Еще раз о «дачном» законе

В этом выпуске рассказываем о том, как все-таки защищены права садоводов, которые уже полгода живут по новым правилам.

Напомним, значительные изменения в их жизнь внес федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества, вступивший в силу с 1 января 2019 года. Он, кстати, ликвидировал понятие «дачных» земель. Поэтому дачниками современных садоводов и огородников можно называть только по привычке.

Но какой бы ни была дача – шикарным коттеджем или скромным домиком, – она требует от своих владельцев усилий по ее содержанию, уходу за посадками, поливу и т. д. Поэтому садоводу необходимы также и подсобные помещения, теплицы, хозблок. Как правило, несколько соток земли на участке как раз занимают такие строения. Кроме того, летний душ и туалет. Ну и какая же дача без мест отдыха! Поэтому на своей земле строят баньку, беседку, выкладывают кирпичами уличные печи.

В новом законе много внимания уделено как раз недвижимости, в связи с чем люди и переживают: а что можно строить на садовых участках? Нужно ли платить налог за сараи, теплицы, стайки? Что могут признать самостроем и снести? Как все оформить, но избежать излишнего налогового бремени и не попасть под штрафные санкции?

Теплица по бумагам

Росреестр в связи со слухами о том, что теперь дачников обложат налогами на теплицы и сараи, напомнил, что закон о садоводстве и огородничестве не меняет общий порядок регистрации недвижимости. Что это значит?

 НАПОМНИМ ТРИ ВАЖНЫХ ПРАВИЛА:

ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ:

ПОДВЕДЕМ ИТОГ

Если теплица не отвечает признакам объекта недвижимости, то ее не надо оформлять.

Если у владельца есть желание поставить строение, отвечающее признакам недвижимости, на учет, то необходимо обратиться с заявлением и пакетом документов в Росреестр. При этом для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав достаточно представить одно заявление.

Документы на проведение этих процедур можно направить в Росреестр в электронном виде, заполнив специальные формы на сайте Росреестра. Подать документы можно и при личном обращении в офисы МФЦ на всей территории России.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Известный садовод Андрей ТУМАНОВ, который уже много лет является главным редактором газеты «Ваши 6 соток», также ведет разъяснительную работу среди дачников на своем интернет-ресурсе. Люди ему доверяют, ведь он знает не только как вырастить хороший урожай, но и как не остаться без крыши над головой:

– Прошел слух, что в регионах России садоводов якобы начали штрафовать за неоформленные теплицы. Дачники сразу всполошились и начали выяснять: все ли теплицы надо регистрировать? И временные тоже? Или только капитальные?

Это был всего лишь слух, не имеющий под собой никаких оснований. А какие-то издания опубликовали истории садоводов, «пострадавших» от тепличного произвола чиновников. Я лично не знаю ни одного дачника, которого бы оштрафовали за теплицу. Тут просто не за что штрафовать. Никаких законных оснований для привлечения человека к административной ответственности в данном случае не имеется. На самом деле подобные информационные вбросы происходят довольно часто. Дачников запугивают то новыми штрафами, то новыми налогами или очередным ужесточением законодательства.

Платить или оставить?

Если вы оформили строение как недвижимость, готовьтесь платить налоги. Строения, занесенные в Единый государственный реестр недвижимости, подлежат налогообложению. Так что за зарегистрированный сарай платить придется.

Но любая собственность – это гарантия того, что у вас ее просто так никто не отнимет, не снесет, объявив самостроем. Собственность легче сдать в аренду, продать, передать по наследству. С незарегистрированным имуществом такие действия невозможны и небезопасны.

Где и что можно строить

ВНИМАНИЕ, ОГОРОДНИКИ! По закону, если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства.

Соответственно, все хозпостройки (сараи, бани, теп­лицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть там возведены как капитальные – на прочном фундаменте.

ВНИМАНИЕ, САДОВОДЫ! А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации. Но сам заявитель должен принять решение, нужно ему это или не нужно. И объект должен обладать признаком капитального строительства.

Уведомительный порядок

С 1 марта 2019 года начал действовать уведомительный порядок оформления в собственность загородной недвижимости. Он пришел на смену упрощенного, когда как дачу, так и дом, расположенный на землях для индивидуального жилищного строительства, можно было зарегистрировать в Росреестре по двум документам: декларации и техническому плану (то есть заполнить декларацию и заказать технический план у кадастрового инженера). Сейчас требуется пройти несколько этапов.

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ:

Амнистию могут продлить

Действующий до 1 марта упрощенный порядок оформления «дачи» – недвижимости действовать официально перестал. Так называемая «дачная амнистия» завершилась. Но премьер-министр России Дмитрий Медведев предложил продлить «упрощенку». Документ внесен в нижнюю палату парламента.

Законопроект уже прошел второе чтение. Депутаты проголосовали за продление амнистии до 1 марта 2022 года. Документом предполагается предусмотреть бессрочную возможность использования упрощенного уведомительного порядка в отношении жилых, садовых домов, строительство которых начато до 4 августа прошлого года.

При этом предлагается обязать органы местного самоуправления информировать граждан о новых правилах строительства домов на дачных и садовых участках, на землях ИЖС и о процедуре оформления прав на них.

Не перейти границу

Амнистией после ее продления целесообразно воспользоваться всем тем, кто уже построил дома. Иначе можно столкнуться с такой неприятной проблемой, как несоблюдение отступов от границ земельного участка. Это важная норма, ее нельзя игнорировать.

Отступы составляют в среднем три метра. Иными словами, если человек построил дом в двух метрах от границы земельного участка, то это нарушение. Такой дом не зарегистрируют в собственность. А все, что не в собственности, не имеет гарантий. Например, такой домик рано или поздно могут признать самостроем. И заставить снести. Причем за свой счет.

Если домик развалился

Рассмотрим часто встречающиеся вопросы по садовой недвижимости, на которые уже был дан в сети комментарий специалистов Росреестра.

Как исключить из Единого государственного реестра недвижимости полуразвалившиеся строения, которые нет смысла восстанавливать, ремонтировать?

Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов. Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования указанных объектов. Если они разрушены, то прекращаются и их права в ЕГРН, и они снимаются с кадастрового учета.

Можно ли оформить дом как хозяйственную постройку (сарай, стайку, хозблок)?

Еще раз стоит подчеркнуть, что заявительной процедуры снятия с учета и регистрации прав жилого дома, оформленного в собственность, и перевода его в статус хозяйственной постройки не существует. Процедура снятия с учета предусмотрена только в связи с прекращением существования объекта.

Сколько домов можно строить на одном участке?

На одном земельном участке может быть возведено несколько капитальных зданий. Но есть ограничения. Важно четко соблюдать нормы земельного и градостроительного законодательства, строительные нормы и правила. Так, в частности, площадь земельного участка должна позволять масштабное строительство. Если земельный участок небольшой, то он физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, а также иные нормы и правила (например, противопожарные, природоохранные).

Как оформить прописку?

Федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества, вступивший в силу с 1 января 2019 года, дал важное преимущество в плане прописки. То есть он значительно упрощает регистрацию по месту жительства в садовом доме.

Если раньше прописка на даче была возможна через процедуру судебного решения, сейчас к суду нужно прибегать только в исключительных ситуациях.
Федеральная кадастровая палата Росреестра разъясняет основные положения, касающиеся прописки на даче.

Требования к дому

1. Юридические:

а) дом, в котором человек планирует прописаться, должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости (то есть быть оформленным в собственность) как жилой дом;

б) иметь почтовый адрес;

в) соответствовать градостроительным регламентам и требованиям к жилому помещению.

2. Строительные (каким должен быть жилой дом?):

   высота дома: не должна превышать 20 метров;

   высота потолков: не ниже 2,5 метра

    окна: должны быть во всех комнатах в доме, включая кухню;

   климат: возможность поддержания температуры плюс 18 градусов в любое время года;

   надземные этажи – не более трех (но при этом могут быть и подземные этажи, а сам дом не должен разделяться на квартиры;

   коммуникации: для всесезонного проживания дом должен быть подключен к системам электроснабжения, отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, а в газифицированных районах – к газоснабжению.

ВАЖНО

Если в населенном пункте не проведены централизованные инженерные коммуникации, а дом максимум двухэтажный, допускается отсутствие водопровода и центральной канализации.

Новый статус

Если садовый дом отвечает всем вышеперечисленным требованиям, то есть пригоден для круглогодичного проживания, его можно перевести в статус жилого. Решение о возможности изменения назначения дома принимает орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого дом расположен. В администрацию города (поселка) необходимо представить техническое заключение кадастрового инженера о пригодности дома для постоянного проживания. На рассмотрение вопроса отводится не более 45 календарных дней. Положительный ответ вместе с заявлением о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости надо передать в МФЦ.

Остались вопросы?

Единый справочный телефон Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр):

8 (800) 100-34-34

Звонок из регионов России бесплатный