Сегодня поговорим об ипотеке. Это одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому важно выбрать правильный вариант. И знать о государственных программах помощи заемщикам.
Кредит под залог недвижимости в сравнении с обычным потребительским существенно больше, выдается на длительный срок и под меньший процент. Как правило, ипотечные механизмы используются для приобретения жилья на первичном или вторичном рынке. Но за все надо платить. Квартира, приобретенная в ипотеку, остается в залоге у кредитной организации. И в случае, если заемщик не сможет выполнять свои обязательства по возврату ссуды, кредитор вправе обратиться в суд с требованием об изъятии и продаже залоговой недвижимости.
Взвесить все «за»
Чтобы этого не произошло, к вопросу заключения ипотечного договора с банком нужно подходить очень серьезно. Прежде всего выбрать надежное кредитное учреждение. Сделать это нетрудно, поскольку информация о рейтингах ипотечных банков вполне доступна.
Далее, надо внимательно изучить условия кредитного договора. Как правило, заемщики обращают внимание только на размер процентной ставки. Оптимальной сегодня является процентная ставка от 8,9 до 9,8 годовых.
Однако надо иметь в виду, что это далеко не все существенные условия. Нужно знать, оформляется ли страховка и какова сумма страховых взносов. Какова форма платежей по кредиту: аннуитетная или дифференцированная. В первом случае ссуда гасится равными долями. Во втором – вначале платежи максимальны, далее постепенно уменьшаются. Большие затраты на обслуживание кредита в первые месяцы отпугивают многих заемщиков, но у дифференцированных платежей по сравнению с аннуитетом есть большое преимущество: меньше конечная переплата по кредиту.
Изучив условия договора, необходимо взвесить свои финансовые возможности. Ипотека оформляется не на один год, а зачастую на десятилетия. И надо быть уверенным, что вы достаточно конкурентоспособны на рынке труда, чтобы все это время иметь возможность оплачивать ссуду.
И все же предугадать, что случится через несколько лет, практически невозможно. Поэтому ипотека – это всегда риск. Причем риск взаимный. Если заемщик может потерять жилье, то кредитор – не вернуть выданную ссуду. Суды не всегда принимают решения в пользу банков, да и продать проблемную недвижимость не так просто.
Понимая это, государство старается уменьшить риски сторон. Во-первых, с помощью государственных программ. В настоящее время действует программа помощи молодым семьям, имеющим двух и более детей. О ней мы расскажем ниже.
Другой формой государственного регулирования ипотеки являются законодательные нормы, закрепляющие такие возможности пересмотра ипотечных обязательств, как реструктуризация задолженности и ипотечные каникулы.
Господдержка для семьи
Одним из механизмов решения демографической проблемы в России является ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми.
Она позволяет молодым семьям, имеющим двух и более детей, приобрести жилье на льготных условиях – под меньший процент, который составляет сегодня 4,9–5 процентов годовых. В программе участвуют АО «Дом.рф» (бывшее АИЖК), крупнейшие российские банки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк. В любой из этих организаций можно получить все необходимые консультации по оформлению документов. Красноярцы для получения льготной ипотеки могут также обратиться в краевой фонд жилищного строительства.
Необходимые условия участия в этой программе следующие. Один из детей должен быть рожден не ранее 1 января 2018 года и не позднее 31 декабря 2022 года. Кредит предоставляется на срок от одного года до 30 лет. Максимальная сумма 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге, 6 миллионов – в других регионах России. Первоначальный взнос не менее 20 процентов от стоимости жилья.
Наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, необязательно, но необходимо быть гражданином РФ. Рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка). Возможен учет совокупного дохода до четырех созаемщиков. Возможен учет дохода как по основному месту работы, так и по совместительству.
Важное дополнение. Во всех федеральных округах, кроме Дальневосточного, квартиру можно приобрести только на первичном рынке и только у юридического лица.
Еще одной мерой поддержки молодых семей является единовременное погашение за счет государственных средств части ипотечного кредита. На эту помощь могут рассчитывать родители, у которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родились третий ребенок или последующие дети. Сумма поддержки не более 450 тысяч рублей. Эти деньги направляются на погашение части задолженности по основному долгу. Для получения этой меры поддержки нужно обратиться с заявлением и пакетом подтверждающих документов в организацию, выдавшую ипотечный заем.
Возможны каникулы
С 31 июля 2019 года заемщики получили право требовать у банка приостановить на полгода платежи по ипотеке или снизить их размер. Если причины серьезны, банк не может отказать.
Что же считается серьезными причинами?
- Потеря источника дохода, подтвержденная официальным статусом безработного.
- Инвалидность 1-й или 2-й группы.
- Сокращение дохода более чем на 30 процентов, если при этом платеж по ипотеке составляет более половины дохода.
- Если количество иждивенцев больше, чем при заключении кредитного договора, человек потерял более 20 процентов дохода и платит за кредит свыше 40 процентов от него.
При этом сумма займа не может превышать 15 миллионов рублей, а жилье должно быть единственным.
Реструктуризация задолженности
Если у заемщика трудная жизненная ситуация, но ипотечные каникулы взять невозможно, существует вариант – договориться с банком о реструктуризации задолженности. Основанием для заявления о реструктуризации может быть декретный отпуск и отпуск по уходу за ребенком, призыв в армию, увольнение или существенное сокращение заработка, травма или болезнь, препятствующие осуществлению трудовой деятельности.
В случае положительного решения банка возможны несколько вариантов реструктуризации: изменение валюты кредита (в случае, если ссуда бралась в иностранной валюте), увеличение срока погашения кредита (за счет этого уменьшатся ежемесячные платежи) и отсрочка погашения кредита и процентов по нему.
