Над этими холмами всегда голубое небо с широко раскинувшейся радугой. По-европейски уютные домики в окружении кудрявых деревьев (в их тени, наверное, так приятно читать хорошую книгу). Яркая зелень травы, приветливый изгиб уходящей куда-то вдаль дороги… При взгляде на эту картинку с главной страницы сайта поселка Простоквашино хочется улыбаться и вспоминать: «Я, папа Муми-тролля, сижу в этот вечер у окна и вижу, как на темном бархате мглы светлячки вышивают таинственные знаки. Эти быстро тающие завитки – следы короткой, но счастливой жизни».
Этим летом в нашу газету пришло письмо под названием «Беда поселка Простоквашино»: «Все больше красноярцев сегодня мечтают о домике на природе, где спокойно и комфортно можно жить или отдыхать на выходных. Чтобы мечты не превратились в кошмар, мы, владельцы участков в поселке Простоквашино, решили изложить нашу историю, ведущую в тупик…
При продаже участка Олег Петрович (Аганин) на словах говорил, что в стоимость договора включены еще три сотки общественного пользования (дороги, детская площадка, стоянка), которые он обязательно оформит договором дарения в пользу собственников в ближайшее время (но этого до сих пор так и не сделано!!!). Большинство просто верили и не придавали этому большого значения… Позитивное настроение от собрания к собранию исчезало в результате бесконечных обещаний построить и ввести в эксплуатацию электросети».
Гладко было на бумаге…
Описанная в письме история разительно отличается от благостного впечатления, которое создается после взгляда на сайт Простоквашино.
Сразу оговоримся: «НКК» – не следственный комитет. Мы не устраиваем очных ставок и не выносим обвинительные приговоры. Наша цель – разобраться в беде, о которой нам рассказали читатели. И, что не менее важно, дать шанс кому-то не попасть в похожую ситуацию.
На сайте поселка Простоквашино заставку сопровождает текст, который навевает мечты о несуетных вечерах около камина: «Жизнь в городе быстротечна. Не успеваешь оглянуться – прошла неделя, месяц, год… Время летит незаметно, хочется его остановить или хотя бы замедлить. Как это сделать? Есть только один способ – уехать из города, уехать туда, где голубое небо, где есть речка и пруд, где дышится легко и свободно, где никто никуда не торопится, где все приветливы, доброжелательны и счастливы. Уехать в Простоквашино».
Важная деталь – райский уголок предлагается на сайте по вполне себе экономичным ценам. Например, до 31 августа 10 соток можно купить за 150 тысяч рублей. «В эту стоимость входит цена участка с подъездом к нему (дорогой). ТУ на подключение к системе электроснабжения мощностью до 15 кВт от 550 р.» – щедрость тех, кто продает участки в Простоквашино, кажется, не знает границ.
На самом деле этот поселок лишь отдаленно похож на рекламную заставку с птичками, ясным небом и тенистыми деревьями. Он расположен буквально в 10–15 минутах езды от микрорайона Солнечного. То есть совсем недалеко и от КрАЗа, и от завода ферросплавов, который настойчиво хотят построить в Красноярске. То есть вопрос о пользе для здоровья на таком вот «свежем» воздухе остается под большим вопросом.
До ближайшего леса не так уж и близко. Ландшафт там довольно унылый, а уж в дождливую погоду (именно в такую приехали в Простоквашино наши корреспондент и фотограф) и вовсе безрадостный.
Не дешево и не сердито
Игорь Подберезкин – один из тех, кто устал от грязи, шума и суеты мегаполиса. Три года назад решил переехать за город. Продал однокомнатную квартиру – и занялся поиском вариантов. Цены в поселке с мультяшным названием показались доступными. Наверное, таким же кажется доверчивой мышке сыр в мышеловке.
– Когда я собрался продавать квартиру, чтобы переехать за город, многие знакомые и друзья предупреждали: «Ты сильно рискуешь». Но я мечтал жить на свежем воздухе, – рассказывает владелец дома в Простоквашино Игорь Подберезкин. – Сейчас вместе с женой и ребенком живем в другой квартире. Переехать в собственный дом пока не получается – останавливает отсутствие электричества и состояние дорог в поселке.
Вариант, который, казалось, можно было назвать: «Дешево, но сердито», с течением времени казался все менее дешевым.
Вот уже три года, по словам Игоря, в поселке собирают деньги на установку электросетей и отсыпку дорог (сам он, говорит, заплатил за электричество 35 тысяч рублей и около 20 тысяч рублей – за дороги). Однако установка электросетей затянулась – постоянно находятся какие-то причины, по которым окончание процесса все откладывается.
Конечно, в нашей стране согласования и организация инфраструктуры могут занять довольно длительное время. Однако здесь этот период, по мнению жителей поселка, превысил разумные пределы. В долгом ожидании они винят совершенно конкретного человека – Олега Аганина. По информации жителей Простоквашино (за время, пока готовилась публикация, корреспонденту нашей газеты удалось пообщаться с несколькими владельцами участков, недовольными положением дел в поселке), он являлся руководителем дачного некоммерческого партнерства по 18.04.2013. На момент написания статьи на сайте поселка его сотовый телефон был указан в контактах.
Запутались в сетях?
Нашему корреспонденту удалось связаться с Олегом Аганиным. На контакт он пошел охотно, сразу же приехал в редакцию с толстой кипой документов. Уверяет: разброд и шатания, которые происходят сейчас в поселке, – вина кучки бузотеров. Если бы не они, в Простоквашино уже началась бы райская жизнь с электричеством и дорогами.
– Люди в поселке небогатые. Конечно, им хочется как можно быстрее переехать. Поэтому буквально всякий раз, как они меня видят, говорят: «Олег Петрович, давайте что-нибудь делать!» – рассказывает Олег Аганин. – Я предложил очень простую схему. Создаем дачное некоммерческое партнерство. Объединяем наши возможности, в том числе материальные. И строим дороги, устанавливаем линии электропередачи, заборы, детские площадки, магазины.
Но шло время. Кто-то сдавал деньги, а кто-то – задерживал. Чтобы не затягивать процесс, по словам Олега Аганина, ему пришлось взять в банке внушительный кредит. Начал строить дороги, линии электропередачи на свои деньги. Но мало построить – электросети нужно ввести в эксплуатацию. Пришлось нанять человека, который занимался этим вопросом.
Сейчас, по словам Аганина, сети, установкой которых он занимался, некоторые жители поселка не используют. Хотят подключиться за небольшие деньги к сетям другой компании, которая успела установить свои столбы за те годы, что в Простоквашино решался вопрос с электричеством. Свои вложения они, полагает Олег Аганин, собираются вернуть, поэтому и поднимают скандал на пустом месте. Однако таким образом сам он понесет ущерб, поскольку взял на установку электросетей кредит. Ситуацию обе стороны конфликта представляют настолько сложной, что, похоже, здесь все запутались в сетях – электрических.
– Я основал этот поселок и не могу его просто так бросить. Там много людей хороших и порядочных, – объясняет Аганин. – Они готовы ждать и входить в положение.
Состояние дорог он объясняет опять-таки тем, что кое-кто из жителей поселка не сдает деньги на их содержание и ремонт. И тут же добавляет: качество автотрасс оценивает как хорошее. Особенно по сравнению с соседними поселками (забывая при этом отличную поговорку: «Зачем на горбатых равняться?»).
Вход воспрещен?
Недавно к проблемам добавилась еще одна: недалеко от въезда в поселок был установлен шлагбаум. Теперь, чтобы добраться до собственного дома, некоторым жителям приходится или платить (минимум 75 рублей за один раз), или ездить по полям, через буераки.
Когда наш корреспондент попросил Олега Аганина прокомментировать эту ситуацию, получился довольно-таки занятный диалог:
– Есть участок дороги, который упирается в проезд и принадлежит частному лицу.
– Кому?
— Какая разница?
– И все же, кому принадлежит участок?
– Аганиной Ирине Львовне. Это совершенно другое лицо.
– Это ваша однофамилица?
– Ну почему, это моя супруга. Давайте я так вопрос задам: почему Аганина Ирина Львовна должна пускать через свой участок кого-то?
Сами жители недовольны таким положением дел и намерены добиваться правды через суд. Нашему корреспонденту удалось поговорить лично, пообщаться по телефону и посредством электронной почты с несколькими из них. Однако далеко не все из них готовы к тому, чтобы их имена и фамилии появились в газете. И мы их понимаем: ведь участки уже куплены, дома строятся или построены… Возможно, люди элементарно боятся.
Возможно, и злополучный шлагбаум установлен на законных основаниях. Тем не менее непонятно, зачем Олег Аганин, раз уж он действительно чувствует ответственность за Простоквашино, поставил жителей (небогатых людей, как он сам их называет) в такое положение.
Дикий рынок
Мы не беремся судить, кто прав, а кто виноват в грустной ситуации, которая сложилась в поселке с веселым названием. Тем более кто-то из жителей уже винит во всем себя. И вздыхает: изначально нужно было не пытаться сэкономить, а купить участок в другом месте. Возможно, там начальная цена была бы выше. Но в комплекте к участку сразу прилагались бы электросети и другая инфраструктура.
– Представьте, вы купили квартиру – и недорого. Но уже после завершения сделки выясняются подробности о массе дополнительных затрат, к которым вы не были готовы, – рассказывает Игорь Подберезкин. – К тому же вдруг узнаете, что и вход в подъезд платный, поэтому приходится лазить через окно.
Положение в поселке Простоквашино вряд ли уникально. Рынок загородной недвижимости, пожалуй, можно назвать диким. Поэтому всем, кто собирается стать покупателем на этом самом рынке, нужно отдавать себе отчет в рискованности вложений. Чтобы не возник новый вариант проблемы под названием «обманутые дольщики». На этот раз – не многоквартирных домов в городе, а загородных малоэтажных поселков.
К сожалению, люди у нас слишком доверчивы и с готовностью раскрывают свой кошелек. Отдают последние деньги создателям финансовых пирамид, распространителям таблеток с сомнительным эффектом и прочим товарищам.
Обустроить удобную и комфортную жизнь за городом объективно сложнее и дороже, чем в мегаполисе. Поэтому нужно быть готовым: самые простые вещи – покупка продуктов, вопросы дорог, света и воды – могут оказаться сложными.
Родить сына, вырастить дерево, построить дом – такие мечты для большинства людей базовые. И если на пути к этим целям появляются препятствия, разочарование оказывается особенно острым. Поэтому фраза из мультфильма нашего детства: «Приезжайте к нам, в Простоквашино!» теперь сразу для нескольких красноярцев звучит с грустной иронией.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Анатолий МАТЮШЕНКО
депутат Законодательного собрания Красноярского края
– В окрестностях Красноярска загородные поселки растут как грибы после дождя. Очень хорошо, что наши соотечественники находят возможность строить и покупать коттеджи. Собственный дом издревле ассоциировался с чем-то основательным – очагом, землей. Недаром говорится: «Мой дом – моя крепость».
К сожалению, планового строительства таких поселков в Красноярском крае просто нет (за исключением разве что Новалэнда или Видного – они строятся более или менее организованно). Но если, например, Новалэнду оказывается помощь за счет федерального бюджета при строительстве дорог и сетей, то остальные поселки обречены на самовыживание. Инженерные коммуникации, дороги, электричество, вода – все это если и появляется, то не за счет бюджета, а за счет личных средств граждан.
Между тем затраты эти достаточно высоки. И, как правило, застройщики не в силах справиться с такого рода трудностями. Часть людей теряют интерес к возведению дома просто потому, что у них заканчиваются деньги или силы. Самые выносливые с горем пополам живут там как на хуторе. Воду привозят с собой в бачках. Электричество иногда есть, а иногда ставят какой-то генератор.
Безусловно, для решения проблем загородного жилья необходима государственная программа. Наш комитет Законодательного собрания пытается инициировать создание схемы расселения на территориях, прилегающих к границам Красноярска. Конечно, разрабатывать ее мэрии необходимо с администрациями Емельяново, Березовки, Дивногорска, совместно с правительством Красноярского края. Однако я подчеркну – мы именно ПЫТАЕМСЯ это сделать. К сожалению, здесь многое зависит от финансирования, а его недостаточно.
Поэтому пока будущее жителей поселков зависит от них самих. От того, насколько сами люди готовы создавать для самих себя более комфортные условия.
Александр ГЛИСКОВ
адвокат
– Я был в поселке Простоквашино, встречался с жителями. Непосредственно лицезрел безобразие, что там творится. Дорога, которая напрямую ведет в поселок, перекрыта шлагбаумом. А жителям приходится добираться до своих домиков по полям и ухабам. И чисто по-человечески это неправильно. С юридической точки зрения – тоже, если изначально место, где установлен шлагбаум, было общего пользования.
Жители уверяют, ранее оговаривалось: в сумму, которую они платят, входят, в том числе, и права на участки, предназначенные для общего пользования. Если это действительно так, я считаю: они совершенно правы, добиваясь истины через суд.
В целом, думаю, причина подобных ситуаций объясняется, в том числе, пробелами в законодательстве. Поэтому необходимо внести поправки в законы, чтобы в принципе исключить возможность оформления в частную собственность мест общего пользования. Ведь положение дел, которое сложилось в Простоквашино, – настоящий абсурд! Представьте, кто-то приватизирует подъезд в многоквартирном доме, установит там отдельную дверь и будет требовать платы за вход.
Андрей ТИХОНОВ
исполнительный директор Союза строителей Красноярского края
– При приобретении загородной недвижимости риск стать обманутым покупателем очень велик. В основном вблизи Красноярска земля уже выкуплена и находится в частной собственности. Как правило, владельцы оформляют ее в качестве сельхозугодий (это позволяет не платить большие налоги), потом собственники «нарезают» участок и распродают его «по кусочкам» под застройку. Так создаются ДНП (дачные некоммерческие партнерства).
Если брать окрестности Красноярска, то, пожалуй, только в двух поселках можно приобрести коттедж за счет ипотеки и оформить документы в регистрационной палате. Это поселки Видный и Новалэнд. Там приобретатели земельных участков в большей мере защищены законом.
Во всех остальных случаях тем, кто планирует вложить деньги в загородную недвижимость, необходимо учесть несколько важных моментов.
Земля в ДНП должна быть оформлена в собственность и размежевана. Не стоит соглашаться на варианты предоплаты – лучше отдать деньги по факту выполненных работ. В договоре должен оговариваться вопрос инфраструктуры, в частности электросетей. Ситуация, когда дом построен, но жить в нем невозможно в связи с отсутствием сетей, к сожалению, встречается довольно часто.
При наличии же элементарных благ цивилизации вполне может возникнуть другая ситуация, когда становишься заложником непомерных тарифов на обслуживание сетей, дорог, шлагбаумов, охраны и т. д. И на сегодня законных методов регулирования этого вопроса практически нет. В окрестностях Красноярска ситуация может быть прозрачной опять же в Видном или Новалэнде (к примеру, Видный – это часть поселка Элита). Чего нельзя сказать о дачных некоммерческих партнерствах. Многое зависит от статуса поселка, если он не коттеджный, а дачный, там практически нет никакого контроля. Поэтому к вопросам покупки земли в ДНП необходимо подходить очень аккуратно и взвешенно.
Важно знать
Еще до подписания договора купли-продажи рекомендуем обратить внимание на следующее:
– Получить в Росреестре выписку как на коттедж, так и на земельный участок с целью проверить, кто в настоящее время является собственником и имеются ли какие-либо обременения.
– Проверить кадастровый паспорт на коттедж на предмет отсутствия незаконных перепланировок, переоборудований и т. д.
– Важно получить от продавца технические условия на подключение инженерных коммуникаций или договоры с энергоснабжающими компаниями, если подключение к инженерным коммуникациям уже произведено.
– Целесообразно проверить и в последующем получить от продавца проектную документацию на коттедж и инженерные коммуникации, все схемы разводки инженерных коммуникаций – вода, тепло, газ, электричество, телефон и т. д. Договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также инструкции по пользованию, гарантийные талоны на оборудование, сертификаты. Данные документы помогут вам как при эксплуатации коттеджа, так и в случае аварии.
– На основании данных кадастрового паспорта проверить разрешенное использование земельного участка и категорию земель.
– Проверить соответствие площади земельного участка и его фактического месторасположения данным, указанным в кадастровом паспорте и свидетельстве о регистрации. В связи с чем целесообразно пригласить геодезиста, который оценит соответствие фактического состояния данным, указанным в документах.
– Проверить наличие на приобретаемом земельном участке иных построек и объектов недвижимости (гараж, забор, хозяйственные постройки) и указать их в договоре купли-продажи.
– Получить выписку из домовой книги об отсутствии в коттедже зарегистрированных лиц (если дом находится в населенном пункте).
– Получить нотариальное согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимого имущества.
– Выяснить, в том числе через соседей, каким образом осуществляется коммунальное обслуживание коттеджа (уборка дороги от снега, вывоз мусора и т. д.).
– Убедиться, что к коттеджу и к земельному участку возможен беспрепятственный доступ со стороны других землепользователей.
(Благодарим за подготовку списка документов и рекомендации адвокатское бюро «Арбикон»)
