Зачем это нужно
В нашем крае насчитывается около 18 тысяч многоквартирных домов. 13 тысяч из них уже сейчас требуют капитального ремонта. Где-то пора заменить крышу, где-то – утеплить фасад, вставить новые окна и двери в подъездах. Парадокс заключается в том, что начать работы чаще всего не представляется возможным по вине самих жильцов. Не потому, что не хотим, – не можем, хотя и платим деньги на эти цели (в моей расчетке указано 1,21 руб. за кв. м ежемесячно).
В прежней редакции Жилищного кодекса РФ была такая концепция: все вопросы содержания многоквартирного дома собственники должны решать на общедомовом собрании, – поясняет Нина Авдеева. – В том числе и те, что касаются капитального ремонта. За него по закону должны проголосовать 2/3 жильцов. Увы, все мы хорошо знаем, что организовать такой сход, да еще и с кворумом, очень и очень сложно. А раз нет решения, значит, ремонт проводить нельзя. Жилье тем временем ветшает. И дальше откладывать вопросы проведения капремонта в крае просто некуда.
Выходом из этого замкнутого круга, по логике, должна стать новая система, которую предлагает Правительство РФ. С одной стороны, она позволит откапиталить те дома, которым ремонт как воздух нужен прямо сейчас. С другой – накопить средства для тех, кому он потребуется только через 10–25 лет. Таким образом, в конце 2012 года в Жилищном кодексе появилась новая глава – «О создании системы капитального ремонта многоквартирных домов».
Для активных и «молчунов»
– Новая редакция этой главы предполагает два варианта развития событий, – продолжает Нина Авдеева. – Первый – для активных собственников. У них по большому счету мало что меняется. Они так же будут голосовать двумя третями голосов «за» и решать все общедомовые вопросы, включая формирование фонда капитального ремонта. Второй – для молчунов. Им Жилищный кодекс предлагает организационную поддержку в виде так называемого регионального оператора. В этом случае обязательство обеспечить сохранность многоквартирных домов берет на себя государство.
В принципе, нам даются все возможности для реализации своего права. Если собственники не собрались на общее собрание и не приняли решение о том, как они будут формировать фонд капитального ремонта по своему дому, еще одну попытку сделает орган местного самоуправления. Он сам назначит дату собрания в конкретном многоквартирном доме. Если и эта попытка не удастся, местные власти известят регионального оператора о том, что дом будет накапливать средства для капремонта на его счете. Для таких домов региональный оператор должен организовать весь процесс проведения капремонта – начиная от рассмотрения сметной стоимости, выбора подрядчика, технического контроля работ, заканчивая их приемкой и вводом дома в эксплуатацию.
Минимальный взнос
Чтобы однозначно решить вопрос с финансами, каждый край, область России должны составить региональную программу капремонта со сроком реализации 30 лет. В этой программе должен присутствовать каждый многоквартирный дом региона с указанием видов и датой начала работ.
– Там будет все прописано – какие дома надо ремонтировать в первую очередь, какие попозже, – говорит Нина Авдеева. – Например, те, кто заселился в 2013 году в новый дом, тоже попадают в программу. Пока ремонтов это строение не требует. Но через 10 лет нужно будет менять мягкую кровлю. Потом понадобится заменить лифт и так далее. Где взять деньги? А они уже накоплены.
Для этого вводится обязательный минимальный размер взноса на капремонт. Как раз сейчас в правительстве края определяют сумму. Пока расчеты показывают, что она будет составлять 6 руб. за квадратный метр ежемесячно для домов от трех до пяти этажей, для многоквартирных домов до двух этажей и домов с лифтами – 6,3 руб. На Крайнем Севере и в районах, приравненных к нему, – чуть дороже: от 7,3 до 8,7 руб.
– Этот минимальный взнос обеспечит финансирование краевой программы капремонта для каждого многоквартирного дома по всем видам, которые в нее включены, – подчеркнула Нина Авдеева.
Взнос будет обязательным для всех собственников. Меньше его установить нельзя, больше – если есть желание самих владельцев добавить какие-то дополнительные виды работ – пожалуйста. Важно отметить, что взнос сохраняется за помещением. То есть при смене собственника средства, которые числятся за этой квартирой, за ней же и остаются.
Формируем фонд
Первые начисления этого обязательного взноса пройдут через четыре месяца после опубликования программы капремонта (утвердить ее планируют в декабре 2013 года). Собственники увидят в ней свой дом и должны будут принять решение о способе формирования фонда капремонта. Их два.
Первый – ТСЖ, которое состоит из одного дома (или нескольких, но общее количество квартир должно быть не более 30), может открыть в банке специальный счет, а может передать все полномочия региональному оператору.
Второй – по умолчанию (о чем говорилось выше). Все дома, где собственники не приняли решения на своих собраниях, однозначно попадают на общий счет регионального оператора.
Кстати, спецсчет могут открыть и ТСЖ, в которых несколько домов, а также отдельные многоэтажки, которые обслуживаются управляющими компаниями. В этом случае собственником этого счета будет региональный оператор.
Требование, одинаковое для всех: средства, которые будут собираться на капремонт (будь то на спецсчете дома или на общем счете регионального оператора), разрешено хранить только в том банке, собственный капитал которого превышает 20 млрд рублей. Для надежности.
Первые ремонты по новой схеме могут начаться уже во второй половине 2014 года. И здесь тоже нужно учитывать два момента. Если собственники приняли решение копить деньги по конкретному дому на специальном счете, то все организационные вопросы (сбор платежей, отчетность, работа с неплательщиками, экспертиза сметы, выбор подрядчика, контроль за качеством работ и так далее) они должны решать сами. В домах, попавших на общий счет, начислением платежей и всем, что за этим последует, займется региональный оператор.
Защита и контроль
Законодательством предусмотрена достаточно серьезная защита средств собственников, собранных на капремонт. Они защищены от притязаний третьих лиц. И в случае признания владельца счета банкротом эти деньги не включат в конкурсную массу. На них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца счета. Средства, которые будут храниться на общем счете регионального оператора, имеют те же степени защиты.
– Ко всем структурам, которые создает государство, возникает вопрос доверия, – продолжает Ирина Котельникова. – Так вот, в отношении регионального оператора государство предусмотрело строгие рамки контроля, закрепив их в Жилищном кодексе. Его деятельность в любое время может проверить служба строительного надзора и жилищного контроля края, Счетная палата, органы муниципального финансового контроля, попечительский совет. Также впервые принята норма, согласно которой органы бюджетного надзора РФ будут проверять не только сохранность средств, но и их целевое использование.
Кроме того, предусмотрена публичная отчетность регионального оператора. Ежегодно независимая аудиторская организация, отобранная по конкурсу, будет проводить аудит. Вся финансовая отчетность, включая аудиторское заключение, будет размещаться на сайтах правительства края и регионального оператора.
Сведения о поступлении взносов должны поступать в службу надзора и контроля ежемесячно. Их учет будет вестись не просто по каждому отдельно взятому дому, но и по каждой квартире, по каждому собственнику.
Наконец, владельцам предоставлено право в любое время обратиться с запросом к региональному оператору и узнать данные о том, сколько денежных средств накоплено на счете, сколько потрачено на проведение капремонта и каков остаток. В дальнейшем планируется запуск электронной программы, где каждый собственник в режиме онлайн сможет отслеживать поступление и расходование денежных средств по своему дому.
Столь же жесткие требования вводятся и в отношении неплательщиков взносов. Пока, как отмечают разработчики, здесь нет ничего нового – пеня, исполнительное производство (в том числе ограничение за выезд за границу). Но от муниципальных образований уже поступают инициативы по поводу усиления ответственности за невнесение платежей, в том числе и за взносы по капремонту.
Приступаем к ремонту
Итак, денежные средства, как уже говорилось выше, будут числиться за каждой квартирой, за каждым домом. Но закон позволяет временно свободные деньги одного здания использовать на капитальный ремонт другого (по принципу «здоровый платит за больного»). С гарантией их последующего восстановления и проведения работ в указанный в программе срок. Так можно делать только в границах одного муниципального образования. То есть средства, собранные в Красноярске, здесь же останутся и будут работать, а не уйдут, к примеру, в Норильск.
– Не будет так – комплексный ремонт одному дому, а остальные ждут. Программа формируется по видам капремонта, с учетом технического состояния зданий, – говорит Нина Авдеева.
Скоро всем нам придется сделать свой выбор – что для нас лучше. Либо проявить самостоятельность, либо воспользоваться поддержкой государства.
Анатолий Матюшенко
депутат Законодательного собрания края
– Мы много говорим о плохом состоянии нашего жилого фонда. Но жилье сегодня уже в большинстве своем является собственностью граждан. Каким образом нам ремонтировать, восстанавливать, обеспечивать долгую жизнь нашего жилья? Новый закон выстраивает систему организации капитального ремонта, определяет приоритеты – какие дома в первую очередь должны ремонтироваться. Конечно, это дело для края действительно новое, и к нему еще предстоит возвращаться депутатскому корпусу, чтобы понимать, как работает предложенный механизм восстановления жилого фонда региона.
Фонд уполномочен заявить
На регионального оператора будут налагаться следующие полномочия:
– осуществлять сбор взносов на капитальный ремонт;
– принимать участие в формировании региональной программы капитального ремонта на территории Красноярского края;
– привлекать кредитные ресурсы;
– заключать договоры о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта;
– осуществлять контроль за целевым использованием финансовых средств;
– обеспечивать подготовку проектной, сметной документации на проведение капитального ремонта, ее утверждение;
– привлекать подрядные организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту;
– осуществлять контроль за качеством и сроками оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями;
– осуществлять приемку выполненных работ по капитальному ремонту.
Средства, полученные фондом от собственников помещений в многоквартирных домах, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт. Их использование на другие цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов фонда, не допускается.
Что такое капремонт?
Это ремонт здания с целью устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей здания и его функционального назначения. В капитальный ремонт многоквартирного дома входит ремонт несущих конструкций (фундамента, стен), лифтов, внутридомовых инженерных сетей с приборами учета, фасадов и подвалов. Такой ремонт, как, например, побелка стен в подъезде, к капитальному не относится и выполняется в рамках текущего ремонта.
Почему за наш счет?
Гражданский кодекс РФ четко определяет, что «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». Об этом же говорится и в Жилищном кодексе РФ: «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме», и «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».
При этом обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех владельцев помещений в этом доме (включая нежилые) с момента возникновения права собственности.
Можно провести аналогию с другим дорогостоящим имуществом – автомобилем. Ведь когда мы покупаем машину, не возникает вопроса, кто будет платить за ее обслуживание. Следовательно, мы, собственники, приватизировав и купив свои квартиры, обязаны «капиталить» общее имущество (дом) за свои деньги. А вот для муниципальных квартир, в которых люди проживают по договору социального найма, ситуация иная. В этом случае финансирование капитального ремонта – обязанность органов местного самоуправления.
Дайте только срок
В крае принимается региональная адресная программа капитального ремонта многоквартирных домов, которая каждый год будет уточняться. В нее включены все без исключения многоквартирные дома, расположенные в нашем регионе. Для каждого дома определен срок, в который там будет проведен ремонт, и его объемы. Так как износ разных элементов наступает в разное время, за тридцать лет он будет проводиться по нескольку раз. Сведения об износе дома и объективные данные о его технических характеристиках предоставляет муниципалитет.
Несмотря на то, что дом уже стоит в программе капитального ремонта, собственники должны будут на общем собрании утвердить непосредственное решение о его проведении, смету и виды работ. В случае если решение не принято, ремонт будет проходить в соответствии с региональной адресной программой.
Если внесли больше
По решению общего собрания собственники могут установить размер взноса для своего дома больше, чем минимальный. В таком случае они могут не дожидаться своей очереди и отремонтировать дом, как только накопят необходимую сумму, если их средства хранятся на спецсчете. Если же собственники копят деньги у регионального оператора, внося больше, они смогут продвинуться вперед по очереди либо включить в капитальный ремонт дополнительные виды работ, например, возведение детских площадок.
Средства, накопленные УК или ТСЖ на капитальный ремонт в предыдущие годы, при условии, что ремонт не проводился, возвращаются собственникам, либо по решению общего собрания передаются региональному оператору, либо хранятся на спецсчете.
По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов, за исключением тех, у кого есть задолженность по уплате этих взносов.
Субсидии останутся
Сбор средств на капитальный ремонт (так же как работа дворников, уборщиков и вывоз мусора) относится к жилищным услугам. Государством предусмотрены меры поддержки для льготных категорий граждан, которые получают субсидию на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом доходов. Сумма будет рассчитана уже с учетом дополнительного взноса на капитальный ремонт. Узнать все о начислении субсидии можно в ближайшем отделении соцзащиты. На сайте краевого министерства социальной политики можно даже рассчитать размер полагающейся субсидии.
Важен каждый голос
На общем собрании собственники должны выбрать тип счета, на котором будут копить деньги (специальный счет или счет регионального оператора), и отправить копию протокола собрания на адрес регионального оператора. Если это решение не было принято, общее собрание собственников должен будет собрать орган местного самоуправления. Также собственники могут между собой установить размер взноса, если решат, что он будет больше, чем минимальный. Чтобы решение было действительным, за него должны проголосовать 67 % (или две третьих) собственников. Важно, что количество голосов каждого собственника рассчитывается из количества квадратных метров в его собственности относительно общей площади помещений дома. Например, если трое собственников квартир по 30 кв. м проголосуют за спецсчет, а один собственник 250 кв. м проголосует за счет регионального оператора, решающее слово будет за владельцем большей квартиры.
Можно передумать
По закону края способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников. В этом случае собственники обязаны одновременно передать информацию о размере обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт каждого владельца помещений с указанием суммы и периода имеющейся задолженности.
Если ремонтные работы уже прошли, но осталась задолженность (кредит, заем, долги по оплате услуг), необходимо сначала выплатить всю сумму долга. Только после этого будет возможно поменять счет.
Решение о переходе со счета регионального оператора на спецсчет вступает в силу через два года после того, как собственники направят решение региональному оператору. Средства будут перечислены в течение пяти дней после того, как решение вступит в силу.
Решение о переходе со спецсчета на счет регионального оператора вступает в силу через месяц после того, как собственники направят решение владельцу спецсчета. Средства будут перечислены в течение пяти дней после того, как решение вступит в силу.
