Ипотечный рынок ставит рекорды: по данным портала «Дом.РФ», в августе было выдано почти 150 тысяч таких кредитов на сумму 375 миллиардов рублей. По сравнению с августом прошлого года это больше почти на 40 процентов.
Не надо скрываться
Случаются ситуации, когда у заемщика меняются жизненные обстоятельства – из-за болезни или потери работы, и недавний счастливый владелец недвижимости оказывается в тупике. Денег на взносы банку у него нет. Как быть дальше? Не скрываться и как можно быстрее вступать в конструктивный диалог с банком – советуют в один голос эксперты.
– До 30 сентября заемщики, в том числе по ипотечным договорам, еще могут успеть обратиться в банк за кредитными каникулами, – напоминает Сергей Журавлев, управляющий отделением Красноярск Банка России. – После этой даты Банк России рекомендовал кредиторам рассматривать возможность реструктуризации кредитов по собственным программам. Если в октябре кредитные каникулы оформить уже не получится, у заемщиков сохраняется право на ипотечные каникулы.
В законе, вступившем в силу в прошлом году, говорится, что при определенных условиях снижения доходов можно претендовать на уменьшение суммы платежей или полное их прекращение сроком до полугода. При этом график будет пересмотрен и эти платежи начислены в конец периода кредитования.
По статистике, большинство оказавшихся в тяжелой ситуации людей в случае предоставления им льгот успешно справляются с трудностями и возвращаются в платежный график. Главное не довести ситуацию до абсурда и не потерять жилье.
В сложный период пандемии Банк России рекомендовал банкам, МФО и кредитным потребительским кооперативам приостановить процедуры принудительного выселения должников из жилья, на которое ранее было обращено взыскание. Мораторий заканчивается 30 сентября.
Если должник неоднократно задерживает платеж, а то и вовсе не платит, у банка появляется законное основание для жестких мер – продажи квартиры и погашения долга. Особенно если заемщик не спешит в банк и не предоставляет никаких документов, подтверждающих ухудшение финансовой ситуации.
– В любом случае банк обязан уведомить должника о процедуре взыскания имущества, в противном случае это будет нарушение закона, – комментирует Сергей Гутник, преподаватель СФУ, кандидат юридических наук. – Человек должен быть приглашен на судебный процесс, так как он является ответчиком и на его имущество накладывается взыскание. Он может и сам предложить выкупить жилье, но это надо садиться за стол переговоров с банком. К сожалению, даже если квартира является единственным жильем для заемщика и там прописаны его несовершеннолетние дети, это не является препятствием для реализации квартиры банком.
Невыгодная продажа
Как можно себя защитить? Еще на этапе заключения договора некоторые банки предлагают приобрести страховку от потери работы. Соответственно, при наступлении страхового случая заемщик будет иметь возможность дальше осуществлять кредитные платежи. Кроме того, в 2014 году вступили в силу изменения законодательства, в соответствии с которыми при наступлении страхового случая – невозможности погасить долг – страховая компания возместит его часть, но только после того, как банк заберет и продаст квартиру. Плюс схемы в том, что тут исключается ситуация, когда квартира продана, а человек все равно остался должен банку.
А такая ситуация нередкая: рынок недвижимости стабильностью не отличается: разница в стоимости квартиры через несколько лет может составлять сотни тысяч рублей.
И заемщик, исправно выплачивая ипотеку в течение трех, пяти, а то и более лет, может остаться буквально ни с чем.
Примерно такая ситуация и произошла с жительницей Красноярска, которая вместе с мужем приобрела однушку в ипотеку.
Несколько лет назад у ее мужа резко сократился доход, и вносить платежи они уже не могли. Буквально через несколько месяцев в их дверь уже постучал новый собственник: они не успели продать квартиру самостоятельно, и банк это сделал раньше. Причем при обычной рыночной цене чуть более двух миллионов рублей квартира ушла за 1,7 миллиона. Это как раз та сумма долга, которая оставалась, но из-за пеней, которые были начислены за это время, долг еще вырос.
– За пять лет мы отдали банку около миллиона рублей, но все ушло на погашение процентов, и в итоге мы остались ни с чем, – говорит Наталья. – Через какое-то время, когда финансовое положение улучшилось, решили опять подать заявку в несколько банков. Понимая, что нас уже занесли в черный список, мы были готовы на самые невыгодные условия, но нам не предложили даже их. Тогда решено было вступить в кооператив: заключив договор со строительной компанией на пять лет, мы в течение их должны были выплатить всю стоимость квартиры. Сейчас наша однушка выкуплена плюс появилось право на получение материнского капитала после рождения второго сына. И вновь я обошла уже все банки города, но бесполезно: опять отказ. Муж сейчас безвылазно работает на вахте, зарабатывает как может: судя по всему, купить жилье в ипотеку мы уже не сможем.
Наверное, наилучшим вариантом в сложившейся ситуации будет продажа недвижимости и погашение долга перед банком. В таком случае заемщик имеет возможность получить бόльшую сумму.
Однако в продаже квартиры с обременением есть немало нюансов, что осложняет сделку.
Для реализации недвижимости необходимо погасить долг перед банком – следовательно, у потенциального покупателя должна быть сумма наличных средств не менее оставшейся суммы долга, а это бывает далеко не всегда. Потенциальный покупатель передает деньги продавцу, потом проходит какое-то время, необходимое для того, чтобы банк снял обременение, и уже потом готовится еще одна сделка – по продаже имущества новому владельцу. Очевидно, что для последнего в такой сделке плюсов не очень много, и поэтому зачастую залоговое жилье приходится выставлять по цене ниже рыночной. Особенно если квартира самая обычная и не имеет никаких особых достоинств.
Важно помнить: сама по себе ипотека – лишь определенный финансовый инструмент, и, как всяким другим инструментом, им надо уметь пользоваться. Цель банка – заработать, а не улучшить ваши жилищные условия, поэтому очень трезво оценивайте свои силы.
Где просить помощи?
При возникновении проблем с банками только небольшое количество людей знает, что делать дальше и как защитить свои права. В такой ситуации, как правило, деньги для оплаты юридических услуг есть не у всех. Как же быть?
Можно обратиться в юридическую клинику на базе юридического института СФУ, где студенты старших курсов дают консультации бесплатно.
Для этого необходимо записаться в общественную приемную, которая работает по следующим адресам в Красноярске:
– ул. Маерчака, 3, тел. 8(391)221 27 07;
– ул. Сурикова, 42 (ул. Марковского, 35), тел. 8(391) 265 93 25;
– ул. Парижской Коммуны, 15, тел. 8 902 952 95 62.
Как правило, раз в месяц Красноярское региональное отделение Ассоциации юристов России проводит бесплатные консультации, где специалисты помогают разобраться в различных нюансах Жилищного и семейного законодательства, а также во многих других вопросах.
Все вопросы можно уточнить по телефону ассоциации 8 (391) 258-18-50.
