Проживая в многоквартирном доме, мы сталкиваемся с большим количеством вопросов: от неработающего домофона до проблем с вывозом мусора. А еще – капремонт, перерасчеты, жалобы без ответа… Не говоря уже об аварийных ситуациях, когда действовать нужно оперативно и грамотно.
Чтобы обеспечить себе комфортную жизнь в квартире, необходимо разбираться в правилах и законах, регулирующих отрасль ЖКХ. Незнание закона, как говорится, не освобождает от ответственности. Поэтому в этом выпуске «НКК-Советника» мы собрали для вас наиболее часто встречающиеся вопросы и ответы на типичные ситуации, касающиеся коммунального быта.
Например, по личному и общедомовому имуществу. Ведь они тесно связаны. Нельзя закрыться в своей квартире и забыть о текущей кровле, ржавых трубах в подъезде, ломающемся лифте. Эти вопросы все равно нужно решать – сообща, как члены одной большой семьи. Только вместо родственных связей нас объединили права и обязанности собственников.
Если затопили соседи
По судебной статистике, это самая распространенная авария в многоквартирных домах. Здесь разрешить вопрос мирно, то есть договориться о том, кто виноват и сколько обязан заплатить в качестве компенсации, редко кому удается. В ином случае жильцы идут в суд – и правильно делают. Вы залили проживающих ниже соседей или с вашего потолка началась «весенняя капель»? Кого назвать виновным? В причине потопа придется разбираться вместе с управляющей компанией.
Вот алгоритм действий, который поможет сохранить время, деньги и нервы.
- Установить факт аварии. Работники управляющей компании должны сделать акты о происшествии. Как можно быстрее устранить его последствия.
- Найти причину. Если причиной аварии стало ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (к примеру, лопнуло соединение стояков, и вы не виноваты в том, что залили соседей снизу), то к актам прибавить все нужные документы. Например, если прорвало батарею, когда жилищная организация проводила испытания системы отопления.
- Пострадавшим собственникам квартир необходимо заказать экспертизу последствий потопа. Перечислить возникшие повреждения и нанесенный ущерб. Важно установить точную сумму причиненного ущерба, подтвержденную полным пакетом документов. С этими оценками идти в районный суд.
По Гражданскому кодексу (ст. 15) гражданин, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере.
В другой статье того же Гражданского кодекса РФ (ст. 1064) записано, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный юридическому лицу, подлежит возмещению в полном объеме. И возмещают его те, кто этот вред причинил.
- Суд определит виновника аварии, ответчика, который будет оплачивать расходы. Если хозяин квартиры, где протек радиатор, установил его не по правилам, нарушил технологию, вся ответственность за его обслуживание и содержание лежит на владельце батареи. И она не относится к общедомовому имуществу. То есть суд должен установить, относится ли к общему имуществу дома участок инженерной системы, который прорвало.
Алгоритм действий при потопе
Свой – чужой
Разбираемся с общим имуществом в многоквартирном доме
Подъезд: кто отвечает за его ремонт?
Обязанность по выполнению работ в целях содержания общего имущества лежит на управляющей организации.
Но все работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляются только после их утверждения на общем собрании собственников и согласования стоимости выполнения работ.
Результаты такого собрания оформляются протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если итог ремонта вызывает вопросы, сначала нужно посмотреть, какие параметры закреплены в протоколе, за какие виды работ и на какую сумму проголосовали жильцы.
Важно! Если есть разногласия относительно объема, качества, стоимости выполненных работ управляющей организацией по текущему ремонту в многоквартирном доме, рассмотрение спора может быть передано для разрешения заинтересованной стороной в суд.
Кровля: в девятиэтажном доме протекает крыша. Должны ли оплачивать ремонт жильцы первого этажа?
По Жилищному кодексу крыша – общее имущество всего дома. Право общей долевой собственности на кровлю принадлежит собственникам всех квартир многоквартирного дома. По статье 39 Жилищного кодекса, на собственников помещений возлагается обязанность по содержанию общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
Важно! Жилищный кодекс не разделяет общее имущество на подъезды или этажи. Речь идет о доме в целом.
Итак, согласно закону за крышу как часть дома (ее ремонт и обслуживание) платят все собственники.
Необходимость внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в полном размере не связывается именно с фактом (условием) пользования соответствующими услугами, а основывается на бремени обязательных расходов каждого собственника на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Соответственно, плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться и оплачиваться в размере, одинаковом для всех жилых (нежилых) помещений вне зависимости от этажа и подъезда, в котором расположено помещение.
Фундамент: в доме необходимо срочно провести ремонт фундамента. В программе капремонта мы стоим в 2036 году. Но до этого времени наш дом разрушится. Обращения в управляющую компанию и администрацию результата не дали.
В случае, если собственники помещений многоквартирного дома обоснованно располагают сведениями, что требуется проведение капитального ремонта в более ранние сроки, чем те, которые установлены региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, то лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или управляющая многоквартирным домом организация вправе обратиться в министерство промышленности, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края с инициативой о рассмотрении вопроса о необходимости проведения капитального ремонта раньше срока, установленного региональной программой, с предоставлением обязательных документов.
Среди них:
- заявление об установлении необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- заверенная управляющей организацией копия технического паспорта многоквартирного дома;
- заверенные управляющей организацией копии актов осмотра технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;
- копия заключения специализированной организации по обследованию технического состояния здания по специальной форме, заверенная управляющей организацией;
- материалы фотофиксации, имеющие четкое цветное фотоизображение, технического состояния многоквартирного дома, конструктивных элементов и (или) инженерных систем многоквартирного дома.
По результатам рассмотрения представленных документов комиссией принимается решение об установлении необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме либо об его отсутствии.
Важно! УК и ТСЖ обязаны надлежащим образом содержать общее имущество собственников дома. До наступления срока проведения ремонта в рамках региональной программы ответственность за фундамент, кровлю и т. д. несет обслуживающая многоквартирный дом организация.
Домофон: кто несет ответственность за домофоны, кто обязан их обслуживать?
По статье 36 Жилищного кодекса РФ домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества, в связи с чем принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Следовательно, техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию.
Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
Итак, с момента установки домофона он становится общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Все работы, связанные с обслуживанием домофона, возлагаются на УК.
Общие коммунальные расходы: кто оплачивает воду, свет и тепло для нужд содержания общего имущества?
Согласно положениям статей 153 и 154 Жилищного кодекса РФ потребители обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг, потребляемых в жилом (нежилом) помещении многоквартирного дома, а также коммунальных ресурсов, предоставляемых в целях содержания общего имущества такого дома.
Расходы на оплату «общих» коммунальных ресурсов включаются в состав платы за содержание жилого помещения, которая устанавливается на квадратный метр и оплачивается пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Инженерные системы: нужно ли платить за отключение стояков водоснабжения для проведения ремонта в своей квартире?
В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В случае если необходим ремонт оборудования, относящегося к общедомовому имуществу, то отключение стояков водоснабжения и все ремонтные работы оплаты не требуют и должны быть проведены за счет средств, вносимых потребителями за содержание жилого помещения. Однако если вам необходим ремонт оборудования в квартире, которое не относится к общедомовому имуществу, то стоимость отключения стояков водоснабжения определяется по соглашению с управляющей организацией.
Лифт: должны ли жители первого этажа платить за лифт?
Жилищный кодекс гласит, что лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, и право общей долевой собственности на них принадлежит собственникам всех квартир многоквартирного дома.
Куда жаловаться?
В случае бездействия управляющей многоквартирным домом организации жильцы могут обратиться с заявлением в службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
Адрес: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, д. 33, офис 701, телефон: 8 (391) 212-46-31, 212-40-54, сайт www.krasnadzor.ru.
Остались вопросы?
Звоните в консультационно-правовой центр Красноярского края по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению в рабочие дни с 9:00 до 20:00 по телефону: 8 800 333-70-07 (звонок по Красноярскому краю бесплатный).
