Долгие годы ипотека была надежным механизмом, который позволял многим приобрести жилье. Но события последних недель внесли свои коррективы. Доступность кредитов под залог недвижимости сократилась, а что будет дальше – можно только предполагать.
Ставку поменяли
После того как в конце февраля ЦБ РФ почти вдвое увеличил ключевую ставку – до 20 процентов, банки в свою очередь изменили условия по своим финансовым продуктам. Удвоились и ставки ипотечных кредитов, которые для большинства стали просто недоступными.
Вся надежда на действующие льготные программы. Эксперты отмечают: основное количество ипотечных сделок сейчас проходит именно по ним. Но и здесь произошли некоторые изменения.
С 1 апреля 2022 года поднялась ставка на льготную ипотеку на новостройки, сейчас она не может быть выше 12 процентов годовых – ранее действовало ограничение до 7 процентов. Одновременно поднялись и лимиты – до 12 миллионов на приобретение жилья в Москве, Санкт-Петербурге и до 6 миллионов – в регионах. Предварительно, действовать эти условия будут до 1 июля 2022 года.
– Средние ставки по ипотеке в банках сейчас от 19 до 23 процентов, –комментирует Дмитрий Слепокуров, руководитель отдела долевого строительства агентства «ГРАНТА-Недвижимость». – Поэтому даже с учетом изменений ставка в 12 процентов вполне приемлема, такой она была еще несколько лет назад. Плюс увеличен лимит для нашего региона до 6 миллионов рублей. Другое дело, что у застройщиков сейчас не так много предложений по квартирам, и цены даже на начальных этапах очень высокие. Получается, что ставка ниже, но людям придется платить ипотеку и еще полтора – два года, возможно, снимать жилье. В совокупности, конечно, спрос и на ипотеку, и, в принципе, на приобретение жилья снизится до того момента, пока цены не пойдут вниз или же не уменьшатся ставки по ипотеке. В целом, наверное, можно ожидать «штиля» на рынке недвижимости.
Сейчас приобретение жилья не каждому по карману. Если раньше можно было немного сэкономить, вступая в долевое на первоначальном этапе, то сейчас ситуация другая.
К примеру, однушку в 46 «квадратов» в панельной новостройке Свердловского района застройщик продает за 4,3 миллиона рублей. При этом указано, что готовность 29 %, «на уровне средних этажей», срок сдачи – 2 квартал 2023-го.
Студия в Кировском районе площадью 29,2 метра стоит 3,6 миллиона, готовность 37 %, при этом срок сдачи – 4-й квартал 2023 года.
Можно посмотреть и готовые квартиры от застройщика. Так, в Солнечном дом был сдан в январе 2022-го: стоимость 1-комнатной квартиры 42 метра – 4,1 миллиона, 2-комнатой площадью 58 «квадратов» – 5,3 миллиона рублей.
Дорого, но и выбор, если есть желание воспользоваться именно льготными программами, небольшой.
Ожидают изменения цен
По другим программам ставки не изменились: по программе семейной ипотеки – 6 %, по сельской – 3 %, по дальневосточной – 2 %.
Последний вариант, наверное, не очень интересен жителям края. А вот что касается семейной ипотеки, то здесь есть значимые ограничения. Подать документы могут только те, у кого после 1 января 2018 года появился малыш, или же те, кто воспитывает ребенка-инвалида или усыновленного ребенка.
Здесь можно либо рассмотреть квартиру на первичном рынке – причем продавцом обязательно должно быть юрлицо, либо использовать кредитные средства для строительства жилого дома, или рефинансировать уже имеющийся кредит.
Сохранена ставка еще по одному продукту – «сельская ипотека» – очень востребованной в свое время программе, которая давала возможность купить жилье в поселке, небольшом городке на территории почти всей страны по рекордно низкой ставке – чуть менее 3 %. Ранее заявлялось о том, что воспользоваться таким предложением успеют «все желающие» – выдавать ее планировали до 2025 года. Но сейчас на сайтах Сбербанка и Россельхозбанка, которые ею занимались, есть пометки «прием заявок завершен». Возможно, это временная ситуация – в банках пока не смогли оперативно дать комментарий.
По наблюдениям ипотечного консультанта Анастасии Богдановой, сейчас в банках стали более требовательны к заемщикам, и вероятность отказа в ипотеке несколько повысилась, даже по госпрограммам.
Стоит ли сейчас планировать покупку квартиры?
Посоветовать что-то сложно, – отмечает Дмитрий Слепокуров. – Если ситуация не критичная, то, наверное, лучше на месяц-два отложить планы по приобретению недвижимости и посмотреть, что будет дальше. Есть все предпосылки к тому, что цены на вторичное жилье будут снижаться. Даже если планируется просто улучшить жилищные условия, то сумма доплаты должна эквивалентно снизиться.
Другие участники рынка, наоборот, считают, что идеального времени для приобретения недвижимости нет, и если банк одобрил ипотеку, то рискнуть стоит.
Можно вспомнить экономическую ситуацию после появления на карте России еще двух регионов – Республики Крым и города Севастополь: тогда, чтобы удержать инфляцию, ЦБ РФ поднял ставку до 17 %, соответственно, ипотечные кредиты стали выдавать под 17–18 и более процентов в начале 2015 года. Однако через несколько месяцев ключевая ставка снизилась, и ипотечный кредит можно было оформить под 14 %, а к концу года – и вовсе за 11 %. Соответственно, дорогие кредиты можно было просто рефинансировать и существенно сэкономить на платежах.
Но можем ли мы сейчас рассчитывать на подобные изменения? Пока непонятно.
Как уйти на каникулы?
Для поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, была введена стандартная мера поддержки. Как и в пандемию, они имеют право оформить кредитные каникулы, но лишь в том случае, если договор с банком был заключен до 1 марта 2022 года. Подать документы можно вплоть до 30 сентября тем, у кого доход снизился минимум на 30 процентов по сравнению со средним доходом за 2021 год. Обратиться за отсрочкой можно, даже если уже оформляли ее в период пандемии. На время каникул можно не вносить платежи по кредиту, при этом проценты на сумму долга будут начисляться в обычном режиме, а срок кредита увеличится.
Каникулы предоставляются по всем видам займов с учетом лимитов: по потребительским, ипотеке, автокредитам и кредитным картам. Лимит по ипотеке – от 3 до 6 миллионов рублей (в зависимости от региона).
