Желание покопаться в земле, сделать какие-то посадки обостряется весной даже у тех, кто никогда не считал себя садоводом. Появляется нестерпимый зуд в ладонях, успокоить который можно, только посадив что-либо в землицу – семена петунии, вербены или огурцов. Через десяток дней горшочки обрадуют дружными всходами, и вот тут в голове возникнет мысль: а не пора ли купить дачу?.. Отныне ваша жизнь никогда уже не будет прежней.
Выбираем с толком
По данным краевого Росреестра, пик совершения сделок купли-продажи садовых участков приходится на январь-февраль. Однако опытные садоводы советуют выбирать участок осенью. Во-первых, можно реально оценить качество подъездных путей, а во-вторых – посмотреть, что и сколько выросло на даче.
Вступая на скользкую тропу поиска дачи своей мечты, конечно же, стоит изучить рынок. Интернет вам в помощь. Разброс по ценам огромный – от 30 тысяч за участок в заброшенной деревне до миллиона рублей за маленький домик в черте Красноярска. Такого показателя, как средняя цена за сотку земли, в крае просто не существует. В этом плане покупка квартиры куда как более прозрачна. Из собственного опыта: цена садового участка может вырасти в разы, если на нем имеется строение, названное громко «летним домиком», а на деле представляющее собой сараюшку времен очаковских. Здравый смысл подсказывает: дешевле и правильнее купить землю и построить на ней то, что вы хотите, – своими силами или строительной бригадой. Либо просить продавца сбавить цену на сарай.
Если же участок стоит дороже, потому что к нему подведены вода и свет, – это удорожание справедливое и разумное. Ставить столбы самому и бурить скважину – дело хлопотное, очень, ну прямо очень дорогое и не всегда технически возможное. Если электричества нет даже на границе участка, а оно вам нужно, то стоит воздержаться от покупки. Хотя, конечно же, продавец будет уверять вас, что вот уже завтра начнут ставить столбы. Видите рядом с участком столб? Узнавайте цену подключения. В крае она может варьироваться до нескольких десятков тысяч рублей. То же и с водопроводом.
Узнать, возможно ли в принципе добыть воду на участке и какого она будет качества, можно, обратившись в специализированную геологическую службу, советует председатель Красноярского союза садоводов Валерий Гладчук. Находится она в поселке Минино, в микрорайоне Геолог (проезд автобусом № 136 от железнодорожного вокзала до ст. Минино-Геолог).
Важный вопрос – качество почвы.
– При посещении участка не поленитесь выкопать шурф и проверить мощность верхнего плодородного слоя, цвет и сыпучесть грунта, – рекомендует Валерий Яковлевич. – Скатайте увлажненный комочек земли, распрямите его в шнурок, а затем сверните в кольцо. Если кольцо сохраняет свою форму, почва тяжелая, если рассыпается – суглинистая или супесчаная.
Дача пришлась по душе и вы готовы ее купить? Пообщайтесь с соседями и председателем товарищества. Они многое могут поведать вам про урожайность здешней земли, расскажут, чистят ли дороги зимой, воруют ли из домиков и т. д.
Садовая книжка
Дачу без документов покупать нельзя. Покупать участок, переоформляя на себя только садовую книжку, тоже нельзя. В таком случае вы становитесь лишь членом садового товарищества, но не собственником.
– Как правило, земельные участки приватизированы. И продавать их можно только на основании договора купли-продажи с государственной регистрацией права, – объясняет начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Красноярскому краю Виктория Максакова. – Без этой процедуры не может возникнуть право собственности. В случае продажи по садовой книжке могут возникнуть разные неприятные неожиданности. К примеру, появятся наследники продавца, которые ничего не будут знать о ваших личных договоренностях, и попросят освободить участок.
Попытка продать дачу по садовой книжке означает, что владелец просто не смог, или не захотел, или поленился оформить право собственности. Естественно, цена у таких участков снижена.
Документы, гарантирующие чистую, честную продажу участка, – свидетельство о праве собственности на землю (выдавалось до 1999 года земельными комитетами и местными администрациями) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось после 1999 года). Право собственности гарантирует и тот, и другой документ. Кадастровый паспорт содержит описание земельного участка, а также уникальный номер, по которому покупатель может запросить необходимые сведения из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Сделать это можно в отделениях Росреестра. Кроме того, по номеру кадастрового паспорта на Публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru) можно установить точное расположение участка и его границы, если они, конечно, внесены в реестр недвижимости.
– Кадастровый паспорт должен быть у всех земельных участков. По кадастровому номеру земельного участка можно запросить сведения о его собственнике, о наличии ограничений прав на участок. Это гарантия безопасной покупки, – говорит Виктория Максакова. – Кадастровый номер обязательно указывается в договоре купли-продажи, это основная идентифицирующая характеристика участка. Если же у продавца есть только свидетельство, выданное до 1999 года, это не повод для паники. Такие документы тоже законны.
Несмотря на то что сегодня государство разрешило продавать и покупать землю, не имеющую точных границ на кадастровой карте, с приблизительно указанной площадью в кадастровом паспорте (такая «дачная амнистия» действует до января 2018 года), Виктория Максакова рекомендует воздержаться от совершения сделок по таким участкам.
– Практика показывает, что впоследствии с такими дачами возникают проблемы. Когда люди много лет соседствуют друг с другом, речи о границах не заходит, но как только появляется новичок, начинаются споры. Ситуация осложняется тем, что на старые участки невозможно найти архивных документов, нужно обращаться в суд. Бывают и случаи мошенничества, когда продают участок, фактически расположенный не в том месте, в каком его указали покупателю. Поэтому я рекомендую приобретать участки с границами, требовать от собственника провести межевание. Особенно если собственник вам не знаком.
В Красноярском союзе садоводов уточнили – межевание садоводам обойдется максимум в 2 350 рублей за участок. При одновременном проведении работ сразу по нескольким участкам применяется понижающий коэффициент.
Дом без участка не продается
Виктория Максакова обращает внимание на то, что отказы в регистрации перехода прав по договору купли-продажи земельных участков в краевом управлении Росреестра – редкость, но все же бывают.
– Иногда выясняется, что объект уже продан другому лицу, но чаще отказываем в регистрации из-за того, что за продавцом зарегистрировано право собственности на садовый дом, а он продает исключительно земельный участок, на котором этот дом находится. Так делать нельзя. Если оформлено право собственности на дом и на землю, то продавать можно только «комплектом».
Нюанс: если земля продается с домиком, на который у продавца нет документов, это не страшно. Покупатель впоследствии легко может оформить строение на свое имя. Когда право на участок уже зарегистрировано в Росреестре, достаточно заполнить декларацию об объекте недвижимого имущества и подать заявление о государственной регистрации права собственности на него.
Чист ли воздух?
Дачу вы покупаете для того, чтобы, в первую очередь, дышать свежим воздухом и кушать чистые продукты. Не поленитесь, загляните на сайт krasecology.ru, чтобы иметь представление о том, какие заводы будут отравлять воздух неподалеку от вашего участка, далеко ли расположена свалка, какова радиационная обстановка.
Опытные садоводы советуют не брать участки на местах геопатогенных зон. Говорят, тысячелистник, зверобой и ромашка, ольха, осина, ясень любят селиться именно в таких, губительных для человеческого организма местах. А вот подорожник, лапчатка, хвойные и береза их избегают. Если же и растут там, то с причудливыми изгибами стволов и больной листвой.
Категорически не нужно приобретать дачи, расположенные вблизи высоковольтных ЛЭП. На таком участке слышно постоянное гудение и потрескивание. К тому же в один прекрасный момент могут прийти энергетики и снести дачу, если вдруг окажется, что она расположена в так называемой охранной зоне ЛЭП.
Аванс или задаток?
До оформления сделки, чтобы подтвердить ваше согласие на покупку, продавец дачи, скорее всего, попросит у вас некую сумму денег. Задаток или аванс не должен быть большим – до половины стоимости участка.
Помните, что аванс – это такая вещь, которую продавец всегда может вернуть вам, и продать участок другому. Также и вы можете без объяснения причины потребовать у продавца свои деньги обратно. Никому ничего за это не будет. Задаток же накладывает определенные обязательства на участников сделки в случае, если она не произойдет. То есть если кто-то «просто передумает», то будет вынужден не просто вернуть задаток, но и заплатить штраф в двойном размере переданной суммы.
Внесение аванса и задатка, конечно же, нужно оформлять документально. Расписками, договорами. Договоры не требуют нотариального заверения.
