Покупка и продажа квартиры часто сопряжена с рисками. Расскажем, как их избежать, на что обратить внимание, если вы планируете совершить сделку в сфере недвижимости. При этом нужно быть внимательным и в случае, когда с вами работает риелтор, и когда вы решили действовать самостоятельно. Хотя это может обернуться потерями, если вы не ориентируетесь во всех тонкостях процесса, не имеете основных юридических знаний.
Благодаря развитию онлайн-сервисов операции с недвижимостью кажутся удобными и простыми. Но чтобы полностью обезопасить себя от ошибок, необходимо обращать внимание на определенные нюансы. Кроме того, нельзя забывать, что сфера недвижимости очень привлекательна для мошенников. Они не упустят возможности завладеть обманным путем квадратными метрами.
Купил по объявлению
В интернете размещены тысячи объявлений с фотографиями о купле-продаже квартир. Если вы решили прочесть объявление от собственника и позвонить ему, обратите внимание на некоторые пункты в сообщении, которые могут сигнализировать об опасности.
1. Срочная продажа
Срочная продажа может потребоваться и добропорядочному собственнику. Например, в связи с переездом, изменением семейного положения, финансовыми проблемами. Но за «срочной продажей» может стоять и желание скрыть дефекты квартиры.
Поэтому не торопитесь, проверьте все документы и обязательно осмотрите жилье. Если оно продается «без просмотров», только по описанию или схеме планировки, то велик шанс купить кота в мешке.
Онлайн-просмотры жилья тоже не гарантия того, что покупателю показывают именно ту квартиру, которую он выбрал. Недвижимость может находиться не по тому же адресу, который указан в объявлении.
2. Низкая цена
Конечно же, покупатели хотят приобрести квартиру как можно выгоднее. Этим пользуются риелторы как приманкой, чтобы показать покупателю менее привлекательный объект. Низкая цена на старте может обернуться большими вложениями в процессе ремонта и эксплуатации жилья.
3. Без ипотеки
Если же в описании условий покупки объекта недвижимости фигурирует фраза «без ипотеки», то велик риск того, что квартира по каким-либо причинам не пройдет экспертизу банка.
Этих причин может быть много: от незаконной перепланировки до случая, когда квартира находится под арестом. Или есть лица, которые сохранили право пользования данной жилплощадью.
Например, незаконно выписанные несовершеннолетние или лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях. И в этом случае они легко по закону восстановят свои права пользования жилплощадью.
4. Только наличные
Как правило, в 80 % случаев продаваемая с условием «только за наличные» недвижимость имеет незаконную перепланировку, что влечет за собой проблемы у будущего собственника.
5. Один владелец
В чем разница для покупателя, если у квартиры один или несколько владельцев? Что это значит для покупателя?
При продаже жилплощади, которая находится в собственности у нескольких человек, нужно согласие всех владельцев. Если не все владельцы жилплощади продают свои доли (или доли покупают разные люди, то есть не по одному договору), требуется обязательное нотариальное согласие.
И нотариус обязан проверить не только законность совершения купли-продажи, но и права сторон, подлинность и правомочность документов, наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. То есть цепочка действий удлиняется, и нужно быть внимательным на каждом этапе.
Висит на заборе…
«Куплю квартиру в вашем доме»: что стоит за такими объявлениями, наклеенными прямо на двери подъезда?
Несмотря на работу электронных сервисов, агентств недвижимости, на улице можно увидеть десятки рукописных или распечатанных объявлений вроде: «Куплю квартиру в вашем доме», «Крупная фирма купит квартиру в вашем доме за любые деньги», «Срочный выкуп квартир, быстро, дорого, надежно».
Сразу возникает вопрос: что это за люди или организации, остро нуждающиеся в жилье именно в этом доме? Оказывается, таким «оригинальным» приемом пользуются агентства недвижимости или риелторы для привлечения или расширения базы клиентов. Они печатают и развешивают объявления различного содержания о желании купить квартиру или комнату в качестве одной из мер продвижения своих услуг.
Особенно успешно применяют данный способ агентства недвижимости, работающие в пределах определенного района города. Для них подобные объявления остаются одним из основных приемов по поиску потенциальных клиентов. Как своеобразная ловушка.
Риск тут в том, что, если однажды позвонить по такому номеру, можно попасть в риелторскую базу.
Ваши контактные данные и параметры квартиры зафиксируют, но никакую реальную услугу не окажут. После чего данные о владельце жилья попадут в риелторские базы, которые регулярно продаются. Что влечет шквал спам-звонков.
Но есть компании, которые занимаются срочным выкупом недвижимости по ценам ниже рыночных. Им действительно нужны такие объявления по прямому назначению. Однако если владельцу квартиры потребуется срочно продать ее с уступкой в цене, достаточно разместить объявление обычным способом на тематических сайтах. И желающие найдутся.
Горькая доля
«Продам – куплю долю в квартире». Эксперты рынка недвижимости предупреждают, что практически никогда долю в квартире, где живет семья, не покупают законопослушные люди.
С января 2020 года законом установлен минимальный порог доли, которую можно продавать, сдавать или отчуждать. Данное требование направлено против «резиновых» квартир и мошенников, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем разными способами выживают настоящих хозяев.
Минимальный размер доли устанавливается в каждом регионе самостоятельно.
Акцент! Сейчас законным способом невозможно купить микродолю в квартире для прописки или иных целей. Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.
Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести нельзя. Выделить долю в квартире в натуре сегодня можно и через нотариуса, и через суд, так как основными условиями для сделки являются: наличие собственного санузла; возможность обустройства кухни в каждой доле; отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.
Если что-то не соответствует перечисленным требованиям, но жилплощадь позволяет произвести перепланировку или переустройство для достижения поставленных целей, тогда сначала необходимо оформить все документы и разрешения и осуществить задуманное.
В остальных случаях квартира является неделимым имуществом. Поэтому споры собственников долей в одной квартире легче всего разрешить путем продажи недвижимости целиком по рыночной стоимости, и затем только поделить вырученные деньги поровну.
Эпоха дистанта
Возможности для совершения дистанционных сделок растут с каждым днем. Этому способствует развитие онлайн-сервисов, появление новых технологий и соответствующих законов. Получить одобрение ипотеки, забронировать квартиру в новостройке онлайн, купить страховку, оплатить счета – эти операции уже доступны повсеместно.
В 2019 году нотариусы получили право проводить дистанционные сделки с недвижимостью. Раньше такие сделки на расстоянии можно было провести только через своего представителя по доверенности. Теперь, если покупатель выбрал объект и договорился о стоимости с собственником, то на заключение самой сделки уже не нужно собираться в одном месте.
Алгоритм простой:
1. Каждая из сторон сделки выбирает удобную нотариальную контору в своем городе, нотариусы проверяют все документы, стороны согласовывают удобное время проведения дистанционной сделки.
2. Согласованный с заявителями проект договора заводится в Единой информационной системе нотариата. Он подписывается электронной подписью (ЭЦП) заявителя в нотариальной конторе, а после – усиленной квалифицированной подписью нотариуса, что придает этому документу юридическую силу.
3. С помощью нотариуса эти сделки дистанционно регистрируются и отправляются в электронном виде в Росреестр.
4. Готовые документы на собственность можно получить на следующий день в регистрационном ведомстве в своем городе.
Акцент! Риски при межрегиональных сделках связаны в основном с процессом выбора недвижимости. Не всегда просто дистанционно изучить проект, оценить реальное расстояние до метро или остановки, состояние подъезда, благополучность соседей.
Что такое электронная регистрация сделки?
Дистанционная покупка недвижимости доступна только при электронной регистрации сделки. Эту возможность предлагают сегодня ведущие банки: так можно снизить ставку по ипотеке на десятые доли процента.
Подписывается сделка в электронном виде, через личный кабинет, куда загружаются все правоустанавливающие документы на квартиру. В электронном виде договор также регистрируется Росреестром.
Безопасна ли электронная регистрация сделок?
Электронные сделки имеют короткую историю. Однако их репутация уже немного подпорчена: были случаи, когда лицам удалось мошенническим образом оформить и получить в свое пользование ЭЦП собственника одной из квартир. После чего квартира была подарена третьему лицу.
После этой истории введено правило о необходимости направлять в МФЦ бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Только после этого возможна регистрация в электронном виде.
В противном случае при попытке провести электронную сделку без личного участия собственника документы о регистрации перехода права собственности, заверенные ЭЦП, будут возвращены без рассмотрения. Согласие на сделки с ЭЦП не имеет срока действия и может быть отозвано в любой момент.
Акцент! Вероятность мошенничества на 100 % исключить нельзя: остается риск получения мошенниками ЭЦП по поддельному паспорту – продавец квартиры может оказаться вовсе не ее владельцем. Подделка документов – в принципе, распространенный вид мошенничества на рынке недвижимости.
Как себя обезопасить?
Обращаться к профессионалам. Электронные сделки, которые совершаются при участии банков, нотариусов и авторитетных риелторских агентств, представляются наиболее безопасными. Поскольку они как раз обладают возможностями и необходимым опытом для проверки документов перед сделкой.
Сделка по шагам
Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:
1. Правоустанавливающие документы
В первую очередь при покупке квартиры следует запросить у продавцов правоустанавливающие документы на выбранный объект недвижимости, а также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). После ознакомления с этими документами сверить данные в документах с паспортами собственников, проверить наличие обременений у жилья. Важны также и документы-основания (документ, на основании которого у продавца возникло право собственности). Не забудьте уточнить кадастровый номер квартиры, ее технические данные.
2. Справка о долгах по ЖКХ, в том числе капремонту
Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.
.3 Справки ПНД и НД
Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.
4. Выписка из домовой книги
В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.
5. Справка из ПФР
Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.
6. Документ об отсутствии супруга у собственника
Были случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств. Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке, а не верить на слово.
Проще всего с новостройкой
Кажется, что покупка на первичном рынке вообще не требует хлопот. Особенно если дом возводится с использованием эскроу-счета, что защищает вас от проблемы обманутого дольщика.
В любом случае, покупая новостройку, первым делом проверьте проектную декларацию объекта. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе продаж строительной компании. Если оформлением новостройки занимается брокер-посредник, нужно внимательно изучить его договор с застройщиком.
Договор дороже денег
Если у вас простая покупка или продажа жилья с договором в простой письменной форме, проверьте, все ли важные пункты вы указали.
Вот перечень позиций, которые многие опрометчиво пропускают:
1. Способ и место денежных расчетов.
2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.
3. Условия прекращения прав пользования квартирой.
4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.
5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.
6. Срок освобождения квартиры.
7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.
