В 2018 году были приняты законы, минимизирующие риски участников долевого строительства. На тот момент по всей стране остро стояла проблема обманутых дольщиков. От государства требовалось помочь тем, кто уже потерял деньги, доверив их недобросовестным застройщикам, и исключить возможность возникновения подобных ситуаций. Мы решили выяснить, помогли ли в итоге эти законы защитить покупателей жилья.
Как работает счет эскроу
Решением задачи стало введение нового механизма проектного финансирования с помощью так называемых счетов эскроу. Это вид специального банковского счета, на котором деньги вносятся и хранятся до выполнения определенных условий.
В России эскроу-счета начали применяться в строительстве жилья в 2019 году в рамках реформирования отрасли. Они предназначены для защиты прав покупателей и обеспечения финансовой устойчивости застройщиков. Считалось, что это уменьшит риски невыполнения обязательств по договору и обеспечит более прозрачные условия для всех участников процесса.
Согласно законодательству, застройщик обязан открыть эскроу-счет в банке и на него вносить деньги, полученные от покупателей жилья. Средства на счете могут использоваться только для целей, связанных со строительством конкретного объекта недвижимости. Покупатель имеет право контролировать движение средств и может требовать их возврата в случае несоблюдения условий договора купли-продажи.
Переход на новую систему был не единовременным и не стопроцентным. Закон позволил застройщикам завершать уже начатые проекты по старой схеме финансирования.
Опасения и реальность
Экспертное сообщество высказывало опасения, что введение нового механизма, во-первых, приведет к росту стоимости нового жилья, а во-вторых, не решит полностью проблему защиты покупателей.
Но сегодня можно сказать, что проектное финансирование прошло проверку временем. По данным Банка России, на 1 января 2023 года количество счетов эскроу составило более 699 тысяч. На них размещено свыше 4,1 трлн рублей. По завершенным договорам застройщикам перечислено более 3,2 трлн рублей.
Для сравнения, в 2020 году на счетах эскроу было размещено всего лишь 318 млрд рублей.
Таким образом, рост проектного финансирования в строительстве демонстрирует устойчивую динамику. Красноярский край здесь не является исключением.
По данным, которые нам сообщили в министерстве строительства региона, в 2023 году планируется построить не менее 1 миллиона 414 тысяч квадратных метров жилья. Для стимулирования строительства были введены правительственные меры поддержки компаний и льготные ипотечные программы для граждан.
На данный момент в крае возводится 132 многоквартирных жилых дома с привлечением денежных средств от участников долевого строительства. Из них 86 домов – с использованием счетов эскроу, а 6 домов – по старым правилам, без использования таких счетов. 15 домов были начаты по старым правилам с привлечением денег от участников долевого строительства, но затем застройщики перешли на счета эскроу по собственной инициативе. Для возможности строительства 8 домов на уже выделенных земельных участках потребуется размещение денежных средств на счетах эскроу. А достройка 17 домов осуществляется региональным фондом защиты прав участников долевого строительства. В их числе четыре дома «Сибинвест», по три дома «Спецстрой» и «ЭКО пром», два дома компании «Монтаж-Строй», по одному дому «Артистрой-М», «Емельяновская слобода», «Зодчий», «Стройресурс» и «СтройИндустрия». Подготовительная работа проведена на всех домах, достроить их планируется в 2023 году.
Мнение профессионала
– На мой взгляд, люди привыкли к эскроу-счетам. Это сейчас воспринимается вполне адекватно и никаких вопросов не вызывает, – считает президент Красноярского союза риэлторов Валерия Шапран. – Что же касается опасений, что введение этого механизма вызовет рост цен на недвижимость, то в свете множества факторов, которые повлияли на рост цен на новостройки, сложно вычленить влияние эскроу-счетов.
Основную роль здесь сыграл период турбулентности, в котором оказались наши застройщики, когда прогнозировать конечную цену новостройки оказалось невозможным. Кстати, сложность с прогнозом стоимости объекта «на выходе» существует и сегодня, несмотря на то что рост цен на новостройки замедлился.
С точки зрения безопасности участников долевого строительства это, конечно, работает. Правда, существует ограничение. В случае невыполнения своих обязательств застройщиком те, кто положил деньги на счет эскроу, вернут их в полном объеме, но без какой-либо индексации. Естественно, что за счет инфляции покупательная способность этой суммы уменьшится. Но пока это только теоретические опасения. На самом деле не было ни одного случая, когда красноярский застройщик, работая по эскроу-счетам, не выполнил своих обязательств. Суть в том, что застройщик начинает строить за счет средств банка. И банк очень четко контролирует распределение этих средств, на какие цели они направляются. Процесс строительства становится прозрачным, исключаются нецелевые расходы. И это дает определенную гарантию того, что дом достроится и все участники получат свои квартиры.
Восстанавливая права
Таким образом, практика показала, что проектное финансирование является надежным барьером, препятствующим расширению количества обманутых дольщиков. Что касается дольщиков, которые уже пострадали от обанкротившихся компаний, в крае продолжается работа по защите их прав.
Согласно договору между краевым министерством строительства и федеральным Фондом развития территорий, граждане, вложившие свои средства в строительство многоквартирного дома, который возводился обанкротившимся застройщиком, имеют два варианта восстановления своих прав: получение компенсации или продолжение строительства дома.
Сегодня 89 домов в крае находятся в едином реестре проблемных объектов. Участникам строительства 33 из них уже выплачены компенсации. В первом квартале 2023 года эти дома исключат из реестра. В отношении 36 проблемных домов решение будет принято в течение 2023 года. А часть объектов будут достроены.
