В бизнесе есть хрестоматийное правило. Чем выше риск, тем выше прибыль, и наоборот. Самые высокие ставки в диком бизнесе без правил. Самые низкие – в сдержанном и законопослушном. При этом, говоря о диком бизнесе, мы вовсе не имеем в виду торговлю оружием или наркотиками. До недавнего времени сорвать неплохой куш можно было, вложив деньги в долевое строительство на стадии котлована.
Для кого-то это был доходный бизнес, для кого-то – способ сэкономить, приобретая жилье. Вот только рискованная схема зачастую оставляла дольщиков и без жилья, и без денег.
Плюсы и минусы
После долгих и не слишком успешных попыток создать механизм защиты участников долевого строительства была разработана технология, в которой посредником и гарантом является банк. Участник долевого строительства передает свои деньги не застройщику, а кредитному учреждению на специальный счет – эскроу. Банк, в свою очередь, дает строителям кредит под четко расписанный проект и бдительно проверяет, как расходуются эти средства.
При этом важно, что средства дольщиков, аккумулированные на эскроу-счетах, передаются застройщику только после сдачи дома. Если же по какой-либо причине объект не возведен, эти деньги вернутся к своим хозяевам.
Правда, аналитики нашли в этой технологии и несколько ложек дегтя.
Во-первых, стоимость жилья и на начальном этапе, и на этапе сдачи будет одинаковой. А значит, «на котловане» не заработаешь.
Во-вторых, поскольку недвижимость будет возводиться на кредитные средства, ее конечная цена увеличится. В-третьих, многие строительные компании покинут рынок, так как не впишутся в систему требований, предъявляемых банками, а следовательно, не получат кредитных средств.
Несмотря на то что новый механизм уже вступил в действие, большинство объектов на красноярском строительном рынке возводятся еще «по-старому» – по договорам прямого финансирования участниками долевого строительства. Законодательство позволило при определенных условиях закончить начатые ранее стройки без перехода к проектному финансированию. Застройщики не преминули этим воспользоваться, зарезервировав площадки на ближайшие три года.
Тем не менее опыт возведения жилья с использованием эскроу-счетов в Красноярске уже есть.
По данным службы строительного надзора и жилищного контроля, на январь 2020 года в крае не завершено строительство 219 многоквартирных домов. Из них по старым правилам будут достраиваться 112 МКД. По 55 объектам застройщики задекларировали, что привлекать денежные средства будут на счета эскроу. В отношении еще 33 домов девелоперы пока не определились. И, наконец, 19 проблемных домов – наследие обанкротившихся компаний. Для них предусмотрен особый механизм достройки.
Рынок не заметил
Влияет ли сегодня новая схема финансирования строительства на красноярский рынок недвижимости? – такой вопрос мы задали профессионалам рынка.
– Состояние рынка ровное, без всплесков, – считает президент Красноярского союза риелторов Валерия Шапран. – Есть расхождение в позициях покупателей и продавцов. Покупатели придирчивы к выбору жилья. Предложение сегодня большое и разнообразное. При этом есть тенденция к снижению цен на вторичном рынке. У продавцов, напротив, есть ожидание повышения цен. Оно основано на восстановлении экономического роста, снижении ипотечной ставки. Однако эффект оздоровления не будет таким значительным, как раньше. Это связано с высокой закредитованностью населения.
Напомним, с октября прошлого года Банк России ввел новые ограничения по выдаче ссуд. В результате в 2019 году банки удовлетворили менее 37 процентов от общего числа всех заявок на кредит. Поэтому прироста людей, получивших ипотечные ссуды, ожидать не стоит.
– Говорить о влиянии проектного финансирования на рыночные цены еще рано, – полагает Валерия Шапран. – Пока речь идет о считаных новостройках. Но опосредованное воздействие все же есть. Застройщики в ожидании введения законодательных новаций обеспечили себя заделом в виде строительных площадок. При этом темпы сдачи нового жилья снизились.
Есть мнение, что это приведет в 2021 году к росту цен на новостройки. Этот рост, в свою очередь, может потянуть за собой и увеличение цен на вторичном рынке. Но серьезный взлет на «вторичке» маловероятен. Как раз из-за снижения объема ввода новостроек. Количества завершенных проектов явно недостаточно для того, чтобы «раскачать» огромный вторичный рынок.
Директор компании «Кром» Алексей Лагутин согласен с тем, что в ближайшее время рынок не ожидают великие потрясения.
– Глубокое заблуждение считать, что рыночные цены могут зависеть от каких-то технических механизмов, – говорит Алексей Лагутин. – На самом деле здесь действует целый ряд фундаментальных факторов, и большинство из них сегодня работает против рынка. Реальные доходы последние годы не росли. Снизилась уверенность людей в завтрашнем дне – а она нужна, чтобы взять ипотеку на 15–20 лет.
Основные приобретатели квартир сегодня – люди, которые родились в 90-х годах прошлого века. А это, как всем известно, время демографической ямы. Поэтому покупателей просто физически меньше. Изменился и менталитет. Если раньше семьи складывались в возрасте 21–23 лет, то сегодня и тридцатилетние думают прежде всего о карьере, а не о семье. А карьерой можно заниматься и проживая в съемной квартире.
Положительного в меру
Но если влияние эскроу-счетов на рыночные цены, по мнению Алексея Лагутина, очень и очень преувеличено, то в других смыслах новый механизм стоит приветствовать. Например, сокращение количества застройщиков улучшит ситуацию в отрасли:
– Предположим, нам нужно улететь из одного города в другой. Нам же не говорят: заплатите, и мы купим самолет, чтобы вас перевезти. А в строительной отрасли в порядке вещей, когда у так называемого застройщика нет вообще ничего. Сначала он собирает с людей деньги, потом на эти деньги арендует технику, нанимает рабочих. Понятно, что в случае банкротства с такой компании ничего не получишь. И самое главное достоинство эскроу-счетов – это практически стопроцентная гарантия для участника долевого строительства.
Правда, здесь есть небольшой нюанс. Деньги на эскроу-счете замораживаются. И если представить себе гипотетическую ситуацию, что через год застройщик все же обанкротился (а от этого новый механизм не страхует), то дольщик сможет вернуть изрядно похудевшую за счет инфляции сумму.
Впрочем, группа депутатов Госдумы уже озаботилась этим вопросом и в конце ноября 2019 года внесла проект закона, который позволит гражданам, заключающим договоры долевого участия, получить дополнительный доход в виде процентов от средств, которые будут размещены на счетах эскроу. Проценты, естественно, будут начислять банки.
При всей привлекательности такой идеи у нее есть свои подводные камни. Одно дело, когда деньги заморожены на счете, а другое – когда они используются. Ведь для того, чтобы начислять проценты, банки должны будут заставить деньги вкладчиков работать. А это чревато рисками убытков.
Если же кредитное учреждение будет начислять проценты на деньги, лежащие мертвым грузом, то эти издержки будут обязательно включены в процентную ставку для застройщика. В результате то, что граждане приобретут в виде процентного дохода, они потеряют на росте стоимости «квадрата».
