Скандал вокруг управляющей компании «Жилфонд» в Красноярске вызвал целый поток вопросов от жителей многоквартирных домов. Это понятно: теперь мы все стали собственниками квартир, и нам не все равно (во всяком случае, должно быть так), кто и как управляет нашей многоэтажкой. От этого зависит, насколько будет у нас чисто в подъездах и уютно во дворе, будет ли в подвале стоять вода или протекать крыша… Чем активнее жильцы, тем больше порядка в доме. Ведь он – ваша собственность, хотя и коллективная. Большинство вопросов связаны с тем, как и на что могут влиять жильцы дома.
За последний месяц у нас уже дважды собирали собрание жильцов. Выступают всякие якобы ответственные лица, хотят, чтобы наш дом перешел к другой управляющей компании. По мне так они все одинаковые, и я вообще не хочу участвовать во всех этих играх, все равно обманут. Могу я сам платить за тепло и воду? Зачем мне нужна эта управляющая компания?
Д. Петров,
г. Красноярск
Если бы вы жили в собственном доме за высоким забором, то, наверное, вам управляющая компания была бы ни к чему, хотя и тут, возможно, возникли бы вопросы: а кто будет расчищать дорогу от снега или охранять территорию? Когда же человек живет в квартире – он, как бы ему ни хотелось, не может обособиться от других. Ведь в большом доме есть не только ваша квартира, но и общее имущество: двор, лестница, лифт, чердак, подведенные к дому коммуникации – кто-то же должен следить за порядком. Поэтому Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) предусматривает три способа управления многоквартирным домом.
При этом в силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Это:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а не каждым жильцом по отдельности, и может быть изменен в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если собственники не исполнят свою обязанность по выбору способа управления – орган местного самоуправления сделает это за них и определит, какая именно управляющая компания получит право работать с домом.
Так что если в вашем доме не более 30 квартир и больше половины их владельцев решат не заключать договор с управляющей компанией, то можно самим рулить процессом. Нанять управдома, дворника, сантехника, заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, при этом следует, разумеется, соблюдать все установленные законодательством правила и нормы в части обслуживания жилфонда.
Зачем нужен совет многоквартирного дома и кто туда имеет право войти?
Л. М.
Собрать общее собрание собственников – дело хлопотное и небыстрое. Для оперативного решения возникающих вопросов собственники помещений обязаны на своем общем собрании избрать совет многоквартирного дома (СМД) из числа собственников помещений в данном доме. Регистрации СМД в органах местного самоуправления или где-то еще не требуется.
Если в доме уже есть ТСЖ или ЖСК, или в доме не более четырех квартир, то совет дома может не избираться.
Количество членов совета устанавливается на общем собрании. Если иное не установлено решением общего собрания, то количество членов совета устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов. Допустим, в доме восемь подъездов – избирается восемь человек, каждый от своего подъезда. Но это не обязательно – главное, чтобы в совет вошли неравнодушные люди, которые и хотят, и могут нести некоторую общественную нагрузку. Как минимум периодически собираться и принимать решения – соглашаться или нет с предложениями управляющей компании, выдвигать свои идеи и требования, а не голосовать молча за все, как на съезде известной всем партии. Компетенция совета дома изложена в статье 161.1 ЖК РФ. Найти текст ЖК в Интернете – дело трех минут. В частности, именно совет многоквартирного дома вправе осуществлять контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг.
У нас есть совет дома, решаем все вместе, а управляющая компания хочет, чтобы мы выбрали еще и председателя. Наверное, думает, что с одним человеком проще будет договориться. Обязаны мы избирать председателя?
Евгения Симонова
Часть 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) предусматривает, что из числа членов СМД на общем собрании собственников помещений избирается председатель. Не может избираться, а избирается. Если есть совет дома, должен быть и его председатель.
Зачем он нужен?
Председатель совета осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников. Он ведет переговоры с управляющей компанией или ресурсоснабжающими организациями (если дом управляется самими собственниками) относительно условий заключаемых договоров, извещает собственников о результатах. Если собственники ему выдадут доверенности, то он может не только обсуждать, но и подписывать договоры, акты выполненных работ, выступать в суде от имени собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг. Председатель подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг… Он может жаловаться в орган местного самоуправления на управляющую компанию, если она не выполняет условия договора. Общее собрание собственников вправе наделить председателя совета иными правами.
Я член совета дома. Выбрали три года назад 15 человек, но реально работают семь-восемь. Остальные только протоколы подписывают. В какие сроки мы их можем переизбрать?
Елена Разумова
Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников каждые два года, если иной срок не установлен. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно. Обратите внимание, что речь идет о переизбрании всего совета, а не его отдельных членов. Запрета на то, чтобы те лица, которые были и работали в совете дома, снова вошли в состав нового совета, нет. Так что вся полнота власти принадлежит общему собранию.
Меня выбрали председателем совета дома. Может ли эта деятельность оплачиваться? Я слышал, что нет.
Олег М.,
г. Красноярск
Согласно части 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ, добавленной в кодекс 29 июня 2015 года, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам СМД, в том числе председателю совета. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
Как производится расчет за установленную на доме антенну сотовой связи? Сколько должно причитаться каждому жильцу?
Данил Л.
Согласно статье 44 ЖК РФ (пункты 3 и 3.1 части 2) к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами. Допускается принятие решения (тем же общим собранием) об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров. Второй вариант, конечно, удобней, так как созыв общего собрания дело хлопотное. Ключевой момент здесь – на условиях, определенных общим собранием. То есть именно собрание устанавливает размер платы за антенну на крыше или рекламную конструкцию на фасаде здания и определяет, куда идут деньги. Обычно принимается решение о том, что полученные таким образом доходы от эксплуатации общего имущества получает управляющая компания на свой счет и направляет их на ремонт и техническое обслуживание дома. При этом какой-то процент (он может доходить до 20–25 %) остается у самой управляющей компании «за труды». ЖК РФ не будет возражать, если собственники установят, что деньги получает каждый собственник пропорционально размеру имеющейся у него доли в общем имуществе.
Законно ли без согласия жильцов установление рекламных щитов в лифтах?
Елена В.,
г. Красноярск
Смотря какие жильцы. Если жильцы – собственники, то без их согласия установка рекламной конструкции незаконна. И хотя федеральный закон «О рекламе» не рассматривает рекламу в лифте или в подъезде именно как наружную рекламу, это не значит, что согласия собственников не требуется.
Если квартиры находятся в социальном найме, то согласие дает другой собственник – орган местного самоуправления. Обратите внимание на то, что на собраниях жильцов в старых домах, где часть квартир приватизирована, а часть нет, присутствуют представители муниципалитета. Они осуществляют полномочия собственников в отношении неприватизированных квартир.
