года выдано 319 государственных жилищных сертификатов на сумму 647,3 млн рублей.
Из средств краевого бюджета предоставлено 8 социальных выплат гражданам, проживающим в Таймырском Долгано-Ненецком муниципальном районе, на сумму 11,8 млн рублей. Предоставлена 21 социальная выплата гражданам, проживающим в Эвенкийском муниципальном районе, на сумму 29,3 млн рублей. До конца года за счет средств бюджета соцвыплаты на приобретение и строительство жилья в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы (подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей») получат 500 молодых семей. В декабре текущего года завершит свое действие закон «О дополнительных мерах по стимулированию строительной отрасли Красноярского края в 2009–2010 годах», в соответствии с которым граждане, купившие готовую квартиру у застройщика или квартиру в доме высокой степени строительной готовности, получали социальную выплату. Депутаты Заксобрания, входящие в состав комиссии по назначению социальных выплат, высказывали предложения о продлении действия данного закона.
– Таким образом, можно резюмировать: жилищный рынок ожил – кризис позади.
– Совокупность нескольких факторов сказалась на состоянии жилищного рынка – он отреагировал увеличением спроса. Хотя сейчас еще рано делать далеко идущие выводы. Не забывайте, строительный рынок испытал сильнейший и, самое главное, комплексный спад. Снизились не только темпы строительства. Стагнации подвергся и рынок земельных участков под жилищное строительство. Между тем активность покупки новых участков – один из индикаторов состояния стройиндустрии. Сегодня она не так высока, как хотелось бы.
– Тем не менее цены на жилье медленно, но верно растут.
– Цены на жилье стали расти еще и по другой объективной причине. Если раньше уже на фазе «котлован» дом продавался полностью, то сегодня в домах, готовых к сдаче, продано не более 40 процентов квартир. Соответственно, у застройщика возникает две проблемы – кредитные оборотные средства и формирование приемлемых для поддержания спроса цен. Первое мотивирует его к увеличению цены для компенсации процентов, второе заставляет его цену снижать. Но поскольку основной сегмент рынка работал на заемных средствах, то механизмом обеспечения как раз являлось предоставление банку в залог строящихся квартир. И принимались они в залог по определенной цене.
– А может, все-таки застройщик сдерживает цены искусственно?
– На самом деле застройщику на руку было бы снизить цену. Но в таком случае пришлось бы отдавать банку дополнительную часть площади в залог. Замкнутый круг. Поэтому пришлось прибегать к креативным идеям – применять рекламные ходы, например «Парковка в придачу». А стоимость машиноместа в комфортном подземном помещении, с лифтом прямо до квартиры, может достигать рыночной стоимости, равной стоимости однокомнатной квартиры. По сути, получается скрытая скидка. И не малая, в несколько сотен тысяч рублей.
– С ценами разобрались. Давайте про качество. Дорого ли, дешево, но потребитель хочет получать за свои деньги лучшее. Какие условия создаются министерством для повышения качества строительства?
– Качество строительства растет из года в год, как минимум в силу конкуренции на рынке. Были некоторые сбои в период кризиса – но это скорее соглашение между инвесторами и застройщиками в плане ускоренной сдачи объектов с черновой отделкой и более дешевыми материалами.
Позитивно сказываются на росте качества законодательные инициативы. Например, одна из задач в создании института саморегулирования – повышение качества инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства в целом, а также реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Упор делается на квалификацию кадров строительной отрасли. Согласно новым нормам строители обязаны проходить обязательную аттестацию один раз в пять лет. К тому же качество и безопасность строящихся объектов – вопрос не только престижа и коллективной ответственности строительных компаний. Это и финансовые риски. Взносы фирм-застройщиков в компенсационные фонды СРО планируется увеличить. Если раньше эта сумма была 300 тысяч рублей, то теперь она будет зависеть от стоимости строительного объекта.
Что касается качества объектов, которые строятся на средства бюджета, то качественные параметры будущего объекта закладываются на этапе проектирования и предъявляются исполнителю при заключении договора о строительстве. Параметры проекта, критерии качества его реализации (включая использование материалов, характеристики оборудования для комплектации и т. д.) для исполнителей заказов представлены в конкурсной документации, а также в техническом задании к договору на исполнение генподряда. Заказчик контролирует ход строительства и оплачивает подрядчику выполненный объем работ только при их исполнении в требуемом качестве. Данная схема контроля применима и к жилым помещениям, возводимым в рамках госпрограмм (таких как переселение граждан из непригодного жилья или строительство жилья для определенных категорий граждан). Цена квадратного метра в доме, который строится на бюджетные деньги, фиксирована постановлением Министерства регионального развития РФ. Ответственность за исполнение программ на местах, а значит, и контроль над качеством будущего жилья закреплены за муниципальными властями. Документ о вводе конкретного объекта в эксплуатацию подписывает глава муниципалитета на основании заключения, выданного инспектором Службы строительного надзора и жилищного контроля.
– Неужели все так безоблачно?
– Конечно, общая картина качества в строительстве далека от идеала. И всем участникам строительного рынка необходимо работать над повышением культуры производства, производственной дисциплиной, что, кстати, ведет за собой и экономическую выгоду – снижаются непроизводственные затраты, повышается спрос на услуги или готовые объекты конкретной компании.
Поскольку качество понятие перфекционистское, процесс этот бесконечный. Время постоянно диктует новые требования. Например, сейчас актуальны такие требования к проектировщикам как использование современных, энергоэффективных материалов. Так, классическая кирпичная кладка для Сибири должна быть по нормативам толще метра. Однако с применением современных материалов она может значительно уменьшаться, до 380 мм. Это значительная экономия, которая с лихвой покроет расходы по внедрению.
– Вот уже несколько лет в России пропагандируется малоэтажное строительство. Скажем так, рекламный шум превосходит реальное воплощение малоэтажных проектов. В чем дело?
– Программа развития малоэтажного строительства очень для нас важна. Но насколько она важна, настолько и сложна, поскольку ставит множество задач, которые ждут своего разрешения. Если вспомнить пример выхода США из Великой депрессии как пионеров массового строительства загородного жилья, то они придумали триаду: дом, дорога, автомобиль. Здесь все взаимосвязано. Убери одно слагаемое, и комфортной жизни за городом не получится. Нет автомобиля – плохо. Нет дорог для автомобиля – снова плохо.
Общеизвестно, значимая часть затрат при строительстве приходится на прокладку коммуникаций. Именно поэтому одной из форм поддержки строителей и удешевления стоимости квадратного метра жилья в новом доме является инженерное обустройство площадок под застройку. Так, с целью стимулирования развития малоэтажного жилищного строительства на территории Красноярского края в рамках долгосрочной целевой программы «Дом» на 2010–2012 годы на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в муниципальных образованиях предусмотрено в краевом бюджете 577 904,6 тыс. рублей, в текущем году – 177 904, 6 тыс. рублей. Также финансовую поддержку из краевого и федерального бюджетов получил региональный инвестиционный проект «Строительство малоэтажного жилья и коммунальной, энергетической, транспортной инфраструктуры района «Новалэнд». Думаю, что немаловажным в создании условий для дальнейшего роста темпов жилищного строительства является применение новых технологий. Сегодня на территории края представлены современные, энергоэффективные, экологически чистые технологии, применяемые в малоэтажном строительстве, которые прошли сертификацию и могут быть использованы в том числе в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.
– Наших читателей волнуют вопросы по строительству крупных краевых социальных объектов: БКЗ, Ледовый дворец, перинатальный центр, онкоцентр, Академия биатлона. С какими проблемами вы сталкиваетесь в ходе их строительства и как острые вопросы снимаются?
– Перинатальный центр строится в рамках утвержденного графика. Минздрав РФ согласовал стоимость и номенклатуру оборудования, предусмотренного проектом. И никакого перерасхода средств здесь нет. Удорожание объекта вызвано объективными причинами. Проект перинатального центра – это выход за пределы типового проекта, ведь он возводится на базе действующей больницы и включает в себя дополнительную инфраструктуру – пищеблок, переходы…
БКЗ по графику должен быть сдан совсем скоро, 30 ноября. В результате глобальной реконструкции мы наконец получим один из лучших концертных комплексов не только в Сибири и в России, но за пределами страны: концертный зал можно будет сравнивать с лучшими зарубежными образчиками. Не забывайте, что объект включает в себя не только два зала, но и другие функционально важные помещения краевой филармонии. Объект полностью «переработан» не только внешне, но и внутренне. Проделана колоссальная работа. И здесь огромная, конечно, заслуга министра культуры края Геннадия Рукши. Скоро у Красноярска будет своя культурная Мекка.
Что касается Ледового дворца, то наконец удалось разобраться с подрядчиком – с ООО «СК-РЭСТ». Контракт расторгнут. По результатам открытого аукциона генподрячиком стало ЗАО «Стальмонтаж». Компания, хорошо известная как в крае, так и за его пределами, зарекомендовавшая себя с лучшей стороны. Теперь за судьбу объекта можно быть уверенными. Никаких пробуксовок со сроками не будет. Сдача назначена на конец следующего года. График очень плотный, работы ведутся в две-три смены. Объект уникальный, и методы строительства его также нестандартные.
Академии биатлона, очевидно, уготована судьба образцово-показательного объекта. Первоначально планировалось сдать объект в 2012 году. Однако после того как было принято решение тренировать на базе Академии чемпионов зимней Олимпиады-2014, сроки уплотнились. Теперь обозначена новая дата сдачи в эксплуатацию – 1 августа 2011 года. Новый спортивный комплекс станет еще одним современным, по-настоящему шикарным местом для активного отдыха красноярцев: с прокатом зимнего инвентаря, тиром, многофункциональным спортзалом, гостиницей, пятью лыжероллерными трассами. Генподрядчик стройки – зеленогорское УС-604. Профессиональная и ответственная организация.
– Ваше министерство курирует не только сферу строительства, но и архитектуры. Как вы оцениваете внешний облик столицы края?
– Сегодня администрация города разработала проект планировки центральной части Красноярска, который проходит этап общественного обсуждения. Решено, что застройка «пятен», высвобождаемых после сноса домов, будет вестись только после согласования с краевыми властями. Столица края должна становиться красивейшим городом Сибири, и нельзя, чтобы новостройки уродовали уникальный облик Красноярска. Новые здания должны быть вписаны в исторический ландшафт и иметь все необходимые инфраструктурные составляющие. Отрицательный пример: торговый комплекс «Эльдорадо» на Сурикова, где плотное одностороннее движение. Где там парковаться будут покупатели? Застройщику предложено изменить назначение здания. Любое строительство в центре не должно осложнять жизнь остальным жителям города. Архитектура ведь это не только дома и здания, это скверы, парки, зоны притяжения, малые формы. Совместно с мэрией работаем, определяем приоритеты дальнейшего развития города.
