Приобретение недвижимости – задача непростая. Ведь ситуация на рынке меняется постоянно. Каковы сегодняшние ориентиры? Узнаем у заместителя директора компании «Кром» Максима ОМЕЛЬЯНЧУКА.
– Наверное, самый первый вопрос, который задает потенциальный покупатель: что сейчас происходит с ценами на жилье? Насколько я понимаю, традиционного осеннего скачка цен не произошло?
– Четкая сезонность наблюдалась в 1990-х и 2000-х годах: летом – спад, осенью заметное движение на рынке. Но это было ранее, когда недвижимость приобретали за наличные. Как только появился такой инструмент, как ипотека, все изменилось – резких колебаний не стало. Этим летом не случилось «провала», особой стагнации, которую ожидали многие: был небольшой естественный спад, связанный с тем, что люди уехали из города, но на ценах это особенно не отразилось. Поэтому и ожидать резкого осеннего скачка не стоит. Цены растут пропорционально инфляции – около 5 процентов. Насколько это существенно?
Вообще на стоимость влияет и район, и даже планировка. Два года назад мы поступили очень просто: взяли 10 квартир в городе и по ним стали смотреть динамику цен.
Данные получились интересные: есть объекты, цена по которым или вообще не изменилась, или даже немного снизилась. На какие-то повысилась сразу на 20 процентов. А при стандартном расчете, когда «аутсайдеры» смешиваются с «лидерами», получается не совсем корректная картина. Ориентироваться на нее при сделках сложно.
– Какие квартиры не растут сейчас в цене?
– Наблюдали не так давно: цена встала на 4-комнатные квартиры «старого фонда» – примерно 80-х годов постройки в Советском районе – Зеленой Роще, к примеру. Это вполне объяснимо: если у человека есть средства на большую квартиру, он однозначно будет выбирать более престижные районы и новые дома.
– Люди видят только ту стоимость, что выставлена продавцом или покупателем недвижи-
мости…
– Именно, причем по объявлениям совершенно не ясно, указана сильно завышенная цена жилья, по которой оно не может продаться уже второй год, или наоборот – крайне низкая, потому что мы имеем дело с вариантом, не существующим в реальности. А опубликовал объявление недобросовестный посредник. Таким образом он пытается привлечь к себе внимание.
Цена на совершенно идентичные квартиры может разниться на 500 000 рублей и выше… Как разобраться обычному покупателю? Реальная стоимость квартир есть в регистрационной палате, но она не предоставляет подобные данные, да и там возможны документальные «завышения» или занижения цен. Базы данных могли бы быть у крупных риелторских компаний, участвующих в оформлении не одной сотни сделок. Но и мы не можем договориться между собой.
– Значит, потенциальным покупателям жилья не обойтись без помощи специалиста?
– У большинства людей сделки с недвижимостью проходят раз-два в жизни. Суммы крупные – и цена ошибки высока.
В зарубежных странах едва ли не с детства проходят программы финансовой грамотности: человека учат и как подбирать кредиты, и как рассчитать ежемесячный платеж, но у нас люди к этому как-то легкомысленно относятся… Вот взял на процент больше – ну и что? А если подсчитать – они переплачивают по 100–200 тысяч рублей просто потому, что не подготовились..
– Всегда лучше, когда за дело берется специалист, но многие считают, что стоимость риелторских услуг неоправданно высока… Чем обоснованы такие суммы?
– Несколькими моментами. Во-первых, обращаясь в определенные агентства, клиенты получают возможность сэкономить: при наличии договора с банками ипотечный кредит может быть предоставлен на 1 процент ниже. Если речь идет о продаже жилья, то мы занимаемся его продвижением – наши специалисты дают рекламу.
Разбег в ценах на помощь риелторов большой. Но надо понимать:
дешевая услуга вряд ли может быть качественной…
Вообще у нас нет монополии рынка – человек сам может всем заниматься: анализировать рынок, грамотно отвечать на звонки, встречаться со всеми покупателями или продавцами…
– Если вернуться к рынку недвижимости, что можно сказать о долях в квартирах? Раньше они пользовались спросом. Но после скандала с перепланировками неясно, что делать.
– Конечно, их покупать нельзя – это моя точка зрения. Когда квартиры переделываются без соблюдения всяких санитарных норм – к примеру, кухня становится жилой комнатой… Понятно, что некоторые брали их от безысходности. Бывают разные виды долей. Есть и легальные: люди просто приватизировали квартиры на несколько человек. Условно один живет в одной комнате, другой – во второй. А если речь идет о неузаконенных переделках, то лучше взять комнату в общежитии.
– Когда приобретается недвижимость, важным является оценка и с точки зрения инвестиционной привлекательности. Что можно сказать о покупке жилья в старых домах – хрущевках и «улучшенках»?
– Новый дом однозначно лучше того, что построен 50 лет назад. Но если речь идет о недостатке средств, о близости определенной социальной инфраструктуры, приходится делать выбор в пользу старого фонда. Разница между ростом цен на новое и старое жилье с каждым годом все ощутимее.
– Есть вариант покупки нового жилья по более приемлемым ценам. Это – «долевое». Громких скандалов, связанных с замораживанием строительства, уже нет, но означает ли это, что такие сделки вполне безопасны?
– Если покупать квартиру на стадии «свай», есть возможность сэкономить около 20 процентов. Но тут нужно решить для себя, что важнее – деньги или спокойствие. Скандалов сейчас нет, но риск, пусть не такой, как ранее, остается. И это надо четко понимать. И если речь идет не об инвестиционных вложениях в недвижимость, а о покупке необходимого жилья, на которое тратятся едва ли не последние деньги, стоит хорошо подумать.
– А если покупать квартиру сразу у застройщика, есть возможность сэкономить?
– Все зависит от того, как выстроена система продаж. У каждого застройщика она своя. Есть, к примеру, вариант, что часть квартир реализуется по взаимозачету, по бартеру. Тогда на рынке могут появиться квартиры, которые стоят немного дешевле. Опять-таки предсказать это сложно.
– Что касается материнского капитала: повлиял ли он на покупательскую способность красноярцев?
– Да, разумеется. Но использовать сертификат нужно как можно раньше. Его средства индексируются далеко не с той скоростью, с которой растут цены.
– Все больше людей привлекает загородная недвижимость – они не хотят квартиру даже в самом престижном районе. Им нужен свой дом!
– Мы отстаем от других городов европейской территории страны по части инфраструктуры! Мест, где подведены коммуникации, мало. Поэтому получается, что такой дом – дорогое удовольствие. Совершенно не экономичный вариант. Не для среднего класса точно.
– Есть какие-то предпосылки для резкого изменения цен на недвижимость?
– Много говорится сейчас о снижении ставок по ипотеке, но уменьшение на один процент ситуацию не изменит. Если ставка снизится больше, то, скорее всего, подорожает жилье. Это закон рынка. Вообще я бы хотел сказать – не стоит жить иллюзиями, что пройдет год, два, три – и создадутся какие-то очень благоприятные условия для приобретения жилья. Нет. Возьмите любую страну, где уровень жизни достойный: везде покупка квартир – это существенное вложение средств. Поэтому откладывать решение жилищных проблем не стоит.
