Купить квартиру – значит не просто найти уютные стены, но и разобраться в ее юридической истории. Иначе вместо долгожданного новоселья можно получить «подарок» – жильца, которого нельзя выселить даже по решению суда.
С сентября вступили в силу поправки к Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В них появился новый раздел – сведения о лицах, имеющих право пользоваться жилым помещением, даже если квартира уже продана. Эти изменения закреплены статьей 7 Федерального закона № 482-ФЗ и уже отражаются в стандартной выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в разделе «Ограничения прав и обременения».
Теперь в официальных данных Росреестра можно увидеть, обладает ли кто-то пожизненным или бессрочным правом проживания. Например, запись может выглядеть так:
«Право пользования жилым помещением сохраняется за Ивановым Иваном Ивановичем, 01.01.1966 г. р., на основании отказа от участия в приватизации в пользу Ивановой М. И.»
Наличие такой отметки блокирует любые сделки без нотариального согласия указанного лица.
Кто такие «вечные жильцы»
Закон выделяет две основные категории граждан, за которыми сохраняются подобные права.
Первая – так называемые «отказники» от приватизации. Это люди, которые в момент приватизации имели равные права с остальными членами семьи, но добровольно отказались от своей доли. При этом они навсегда сохранили возможность проживать в квартире.
Пример прост: в 1993 году семья из трех человек приватизировала квартиру, родители оформили отказ в пользу дочери. Даже если теперь она продаст жилье, выселить родителей нельзя – их право проживания защищено законом.
Вторая категория – члены жилищно-строительных кооперативов. Если человек проживал в квартире пайщика на момент полной выплаты паевого взноса, он также получает пожизненное право на проживание, независимо от смены собственника. Верховный суд не раз подтверждал, что такие права приравниваются к правам членов семьи владельца приватизированного жилья.
Кроме того, встречаются и иные формы пожизненного проживания.
В завещании может быть прописано условие, что наследник получает квартиру, но обязан предоставить другому человеку пожизненное право проживания. Так нередко защищают гражданских супругов или пожилых родственников, которым негде больше жить.
Аналогичные права получают те, кто заключил договор пожизненного содержания с иждивением: квартиру они передают в собственность другому лицу, но сохраняют за собой возможность проживать там до конца жизни.
Иногда пожизненное право на жилье закрепляют и в обычных гражданских договорах – дарения или брачном контракте. Например, человек дарит квартиру сыну, но оставляет за собой возможность пользоваться одной комнатой, пока жив. Юридически это абсолютно законно.
Однако эти случаи в ЕГРН пока не отражаются – закон охватывает только приватизацию и кооперативное жилье.
Патовая ситуация
Для нового покупателя подобные обстоятельства могут стать неприятным сюрпризом. Ведь даже самая тщательная проверка не всегда гарантирует, что в квартире нет жильцов с неоспоримыми правами. Формально узнать, кто прописан, можно с помощью выписки из домовой книги или справки из управляющей компании, но эти сведения часто неполные.
Законодательство регулирует порядок регистрации граждан, однако не обязывает паспортные столы раскрывать все данные о зарегистрированных лицах. Добавьте к этому человеческий фактор – ошибки, забытые записи, устаревшие базы, – и риск для покупателя становится очевидным.
Так и возникают истории, когда новый собственник узнает о «невыселяемом» жильце уже после регистрации права. Судебные тяжбы в таких случаях длятся годами, а итог почти всегда один – жильца оставляют в квартире. Поэтому юристы советуют относиться к проверке неформально: запрашивать максимум информации, не полагаться на устные обещания и помнить, что право проживания – такая же серьезная часть сделки, как и право собственности.
Проблемы остаются
Главная цель нововведений – сделать рынок недвижимости прозрачнее и снизить риски для добросовестных покупателей и кредиторов. Раньше сведения о «вечных жильцах» хранились в бумажных архивах и обнаруживались только после долгих проверок. Теперь основная информация стала доступна в стандартной выписке.
На первый взгляд, это кажется настоящим спасением: теперь можно заранее увидеть, кто имеет право проживать в квартире, и избежать неприятных сюрпризов. Но на деле все не так просто.
Внесение таких сведений зависит исключительно от доброй воли собственника. Если владелец не пожелает указать проживающего родственника или бывшего супруга, этих данных в реестре просто не появится. Поэтому новый покупатель может узнать о «невыселяемом жильце» уже после сделки – когда тот предъявит документы или выиграет суд.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит подходить к проверке квартиры основательно. Одной выписки из ЕГРН недостаточно. Нужно убедиться, кто фактически зарегистрирован по адресу, и есть ли среди этих людей те, кто когда-то отказался от участия в приватизации. Продавец обязан представить подтверждения – выписку из домовой книги, справку из управляющей компании, сведения из паспортного стола. Если он уклоняется или откладывает представление документов, это тревожный сигнал.
В сложных случаях лучше обратиться к юристу или опытному риелтору. Профессионалы умеют «читать между строк», выявляя скрытые юридические ловушки, которые не заметит неподготовленный покупатель.
Особое внимание стоит уделять квартирам, продаваемым с торгов обанкротившихся владельцев. Там юридические проверки зачастую формальны, а подготовкой документов занимаются фирмы-однодневки. В результате покупатель рискует столкнуться с сюрпризом уже после оформления сделки – когда выяснится, что вместе с квадратными метрами он приобрел еще и жильца, выселить которого невозможно.
Семь раз отмерь
Нововведение Росреестра – шаг в правильном направлении. Информация о жильцах, которых нельзя выселить, наконец становится доступна всем участникам рынка. Но пока система работает в заявительном режиме, риски полностью не исчезнут.
Поэтому главный совет остается прежним: не торопитесь с покупкой, пока не проверите историю квартиры. За красивым ремонтом и привлекательной ценой может скрываться человек, который уже много лет считает эту квартиру своим домом – и по закону имеет на это полное право.
