Не за горами период отпусков – время, когда многие планируют… нет, не отдых на морском побережье, а покупку квартиры с помощью кредита. Поиск подходящего варианта, сбор документов – все это отнимает немало времени, сил и нервов. При этом в момент подписания ипотечного договора клиенты банков не слишком внимательно знакомятся с этим документом. А зря.
Равнение на ставку
Первый момент, по которому оценивается привлекательность кредита, это ставка. На что ориентироваться заемщикам? Есть ли в ближайшее время предпосылки для ее увеличения или, наоборот, снижения?
– У банков продолжается жесткая конкурентная борьба за клиентов, – отмечает начальник отдела маркетинга Красноярского краевого фонда жилищного строительства Анна Можейкина. – Она ведется в двух направлениях. Первое – это предоставление специальных, более выгодных условий для заемщиков, которые либо уже брали кредит, либо являются «зарплатными» клиентами. Второе направление – упрощение самой процедуры выдачи кредита, когда требуется меньшее количество документов. Правда, в таких случаях ставка выше.
В случае, когда требуемая сумма для покупки жилья невелика – к примеру, 400–500 тыс. рублей, стоит задуматься, не проще ли оформить обычный кредит и тем самым избежать дополнительных расходов.
Читаем между строк
Ипотека – это лишь средство для достижения результата, а не цель. Нужно тщательно оценивать свои материальные возможности и несколько раз подумать, прежде чем подписать договор, в котором могут обнаружиться следующие интересные моменты:
- «Плавающая» процентная ставка. При оформлении договора важно убедиться, что в нем нет пункта, который дает возможность банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Согласно позиции Высшего арбитражного суда, такого пункта быть не должно.
Очевидно, что от величины ставки зависит и конечная сумма переплаты. К примеру, если человек берет на 15 лет 1 млн 700 тыс. рублей, то при ставке в 12 % будет гаситься 50 тыс. рублей в год основного долга. А вот при ставке в 14 % и аналогичных параметрах выплата основного долга составит в лучшем случае 30 тыс. рублей…
- Ненужная страховка. Согласно закону необходимым при ипотечном договоре является страхование имущества. Страхование жизни уже не обязательно. Порою бывают ситуации, когда указанная в рекламе ставка ипотечного кредита действует только при заключении договора о страховании жизни. Мало кто задумывается, что этот договор нужно продлевать каждый год. Если, к примеру, новосел по каким-либо причинам этого не сделал, то это может трактоваться как отказ от страховки, и ставка может существенно возрасти (как это и было прописано в договоре). Получится, что ипотека была оформлена под 12 %, а станет… под 16 %.
У некоторых банков обязательным при заключении ипотечного договора является страхование титула (титул – у юристов – право собственности). Это защищает от утраты права собственности на объект недвижимости (в случае сомнительной сделки, к примеру). По закону с момента заключения договора купли-продажи недвижимости оспорить его можно в течение трех лет. Спустя три года, даже если объявились люди, которые претендуют на квартиру, вернуть жилье они не смогут. Следовательно, страхование титула на срок более трех лет смысла просто не имеет. Но порой заемщиков «забывают» об этом предупредить. Некоторые платят ее и шесть, и семь лет…
- Стоимость сопровождения ипотечного кредита. В процессе выплаты ипотеки приходится неоднократно обращаться в банк за различного рода документами: к примеру, содержащими информацию о выплаченных процентах (для налоговой). Зачастую банк все эти услуги для клиента делает платными. Дополнительные расходы – это комиссии и стоимость кассового обслуживания при проведении расчетов между продавцом и покупателем, которая может быть существенна (к примеру, 1 % от суммы, но не менее 10 тыс. рублей и не более 60 тыс. рублей).
- Досрочное погашение. Можно оформить жилищный кредит под неплохой процент, но, если там существует мораторий на частично-досрочное погашение, клиент неизбежно будет терять деньги. К примеру, по стандартам федеральной ипотечной программы частично кредит можно гасить без ограничений, в любой срок, хоть через три дня после выдачи. Но порой банк может установить временной мораторий в течение нескольких месяцев или ограничение по сумме на досрочное погашение – к примеру, можно внести только 30 тыс. досрочно и ни рублем меньше.
- Срок, на который оформляется кредит. Если нет моратория на досрочное погашение, то лучше всего взять кредит на бОльший срок и вносить определенные суммы сверх основного платежа. В зависимости от состояния семейного бюджета суммы могут варьироваться – к примеру, в один месяц 2 тыс. рублей, в другой – 10 тыс. рублей… Почему это выгоднее? Допустим, вы имеете возможность вносить на счет банка 20 тыс. рублей ежемесячно. При сроке кредита 10 лет аннуитетный платеж составляет 19 500 в месяц, если срок кредита 20 лет – только 15 500. Таким образом, если вы вносите 20 тыс. рублей, то в первом случае 1–2 тыс. рублей (как правило) плюс 500 рублей сверху идут на погашение основной части долга. Все, что свыше, – проценты банку. Во втором случае 1–2 тыс. рублей плюс 4 500 рублей идет на погашение основного долга. Итого за год можно выплатить почти 70 тыс. ипотечного долга и снизить ежемесячный платеж.
- Вид платежа. Какой выгоднее? Аннуитетный (выплаты равными частями, но бОльшая сумма идет на погашение процентов) или дифференцированный (долг каждый месяц гасится равными частями, но из-за начисления процентов в первое время платеж очень большой)? Во втором случае итоговая переплата всегда меньше. Но предлагают его далеко не все банки. Да и не всегда клиент может позволить себе ежемесячно вносить 30 тыс. рублей вначале, через пять лет – 25 тыс., и только лет через 10–15 тыс. Аннуитетный платеж, на первый взгляд, более выгодный – к примеру, 18 тыс. рублей ежемесячно, при той же сумме. Но посмотрим на ипотечный калькулятор: 1 тыс. – погашение основного долга, 17 тыс. – проценты. Во время второго года погашения сумма погашения основного долга вырастает до 1 200, остальное – проценты, и так далее. В итоге через шесть лет получается, что выплатили вы банку около миллиона, а основной долг уменьшился в лучшем случае на 200–250 тысяч рублей.
Мы рассказали лишь о некоторых моментах, на которые следует обратить внимание. Когда речь заходит о жилищных кредитах, банки бывают очень изобретательны. Если в договоре есть непонятные условия, лучше выяснить все до подписания, а не после, чтобы ипотека на самом деле не превратилась в кабалу…
Кому положен кредит на льготных условиях?
В соответствии со стандартами АИЖК на территории края работают следующие ипотечные программы:
«Молодые ученые»
Требования к заемщику: ипотечный кредит для приобретения жилья или перекредитования для молодых специалистов, молодой ученый – до 35 лет (включительно), доктор наук – до 40 лет (включительно).
Размер первоначального взноса: от 10 % стоимости приобретаемого жилья (при условии заключения договора страхования ответственности заемщика).
Размер кредита: от 300 тыс. до 3 млн 200 тыс. рублей.
Процентная ставка: 10–10,5 %.
«Молодые учителя»
Требования к заемщику: учитель школы в возрасте до 35 лет (включительно).
Размер первоначального взноса: от 10 % стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств.
Размер кредита: от 300 тыс. рублей до 3 млн 200 тыс. рублей.
Процентная ставка: 8,5–10,5 %.
«Военная ипотека»
Для участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Объект кредитования – квартира на вторичном рынке жилья.
Размер первоначального взноса: 10 % от стоимости квартиры за счет накопленного взноса в НИС.
Размер кредита: от 300 тыс. до 2 млн 300 тыс. рублей.
Процентная ставка: в первые три года кредита – 9,5–10 %. На четвертый и последующий годы ставка ежегодно пересматривается.
