Проблемы, связанные с недостроем, двойными продажами квартир, банкротством застройщиков, как следствием их недобросовестного поведения, по-прежнему актуальны. Обманутые «дольщики» – соинвесторы строительства жилья – создают сайты в Интернете, где пытаются защитить свои права. Есть регионы, где дольщики почти десять лет ждут свои законно оплаченные квартиры, утверждая, что власть не хочет слышать об их проблемах. В Красноярском крае ситуация с долевым строительством выглядит заметно цивилизованнее: количество обманутых дольщиков в крае меньше, чем в других регионах (чуть больше тысячи человек), а решение проблем соинвесторов сегодня ведется в нескольких направлениях. Надеемся, что позитивные перемены коснутся рынка долевого строительства с момента вступления в действие Федерального закона № 119-ФЗ от 17.07.2010 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон предусматривает сокращение сроков регистрации договоров долевого участия с 10 до 5 дней, упрощает ее порядок, повышает ответственность как застройщиков, так и участников долевого строительства.
Помочь дольщикам достроить свои квартиры в Красноярске призван новый закон «О мерах государственной поддержки граждан – участников долевого строительства, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края», который вступил в силу в мае 2010 года. Он предусматривает получение дольщиками социальных выплат для оплаты процентной ставки по кредитам (займам) за счет средств краевого бюджета. В бюджете Красноярского края на реализацию закона (социальные выплаты для возмещения расходов по оплате процентов по кредитам) с 2010 по 2014 годы предусмотрено 32 млн 937 тыс. рублей. На 2010 год – 10 млн 845 тыс. рублей.
Реализация этих нововведений на федеральном уровне, а также меры, принимаемые правительством края для стабилизации рынка и поддержки пострадавших дольщиков, позволят значительно улучшить ситуацию. Еще один важный шаг навстречу – разработка формы типового договора участия в долевом строительстве, возможности ее принятия на территории Красноярского края в качестве рекомендательной для застройщиков и участников долевого строительства.
Какие нарушения чаще всего встречаются при заключении договоров долевого участия? На что следует обращать внимание при выборе застройщика? Каким образом новый договор сможет защитить интересы граждан? Чем может быть им полезен? На эти и многие другие вопросы читателям «НКК» на прямой линии ответила Елена ХАМАРДЮК, начальник отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
Правовой практикум
Читатели активно задавали вопросы, желая повысить свой уровень знаний в вопросах долевого строительства. Ликбез с участием эксперта оказался очень полезным.
– Алло, это Иван. Скажите, договор, который вы рекомендуете использовать, действительно защитит нас от обмана?
– Ни один документ не может защитить сразу от всех бед. Давайте разберемся, что представляет из себя договор. Его форма носит рекомендательный характер, однако мы надеемся, что застройщики все же будут ее применять на практике при заключении договоров долевого строительства. Это нужно гражданам, которые хотят стать участниками долевого строительства. Но их уровень знаний не позволяет избежать в будущем проблем, защитить свои права. Он выбрал дом, квартиру, а застройщик диктует свои условия, предоставляя свой договор. В силу ментальности инвестора привлекает цена, он готов купить, не думая о грамотности договора и юридических моментах. По сути участник долевого строительства при заключении договора долевого участия находится в зависимом положении от позиции, сформулированной застройщиком.
Чтобы урегулировать отношения между двумя сторонами, четко прописать условия, создан типовой договор. Подчеркну, что условия договора отвечают в первую очередь интересам граждан. Основная цель проекта – минимизировать возможные риски инвесторов, обеспечить максимальное регулирование отношений сторон и защиту прав граждан, а также предотвратить споры между сторонами. Документ подготовлен с учетом замечаний и предложений краевых управлений Федеральной регистрационной службы, Роспотребнадзора, УФАС. Разработчиками формы и положений договора выступила как служба строительного надзора, так и органы регистрации, органы Роспотребнадзора – отдел защиты прав потребителей.
– Алло, это Татьяна Ивановна из Красноярска. Скажите, после общественных обсуждений статус договора будет утвержден однозначно? То есть застройщик будет обязан использовать только такую форму договора? Или может опять свои условия диктовать?
– Добрый день, спасибо за вопрос. Договор носит рекомендательный характер, но мы надеемся, что участники рынка примут данную форму. Самое главное, что гражданин будет знать те условия, которые необходимо включить в договор. У него будут основания спросить у застройщика, а почему в предложенном варианте нет тех и тех положений, пунктов? Сегодня большинство соинвесторов не знают, что должен содержать договор долевого участия, что требовать от застройщика.
– Получается, я прихожу в фирму и могу потребовать использовать типовую форму?
– Совершенно верно.
– Это готовый договор?
– Да, там сформулированы конкретные положения. Гражданин, который регистрирует обычный договор, предложенный ему в фирме, думает, что его права соблюдены и защищены, все пункты договора соответствуют действующему законодательству. Но это заблуждение. Регистрационная палата смотрит положения договора только на соответствие закону о госрегистрации. А положения договора, не относящиеся к существенным положениям, на соответствие закону о защите прав потребителей, № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» она не учитывает.
– Добрый день, меня зовут Тамара Викторовна. Сейчас действует краевой закон о защите обманутых дольщиков. Объясните, в чем его смысл и кто может рассчитывать на помощь?
– Здравствуйте. Вы имеете в виду закон «О мерах государственной поддержки граждан – участников долевого строительства, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края». Он предусматривает получение дольщиками социальных выплат для оплаты процентной ставки по кредитам (займам) за счет средств краевого бюджета. Право на льготу имеют те граждане, которые являются соинвесторами строительства домов, включенных в адресный перечень. Сегодня в адресном перечне числится шесть объектов. Если ваша квартира есть в одном из этих домов, вы можете взять кредит на сумму не более 300 тысяч, а проценты в размере двух ставок рефинансирования – около 17 % – будут погашаться из бюджета. В списке – три объекта «Стройтехники», дом ТСЖ «Успех», ТСЖ «Пять звезд», блок-секция по ул. Грунтовой бывшего застройщика «Красноярец +».
– А банки в связи с этим не будут повышать проценты? За этим кто-нибудь следит?
– Мы не можем диктовать банку условия. Нужно смотреть все предложения, искать подходящий вариант. Нельзя не учитывать, что банки рассматривают кредитную историю гражданина и могут вообще отказать в займе. В настоящее время правительством края предусмотрено, что Фонд жилищного строительства может оказать поддержку тем, кто не получил по разным причинам кредит в банке на достройку дома. Из бюджета края выделена определенная сумма на эти цели. Застройщик должен обосновать и рассчитать размер доплаты для каждого участника строительства. В Покровском, например, для достройки привлечена компания «Агат». Сумма доплаты с квадратного метра генеральный подрядчик рассчитал таким образом, что она составляет 880 рублей. Если взять квартиру 50–60 метров, то получается, что доплата равна 70 тысячам рублей. В других домах, в зависимости от строительной готовности, сумма может быть достаточно высокой. Гражданин может больше взять кредит, но за счет бюджета ставка будет погашена только по сумме в 300 тысяч по закону.
– Алло, меня зовут Жанна. У меня сразу много вопросов к Елене Хамардюк. В новом договоре определено, какое наказание понесет застройщик, если он задерживает сроки сдачи объекта? Ведь у нас всегда одно и то же – начинают строить, собирают с дольщиков деньги, а потом вдруг неожиданно у компании возникают финансовые проблемы. И люди ждут новоселья год или два, оплачивая ипотеку.
– Жанна, спасибо за вопрос. Хочу сразу вам пояснить, что эти моменты регулируются действующим законодательством. 214-ФЗ предполагает право застройщика перенести срок ввода и передачи объекта, но по согласованию с инвесторами. Должно быть составлено дополнительное соглашение и зарегистрировано в Регпалате. В ином случае вы можете направить претензию, расторгнуть договор, потребовать вернуть средства. Вы также можете потребовать неустойку, если дополнительное соглашение не было оформлено. У нас многие граждане даже зарабатывают на неустойке: за полгода она превращается в сумму от 200 до 250 тысяч рублей.
– Но со «Стройтехники» мы ничего взять уже не можем, она закрылась…
– Решение о банкротстве не принято, отложено до 30 сентября арбитражным судом. Введено внешнее наблюдение. Свои требования можно заявить в арбитраж в рамках дела о банкротстве, вас поставят в список кредиторов. После банкротства все средства от продажи имущества будут поделены между кредиторами.
– У меня застройщик попросил доплатить сумасшедшую сумму за окна. Порядка 100 тысяч. Просто заставили нас заплатить. Но ведь таких цен на окна не существует, налицо обман, мошенничество. Как в таких ситуациях действовать?
– Цена, а это существенный момент сделки, должна быть четко прописана в договоре – сколько стоит квартира. Дом строится в соответствии с проектной документацией. В нее входят балкон, окна, двери. Наши застройщики говорят: квартира стоит 2 млн, а счетчики, балконы и окна нужно отдельно оплатить. Но это требование тоже нужно подтверждать дополнительным соглашением между застройщиком и соинвестором. Чтобы не было таких ситуаций, мы и предлагаем форму типового договора, где все оговаривается.
Кредит на достройку
– Добрый день, это Инна звонит. Есть одна компания в городе, все знают о ее сомнительной репутации, она постоянно судится. Но к нам приезжают люди из других городов, они рынок не знают и могут попасть к ней на удочку. Почему у недобросовестных застройщиков нельзя отобрать лицензию?
– Сейчас лицензии отменены, застройщики получают допуски к работам, которые обеспечивают безопасность строительства. Кроме того, компании должны вступать в саморегулируемую организацию (СРО). За качеством строительства также следит СРО. Если возникают претензии к качеству и застройщик их не выполняет, то ответственность несет уже СРО. Что касается так называемой «репутации», могу только отметить то, что компания действует в рамках законодательства, у нее есть земля, выделенные участки, разрешение на строительство. И она законно реализовывает свои права, несмотря на судебные процессы.
– Вопрос в том, как она получает участки и разрешения…
– Несовершенство нашей системы как раз и выражается в порядке выделения земельных участков. Думаю, что изменения должны произойти на федеральном уровне. Ведь на стадии конкурса при продаже участка нужно закладывать критерии, касающиеся не только цены, но и состоятельности компании-застройщика.
– Алло, это Игорь. Я планирую приобрести квартиру, поэтому слежу за рынком, ценами, законами. Скажите, какие предложения по изменению федерального законодательства по долевому строительству внесены на рассмотрение вашей службой? Как они помогут дольщикам и потенциальным инвесторам?
– Добрый день, Игорь. В этом году группа депутатов Государственной думы от Красноярского края внесла проект федерального закона, который разрабатывался совместно с нашей службой. Он предполагает открыть на каждый дом персонифицированный счет для определения целевого использования денежных средств, внесенных инвесторами на строительство. Тогда деньги Иванова будут потрачены на строительство того дома, где именно Иванов и купил квартиру. Также предлагается, чтобы контролирующие сферу строительства органы субъектов Федерации выходили в арбитражный суд с исковым заявлением о запрете органам местного самоуправления выдавать разрешение на строительство, в случае если компания в течение трех месяцев не выполнила свои обязательства перед дольщиками. Так случилось с компанией «Стройтехника», которая не достроила ряд домов, но получила разрешения на строительство еще нескольких объектов. В настоящее время у органов местного самоуправления отсутствуют основания отказать застройщику, если он предоставил полный пакет документов. Обращение в арбитраж и запрет на строительство помогут избежать так называемых пирамид, когда компания использует средства одних участников долевого строительства на завершение совсем других объектов. В результате страдают все соинвесторы. Ведь при таком подходе стройка может оказаться замороженной в любой момент.
– Добрый день, звонит Дмитрий. А сколько людей обратились за помощью
государства, чтобы получить социальные выплаты, то есть погашение процентов по кредиту на достройку домов?
– Работа активно ведется. В реестре значится список тех, кто имеет право получить льготу. Их в настоящее время 22 человека. Они взяли кредит и могут обратиться в краевой фонд жилищного строительства за социальной выплатой. К ним прибавятся участники долевого строительства домов в микрорайоне Покровском. Они сейчас оформляют дополнительные соглашения с застройщиком. Мы прогнозируем, что в ближайший период реестр значительно пополнится.
– И еще скажите, пожалуйста, как попадают объекты в список проблемных домов, которым уделяется внимание государства?
– Сначала важно определить, кто будет достраивать дома. Очень сложно заинтересовать застройщика за минимальные средства заняться объектом, не получив прибыли. Благотворительности на рынке не бывает. Хотя в данный момент одна из компаний завершает объекты, вкладывая собственные средства.
– Алло, меня зовут Елена. Какие нарушения встречаются чаще всего при заключении договоров о долевом участии? Чего нам больше всего опасаться?
– Думаю, что самым «обычным» нарушением является навязывание дольщику дополнительных условий. Например, когда в договоре прописано, что гражданин обязан оплатить коммунальные услуги после ввода объекта в эксплуатацию. Притом что разница между датой сдачи дома и передачи квартиры может составлять несколько месяцев. В итоге вы рискуете получить счет за пользование водой и теплом в размере десяти тысяч рублей. Граждане молча платят, считая, что это обязательно, ведь договор зарегистрирован в Регпалате. И не предъявляют претензий застройщику. В этом же ряду стоит требование договора вступить в определенное ТСЖ, аффилированное с застройщиком. А по закону собственник имеет право самостоятельно определиться с формой управления его квартирой. За этим следит Роспотребнадзор, он руководствуется статьей Административного кодекса.
– А можно уточнить? То есть насильно человека нельзя заставить вступить в ТСЖ, как бывает сплошь и рядом?
– Человек пишет заявление и вступает. Но если он не является членом ТСЖ, которое управляет домом, и не согласен с некоторыми его решениями, он вправе оспорить их в суде.
Модератор:
– К нам на сайт поступило несколько вопросов от читателей. Тема очень актуальная и вызвала большой интерес. Влад спрашивает, есть ли база недобросовестных застройщиков в крае?
– Мы работаем над этим вопросом. Но чтобы формировать «черный список», нужно определить критерии недобросовестности. Кроме того, есть обратный эффект такого списка. Как известно, не ошибается тот, кто ничего не делает. Компания, которая больше всех вводит жилья, может оказаться в списке. Ведь серьезные объемы строительства – благодатная почва для претензий. Обычно они сразу устраняются. Но если использовать количественный, формальный подход, такая компания может оказаться «плохой». А застройщик, который возводит один объект, может иметь всего пять нарушений и выглядеть более успешно. Важно отметить, что участник списка может подать в суд и защитить свою репутацию. Со своей стороны мы видим задачу в том, чтобы на сайте разместить информацию об объектах компании-застройщика, которые возводятся без разрешения на строительство, либо такое разрешение приостановлено. Если вспомнить давнее прошлое, вернуться на восемь лет назад, то зачастую компании начинали строительство без разрешения, не дожидаясь его получения. Процесс это длительный. А бизнес заинтересован в том, чтобы быстрее начать работы, получить прибыль. Сегодня это единичные случаи.
– Алло, это Анна Семенова. Скажите, сможет ли застройщик вносить свои дполнения в типовой договор, вносить коррективы на свое усмотрение?
– Здравствуйте, Анна. Еще раз подчеркну, что предлагаемая форма носит рекомендательный характер. Но в ней конкретизированы все существенные положения, которые необходимо включать в договор о долевом участии в жилищном строительстве. Он дает ясные представления гражданам о том, как должны быть сформулированы те или иные пункты, как нужно прописывать права и обязанности. Во главу угла поставлены именно права соинвесторов. В ходе подготовки типового договора мы провели несколько заседаний, составили протоколы разногласий. Конечно, застройщики не спешат применять договор на практике. Мы представляли этот проект в различные федеральные структуры, в том числе Минрегионразвития, Службу по финансовым рынкам. Оценку получили положительную, но с поправкой на то, что наша инициатива слегка преждевременна. Я думаю, что все равно мы придем к такому документу. Многие субъекты РФ поддержали проект. Кроме того, одобрение регионов получили и предложения по отдельным лицевым счетам.
Модератор:
– Читаю вопросы с сайта «НКК». Как наказывают тех, кто оставляет людей без жилья и вообще не умеет строить? И почему так велик процент мошенничества в сфере строительства жилья?
– Правовые последствия наступают в зависимости от характера нарушений. Например, за административные нарушения компания несет соответствующее наказание в административном порядке. И так далее. Что касается обманов и махинаций, я бы не утверждала, что они процветают именно в сфере долевого строительства. Федеральный закон № 214-ФЗ поставил барьер многим нарушениям, урегулировав отношения застройщика и дольщиков. Хочу напомнить, что они носят рыночный характер и государство не может взять их под тотальный контроль. Есть спрос, предложение, падения и взлеты цен, рост активности и замирание, а также менеджмент застройщиков. Многие компании пострадали от своих же непрофессиональных действий: воспользовались дорогими кредитами от банков, распыляли свои усилия сразу на несколько объектов в надежде на быструю продажу квартир по хорошей цене. Но наступили кризисные явления в экономике. Упала цена, спрос на жилье. Ожидания застройщиков не оправдались, в результате многие из них оказались в ловушке. Хочу напомнить всем жителям Красноярского края: будьте внимательны при заключении договора. Ведь задача застройщика – как можно быстрее и в большом объеме привлечь средства соинвесторов. Если за пользование средствами банка компания платит проценты, то деньги дольщиков достаются им совершенно бесплатно. Что предполагает другое отношение к ним.
памятка:
В Красноярском крае интересы дольщиков защищает Служба строительного надзора и жилищного контроля. Прием граждан ведется еженедельно по пятницам с 14 до 18 часов по адресу: ул. Парижской Коммуны, 33, 7 этаж, каб. 720. Телефон 8 (391) 212-46-35. Электронная почта: nadzor_k718@intraline.ru.
